万科开启Uber模式？前海人寿为何举牌？半年报里露出信号！

胡文

今天，万科举行２０１５年上半年业绩发布会。作为房地产商的龙头，万科的半年报透露出了那些信号？一些数据和相关动作值得关注。

万科上半年销售额过千亿。上半年万科累计实现销售面积９０２．６万平方米，销售金额１０９９．６亿元，同比分别上升９．９％和９．０％。

半年报显示，２０１５年上半年万科实现营业收入５０２．７亿元，同比增长２２．７２％；实现归属于上市公司股东的净利润为４８．５亿元，同比增长０．７７％。基本每股收益０．４４元。

万科董事会秘书谭华杰介绍，上半年一个值得关注的现象是新房供需关系的变化，万科持续关注的１４个主要城市，上半年成交持续回升，而新房供应开始趋缓，新房成交面积与同期批准预售面积的比值由２０１４年下半年的０．８１倍上升至１．１５倍。

上半年，万科实现新开工面积１０１１．９万平方米，较去年同期增长５．２％；实现竣工面积５１７．２万平方米，同比增长２９．９％，占全年计划开工面积的比例为６０．２％，开发节奏有所加快。同时增加２６个开发项目，权益规划建筑面积约５０７．５万平方米。万科方面表示，今年实际的开、竣工面积都有望超过年初计划。

截至上半年末，万科持有货币资金４４６．１亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和２３７．７亿元。公司净负债率为１５．７６％，继续保持在行业较低水平。

上半年万科在销售金额破千亿的同时，还加大了对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务，以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。上半年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产进入开发运作阶段，还明确了万科物业的市场化发展方向，并陆续开展了在教育、租赁公寓等方面的探索。

一、    万科半年报表明，在其所进驻的１４个城市，房地产回暖迹象明显。那么，14个城市是哪些城市呢？即北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州。换句话说，这14个城市的房子是可以买的。与此相适应，万科加大了开发节奏。鉴于万科开发的项目主要位于一二线城市，因此回暖趋势正由一线城市向二线城市扩散。

二、一般来说，房地产销售回升两三个季度之后，就会拉动房地产投资。万科半年报表明，商品房价格和销售从今年４、５月份开始企稳回升。那么，展望今年下半年和明年上半年，市场供应量可望有所上升。尽管２０１５万科未设具体目标，但保持２０１４全年２１５１亿元销售金额当无悬念。

三、半年报显示，万科手握４４６亿元现金。大量的现金流表明，这固然证明万科依然奉行“现金为王”的策略，同时也说明万科转型依然需要寻找重点突破方向。这同样说明了，前海人寿为什么会举牌万科——这是令人垂涎的一大笔现金流。

四、万科董事会主席王石８月７日在哈佛深潜训练上曾透露，万科将学习借鉴Uber模式（见“文过是非”８月９日文章《王石哈佛自爆：阿里、腾讯对我的刺激，都不如Uber！》）。从半年报来看，万科的Uber 模式已经开启，比如进军物流地产、租赁公寓和教育，都有Uber思维的因素。特别是租赁公寓，这是观察万科Uber思维和动作的一大看点。

五、万科对教育、度假等领域的介入，显示万科对于拓展赢利能力的一种尝试。那么，这会导致万科开始新一轮的多元化以及更多做加法吗？同样值得非常关注。

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