加载中…深圳亮出空前杀招，二手房市场面临急剧冷却！
(2016-04-01 12:51:59)
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深圳亮出空前杀招二手房市场面临急剧冷却！ |
深圳亮出空前杀招，二手房市场面临急剧冷却！
胡文
悬在深圳楼市的那把剑，终于落下了。
深圳市房地产评估发展中心3月1日发出将在4月1日“例行更新”的“温馨提示”、深圳市房地产经纪行业协会3月11日发出评估价将上调50%左右的“郑重提示”，都在4月1日愚人节这天揭晓。
其结果是，深圳楼盘评估价普遍上调50%左右，而非之前南方日报所猜测的30%，部分片区达到60%甚至100%。这意味着，房屋交易的成本将同步上涨如上幅度。这个调控力度，远大于3.25新政中社保“1改3”等措施。
以福田区梅林一村为例，目前每平米市场价在6万元左右。此前评估价在2 .5万平方米，此次上调50%后，上升为3.8万元左右。因此，仅以5 .6%的营业税计算，每平米税费增加728元。如果以90平方米一套住房计算，仅营业税增加65520元，而此前仅需缴纳营业税12 .6万元。可以说，这一幅度相当之大。如果在香蜜湖片区或者前后海，交易成本的增加，本身就是天价。
除营业税之外，还有契税和个人所得税，此外还有交易时限问题，因此深圳商报曾分为两种情况计算如下。
影响最大情况：以现有评估价300万元，面积90平方米计算，如果交易期限未满两年的二套房，且是普通住宅，需要缴纳的税费有营业税5.6%、契税3%、个税1%，共计9.6%。评估价上调50%，为450万，应缴的税费为43.2万元，较之前的28.8万元，上涨了14.4万元；
影响最小情况：以现有评估价300万元，面积90平方米计算，如果该房产交易期限已经超过两年，并且是买家家庭首套，其征税有1%的契税和1%的个人所得税，即便上调50%的评估标准，前后的税费分别为6万元和9万元，多缴纳3万元。
之所以不能确定具体涨幅，是因为这一评估系统是按照一房一价设计的。登陆这一评估价系统，需要输入业主身份证号和产权证书号码。因此，实际上，评估价具体上调了多少实际上只有业主知道。而所谓中介机构，只能间接从业主处获悉。
评估价是深圳市针对房产交易中所谓“阴阳合同”的现象所设立的一个中间价。即为了逃避税费，买卖双方都愿意以初始市场价进行交易。后来发现，如果设立一个评估价可以减少税费的流失，因而逐渐变成了一个调控手段。但实际上，所有房产交易依然是“阴阳合同”，即成交价一般高于评估价。此前，基本是一年一调，这次是继2015年10月曾大幅上调了50%评估价之后再度大幅上调，因此所谓“例行更新”是不成立的。这次调整是一个大大加重的调控措施。
对此，“文过是非”点评如下。
一、虽然征税及税率属中央事权，但评估价本身则是带有分母性质，因此，地方调整评估价，这一杀招远比调整税率为大。
二、超过50%以上的上调幅度，固然说明了官方的决心，但同时面临具有用力猛的危险，二手房市场可能急剧冷却。
三、尽管5月1日即将“营改增”，但无论“营改增”如何能减轻税负，此举已经与深圳楼市无关。
四、由于二手房市场交易门槛的提高，可能将需求进一步挤向新房，特别是莞惠临深片区将会受益。但新房能否供应得上？这需要密切观察。搞不好，效果会适得其反。
五、政府这钱还是太好赚了，几乎啥都没干，只是雁过拔毛税收就增长了50%，这种手段偶一为之可以，但绝对不宜常态化。要知道，所有的财富都不会从天上掉下来，一个健康和保持活跃的市场比什么都重要。
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