加载中…深圳终将因高房价而被抛弃？NO！但不仅仅是NO！
(2015-09-15 20:50:24)
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深圳终将因高房价而被抛弃？NO！但不仅仅是NO！
胡文
针对王伟荣的“抛弃论”，王锋博士发声了。但这，并非意味着“二王”的撕逼大战。
昨天，深圳市房地产研究中心主任、国务院特殊津贴专家王锋博士在“深圳新浪乐居”公众号发表了题为《关于我市高房价与人才安居问题的思考》的文章。显然，这篇文章针对的王伟荣于9月11日在微信公众号“港股挖掘机”所发文章《致终将被高房价抛弃的深圳》。
鉴于王锋的身份，这篇文章可视为半官方的一种表态。如果套用人民日报的口吻，这篇文章可以命名为《如何正确看待当下深圳房地产市场》。因此，这篇文章需要认真研读。对于今年下半年以及明年上半年的深圳楼市都具有参考意义。
有《致终将被高房价抛弃的深圳》这个因，才有《关于我市高房价与人才安居问题的思考》这个果。因此，有必要回顾一下王伟荣这篇文章的主要论据和论点。
一、
王伟荣主要以8月份的数据作为依据：全国100个城市中有18个城市新建住宅均价出现同比上涨。其中，深圳新建住宅同比上涨26.38%，同比涨幅高居首位。
从绝对价格看，深圳新房均价也悄然超过北京和上海，每平米接近3.8万元，高居全国首位，比首都北京和魔都上海还高出4000元!而从深圳人的直观感受看，深圳房价上涨之迅猛远非数字能够表现的。
买房买不起，租房同样压力山大。王伟荣提到，数据显示，深圳8月租赁成交量快速上涨，租赁成交量环比增长34.1%，同比增长27.8%，达到近一年来的新高。在高成交量的推动下，8月平均租金66.26元/平方米/月，环比上涨4.6%，同比上涨25.4%;套均租金5057元/月，同比上涨25%。据测算，房租已占到深圳白领月收入的一半。
在列举了诸多个案之后，王伟荣认为北京作为国家首都以及政治经济和文化中心，而上海作为中国金融中心，其地位都难以不可撼动。而深圳一无政治资源，二无先天基础，唯一的优势就是优良的创业环境和年轻创业者的涌入。如果决策者过于短视，将房地产业作为拉动深圳GDP、叫板北京和上海的资本，无疑是舍本逐末，动摇深圳赖以发展的根基。
二、
针对上述观点，王锋分别进行了针对性的回应——
首先王锋承认，不管从国家统计局70个大中城市，还是从百城房价指数，深圳房价连续数月领涨全国，25%左右的新房价格同比涨幅、25%-30%的主城区二手住房价格涨幅，远高于国内其他城市10%以内的涨幅水平。
但王锋认为，据此说深圳房价总体水平超过北京和上海，这是不客观的。若从百城房价披露的样本均价看，尽管深圳新房价格在8月份达到38000元/平方米，第一次超越了北京和上海的房价水平，但北京、上海二手住房价格均超过了深圳；8月份，深圳主城区二手住房样本均价为33438元/平方米，低于上海42009元/平方米和北京41460元/平方米的水平。
第二、王锋认为，北上广深均有领涨全国的可能。他表示，北、上、广、深四个一线城市，近年来均属于房价上涨较快的城市，均有领涨全国的可能。比如2013年，北京房价涨幅位居全国第一，而深圳房价涨幅则在北上广深中排名第四。
王锋认为，我国的房价基本上是由市场决定的，房价高低也是城市竞争力的实际体现。近10年来，深圳一直是我国特大城市中的人口增长中心和资金增长中心，深圳同时又是全国大城市中最早完成产业结构调整升级并持续保持经济快速增长的城市，深圳的城市竞争力多年来也一直排在内地城市首位。目前，我国大城市在人口、资金方面的争夺是空前激烈的，人口、资金流向哪里与城市的竞争力密切相关。
第三、针对王伟荣所说的房租上涨的问题，王锋回应称，针对房屋租金上涨问题，“十三五”期间，我市将进一步规范住房租赁市场的管理，完善租赁契约管理制度，加强租赁市场监管，合理引导市场租赁价格，加快住房租赁体制改革，营造规范发展的住房租赁市场，满足居民多层次住房需求。
第四、针对因为高房价而离开深圳的诸多案例，王锋认为，深圳在城市竞争力不断提高的条件下，在市场化、国际化程度不断提升的背景下，其城市生活成本（包括房价）自然会出现上涨，也自然会有一些人离开；但同时也会有另外一些更加具有竞争力的人群进入这个城市。
