去库存欲推购房入户：东莞这是要与深圳“抢人”吗？
胡文
昨天，楼市新闻十分密集。
国家统计局公布的“3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，去库存效果初显。虽然一季度全国库存去化水平大幅提升，但三四线城市存销比仍高，去库存任重道远。在二线城市领涨，东莞重提购房入户，南宁减少土地供应等背景下，深圳楼市欲调难调。
厦门合肥最为抢眼
数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有62个，比上月增加15个，占比近九成。其中，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个。
新房环比涨幅中，厦门和合肥最为抢眼，前八名依次为：厦门（5.4%）、合肥（4.6%）、上海（4.3%）、深圳（3.7%）、南京（3.5%）、北京（3.3%、）、广州（2.9%）、杭州（2.3%）。
。在二手房方面，合肥成为3月份二手房环比涨幅的冠军，环比涨幅为9.3%，最为迅猛。其后依次为北京（6.3%）、上海（6.2%）、厦门（4.9%）、深圳（4.7%）、南京（3%）、天津（2.5%）、杭州（2%）。
另一个值得关注的城市是郑州。尽管郑州涨幅不大，但在楼市契税新政、银行二套房首付、房产贷款利率折扣等利好政策的影响下，３月份郑州楼市销售量同比大增，预计这种态势将持续到5月份。
统计数据显示，3月份郑州市区商品房批准预售面积95．5万平方米，同比增长73．54%；其中商品住房批准预售面积79．14万平方米，同比增长90．11%。郑州市区商品房销售129．03万平方米，同比增长53．67%；其中商品住房销售111．96万平方米，同比增长58%。
无论厦门、合肥还是郑州，都是二线城市的代表。这些城市都具有一些共同的特点：产业发展良好，人口持续增加。在一系列楼市利好政策的刺激下，楼市回升看涨并不奇怪。
购房入户：东莞用意何在？
值得关注的，还有深圳的邻居——东莞。
据广州日报报道，4月15日召开的东莞市供给侧结构性改革工作会议上，东莞市代市长梁维东表示，东莞要加快化解非住宅商品房库存，将适时研究出台全市购房入户政策，适当发展养老住房、医疗住房等新型消费模式。
东莞市供给侧结构性改革工作会议透露，东莞将出台《东莞市供给侧结构性改革实施方案（2016-2018年）》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五个行动计划。根据去库存行动计划，东莞将重点做好三方面工作——
东莞市政府要求各镇街、园区尽快摸清辖区内在售、在建、拟建商业、办公用房的底数，分析供求趋势，结合实际合理制定鼓励购买和租赁的优惠措施。在符合省、市现有政策前提下，探索房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器、众创空间及产业转型升级基地。鼓励开发商自持物业经营，由快速开发销售模式向城市综合运营模式转型。
在有效释放商品住房需求方面，行动计划提出，将在贯彻落实上级关于取消限制境外企业、个人购房的措施和调整房地产交易环节契税、营业税的优惠政策基础上，适时研究出台东莞市购房入户政策，适当发展养老住房、医疗住房等新型消费模式，积极发展住房租赁市场，逐步建立起购租并举的住房制度。
进一步加强对商品房供应、销售和库存的监测和研判，根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节土地供应规模尤其是商业地产供应规模。充分利用现有“三旧改造”政策，统筹平衡商业、居住、工业等改造项目规模，科学把控土地投放和开发项目建设进度，准确引导市场预期，避免出现新的积压。同时还要密切关注深圳房价波动对东莞的影响，妥善化解各类可能发生的商品房纠纷，推动房地产市场稳定健康发展。
根据此前广东省公布的去库存计划，东莞商品房库存面积为724万平方米（东莞公布的最新数据为666
.6万平方米），在广东省内排在第二类。加上临深，使得“有摘深圳桃子”说法的东莞，其去库存任务实际上并不大。据称，东莞全市商品住房去库存周期仅为3.9个月，严峻的是主要商业、办公等非住宅商品房，去库存周期达41.5个月。但如果东莞真的推出购房入户政策，那么影响将十分之大：这将使临深片区房价看涨，反过来影响深圳房价。但这，还不是最重要的。
在“文过是非”看来，东莞推出购房入户政策，或许是“醉翁之意不在酒”：带有与深圳争夺人口的意味。众所周知，由于深圳汽车限购，已经大大刺激了东莞的汽车销售。东莞在本身住房不限购的情况下，若加码实施购房入户政策，进而解决在东莞居住的上学就医问题，那么东莞竞争力将大大增强。东莞提出“密切关注深圳房价波动对东莞的影响”，而对深圳来说，又何尝不是如此。面对深莞同城，双方无疑需要更多沟通和互动。
减少供地
釜底抽薪
据新华社报道，2016年南宁市本级国有建设用地供应计划和住房用地供应计划比去年的计划量与实际供应量均出现下降，其中商品房供地将减少27%。
2016年度南宁市住房用地计划供应量比去年总体减少49．1公顷，比实际供地量减少19．1公顷。其中保障性安居工程用地比去年的37公顷增加了23．61公顷；同时普通商品住房用地比去年的263公顷减少了72．61公顷，减少约27%的供应量。
南宁市房产局相关负责人介绍，2015年南宁市住房成交量在400万平方米左右，而今年普通商品住房用地计划供应量只有190．29公顷，相关部门缓解去库存压力的意图明显。
南宁的做法正在变成各地通行的做法。如海南省政府今年2月出台并实施了房地产去库存“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅等用地审批、暂停新建商品住宅项目规划报建审批。最新数据显示：海南省一季度房地产去库存效果明显，销售面积和销售额增速均在七成以上，增速分别比去年同期提高了近百个百分点。
2016年海南省一季度经济形势分析会透露，一季度海南省房地产销售面积340万平方米、增长78．1%，销售额352．85亿元、增长73．9%，增速分别比上年同期提高99．6和97．8个百分点。
购房奖励契税
效果尚难预料
来自江西吉安消息，为加快房地产去库存速度，最近吉安市出台政策，对在今年1月1日至12月31日期间购买新建商品住房的，予以缴纳契税100%的奖励。
吉安市介绍，购房时间以商品住房买卖合同备案时间为准，在今年1月1日至12月31日期间购房并办理备案手续但因房屋达不到办证条件等原因而未缴契税的，给予一年的延续期。延续期内缴纳契税的，继续兑现契税奖励，明年12月31日以后不再兑现契税奖励。
此外，吉安市还将推出“农民安家贷”等信贷产品，支持农民进城购买商品住房。金融机构在符合监管政策、有效控制风险的前提下，对农民进城购买商品住房的首付款比例、贷款利率执行最低标准。
吉安是三四线城市的一个代表。但因其占房价比例较少，恐效果难以乐观。业内人士普遍认为，目前三四线城市存销比虽有下降但仍然较高，去库存任务仍然艰巨：市场持续分化，大多数城市的供求关系并未逆转。根据易居研究院监测的35个城市3月新建商品住宅库存显示，三四线城市新建商品住宅存销比为17．9个月，虽相比2月份的19．7个月有所降低，但总体上数值依然较大。
“文过是非”认为，无论是二线城市的领涨，还是三四线城市各出奇招，都将使各地楼市持续回暖。在这种背景下，实际上也封堵了深圳房价调整的空间。深圳楼市的观望期将进一步拖长。
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(2016-04-18 21:25:47)