深圳楼市再遭负面定性：金融杠杆被滥用，刚需被抛离基本面……

胡文

深圳楼市，最近颇有些被人人喊打的味道。

3月29日，广东省房地产行业协会在广州举办了“2016广东房地产市场景气分析会”，邀请业界专家深入分析我省房地产去库存的对策和建议，并同期发布《2016广东房地产蓝皮书》。该《蓝皮书》对深圳楼市作了最新的定性，值得重视。

分析会披露了广东省房地产市场的最新态势。从2016年1-2月看，广东全省商品住宅销售面积和销售额同比分别大幅增长64.3%和96.8%；销售均价10190元/平方米，同比上涨19.8%，首次突破万元；2月期末商品住宅待售面积3668.30万平方米，同比下降4.4%。市场成交总体较为畅旺，去库存效果也正在显现。

《蓝皮书》显示，2015年广东商品房销售市场总体回暖，销售面积和销售金额分别达1.17亿平方米和1.14万亿元，均创下历史新高；但待售面积也达到历年最高水平的5637.94万平方米，库存总量持续攀升。

《蓝皮书》显示，2015年广东房地产市场在业态和区域等方面不断分化，住宅、写字楼销量同比上升，商业营业用房和其他用房则同比下降；珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快，销量同比增速持续领先。按业态分，全省商品住宅和办公楼销售面积同比分别大幅增长28.6%和35.0%，商业营业用房和其他用房则分别下降2.4%和8.7%；按地区分，珠三角地区的商品房销售面积同比增长29.4%，粤东西北分别增长33.4%、5.7%和15.4%。

《蓝皮书》认为，伴随着区域经济一体化的不断发展，房地产市场以城市群形态发展的趋势也在增强，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房价高企，进而辐射带动周边城市、地段市场的活跃。

《蓝皮书》显示2015年住三角7市的楼市销售数据。

广州商品住宅成交面积为1079.48万平方米，同比增长29.1%；

深圳商品住宅销售面积665.87万平方米，同比增长65.2 %。

佛山商品住宅成交面积达1420.51万平方米，同比增长36.1%；其中，南海区桂城、里水、大沥的广佛楼盘总成交量达到了451万平方米，相当于南海区总成交量的七成多。

惠州全年商品房销售面积1299.78万平方米，同比增长32.1%；其中，临近深圳的惠阳区和大亚湾区销售面积同比分别增长134%和81%，合计销售563.52万平方米，占全市的43.4%。

东莞全市商品住宅成交1001.3万平方米，同比上涨77%，临近深圳片区销售火热。

中山受惠于深中通道正式立项的利好，全市商品房成交面积1166.72万平方米，同比增长27%。

珠海随着自贸区政策的落实以及基础设施的建设，房地产市场活力涌现，全年销售面积达到417.69万平方米，同比增长24.3%。

从商品住宅销售均价看，2015年深圳、广州、珠海分别以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列全省前三，其中深圳均价同比涨幅约40%。《蓝皮书》指出，深圳房价的飚升与金融的过度支持密不可分，包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加。金融杠杆被滥用，使得成交物业的总价节节攀升，其结果是“刚需”被抛离楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花，这一现象应该引起有关部门的高度重视。

《蓝皮书》分析，当下鼓励住房合理消费的政策环境不会改变，短期内住房需求依然会持续释放，今年商品房销售市场持续畅旺；中长期而言，提高户籍人口城镇化率、户籍制度改革及全面实施二胎政策等，都将为房地产市场带来持久的需求动力。与此同时，房地产市场分化仍将持续，对于一线城市及人口流入较多的部分二线城市，去库存的压力不大，但大多数三四线城市及部分二线城市则不容乐观。加快去库存需合理降低地价、税费，简化项目行政审批手续，降低开发成本；加大对企业和项目兼并重组支持，鼓励企业加大创新投入，借助互联网技术和分享经济力量提升行业效率。

“文过是非”认为，这个《蓝皮书》的发布，这实际上相当于作为全省房地产行业组织，已经对深圳楼市进行一次负面定性：金融杠杆被滥用、“刚需”被抛离基本面、投资客击鼓传花……这些用词都是近年来首次出现。因为一般来说房协作为行业组织，相当于娘家人，一般用词都不会如此尖锐。这或许预示着，深圳相关信贷调控政策会进一步加码。

根据上述消息，“文过是非”点评如下。

一、全省商业营业用房销售面积的减少意味着，投资商铺的风险正越来越高。

二、在珠三角7个城市之中，深圳2015年的地产销售面积仅仅超过珠海，而深圳实际管理人口几乎是珠海十倍，这充分说明深圳楼市供应的严重不足，房价暴涨与此关联甚大。

三、鉴于以上原因，深圳的外溢和辐射能力越来越大，包括东莞和惠州的临深片区，乃至受深中通道刺激的中山，都受益于深圳楼市外溢现象，这一趋势无可阻挡。更重要的是，深圳的影响力首度直接扩展到了珠江西岸。

四、深圳楼市的刚需，已经转移到了东莞和惠州的临深片区。其增长速度，远远高于深圳本地的增长。

五、根据此前广东省公布的去库存任务表显示，珠海现有库存面积仅为206万平方米，从珠海2015年417万平方米销售量来看，珠海将成为珠三角最接近于零库存的城市，极有可能变成2016广东楼市最大黑马。

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