针对王伟荣所指高房价影响了深圳竞争力的观点，王锋倒是进行了一番理论上的探讨。的确，在王伟荣的文章，并没有展开相关的论述。因此，王锋说，我们很难说是房价左右了竞争力？还是竞争力决定了房价？在当前我国经济社会发展中，我们需要担心的是：房地产有没有出现整体性泡沫？有没有产生对宏观经济的巨大危害（如金融危机）？有没有出现城市整体性的住房问题？纵观世界一些著名城市，还没有出现哪个城市是因为高房价而衰落的（如纽约、东京、香港等城市）。
“文过是非”认为，这是这场辩论中最具争议的一大看点。显然，在王锋看来，恰恰是竞争力决定了房价——这是一个结果，而非原因。因此王锋认为，没有一座城市因高房价而衰落——这将成为一个著名的论断。至少从目前和全球范围来说，无论是纽约、伦敦、还是东京、首尔，都是对高房价影响城市竞争力之说十分有力的回击。
许多人以深圳和硅谷类比：硅谷为何没有诞生在旧金山、洛杉矶两大城市，而是发端于旧金山、洛杉矶之间狭长百多公里河谷地带的卫星城? 旧金山和洛杉矶房价过高不能说不是原因之一。但如今，当硅谷崛起，硅谷卫星城的房价也同样居高不下，更不用说旧金山。这极有可能演化为一个“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的问题循序。但有一点是可以肯定的：深圳城中村的功能倒是与硅谷卫星城的功能十分类似，只不过卫星城相对来说，路途较远一些而已，但美国的汽车和高速公路解决了这一问题。
三、
在王锋的其它观点中，“文过是非”认为有两点值得十分关注。因为这两个观点都可以说是首次明确提出。
一是提出了深圳“三分法”住房供应体系。王锋介绍，“十三五”期间，深圳将进一步深化住房制度改革，深圳建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”三分法住房供应体系。所谓“三分法”包括三个方面——
高端有市场：主要面向高收入人群，通过市场商品住房供应，满足商品住房购租需求。
中端有支持：主要面向购租市场商品房有一定困难且符合享受住房优惠政策的“夹心层”居民家庭，包括新就业大学生、符合政策的人才群体，以及其他符合条件的“夹心层”群体；对于这些需要住房政策支持的群体，我市将以销售具有共有产权性质的安居型商品住房，发放人才租房补贴，实物供应公共租赁住房（含人才公寓），满足其购租需求。
低端有保障：主要面向国家和本市规定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困难家庭，主要通过公共租赁住房和低收入租房补贴满足其基本住房需求。
二是肯定了“城中村”在安居方面的重要作用。王锋表示，“十三五”期间，深圳将有效供应包括人才安居住房、人才公寓在内的各类保障性住房约20万套，这一规模将比“十二五”有效供应总量翻一番。同时，深圳将继续加大人才租房货币补贴的发放力度，继续发挥存量住房（含城中村）的安居功能和货币补贴的灵活特征，解决人才的租房需求。
另外，王锋在探讨影响深圳房价的长期因素时也提到了城中村“小产权房”的作用，并透露其占深圳住房的近一半。他说，土地供应紧张，城市更新周期长、成本高，人口结构偏年轻化，存量房供应效率偏低，限购政策较北京、上海和广州要宽松等都是影响深圳房价的长期因素。比如深圳近一半住房是原农村私房（俗称“小产权房”）、深圳人口平均年龄仅30岁左右、深圳外来人口占比超过70%，但限购政策在北上广深中却是最宽松的。
自2002年“深圳你将谁抛弃论”诞生以降，但凡深圳被抛弃之类的话题总能牵动深圳人的神经。而对于深圳因高房价而被抛弃的类似警告，伴随着深圳房价的每一次大幅飙升，每次会引爆成为一个热络的公共话题。可以肯定的是，今后这类话题每一次端出，都将引发一片舆论关注和骚动。在“文过是非”看来，“三分法”提法倒不失为一种务实之举。但需要提醒的是，在这“三分”之中，“高端有市场”这一块可能偏大，毕竟以3.8万元的深圳新房均价来说，这在深圳能够归于高端吗，这其实只是普通市民的普通需求而已。而在“中端有支持”这一块，就显得十分薄弱，深圳还需要有更大的投入，才能吸引和留住更多创新人才以及深圳建设创新型城市的需要。唯有这样，深圳才能避免类似香港产业空心化和高房价的陷阱，深圳才有可能基业长固，引领中国转型发展。