白石龙新盘吹风将破6万，龙华房价凭什么超过福田？

胡文

昨天，位于龙华白石龙地铁口的龙光·玖龙玺、位于盐田的上善梧桐苑、位于宝安松岗的松河瑞园开放营销中心。在这三个即将开盘的楼盘中，龙华自然是一大关注焦点，房价大概多少呢？据称要破6万，这比福田大多数楼盘的价格都要高——比如福田今年为数不多的新盘——绿景虹湾也不过5．5万元。因此，有人感叹，作为深圳中心区的福田，为什么房价打不过曾是福田后花园的龙华？

这倒是一个很好的问题。因为在人们传统印象中，龙华距离市区较远，出行成本大大高过福田，因此，房价应该比福田低才对。的确，交通问题并没有在福田和龙华之间得到较好的解决。这表现在两个方面：一是地铁龙华线的运力依然严重不足，未来改善的空间也十分有限；二是即便在拆除二线关之后，二线关沿线受地理条件的制约，二线关南北向交通并没有得到根本改善，这会导致未来将有一个现象：龙华至福田的交通成本居高不下将是持续性的。

提出龙华房价为何高过福田这一问题的同时，已经拆除了关口的梅林关最近又发生了一次大拥堵。这一堵车不要紧，却把置业龙华的最大弱点暴露无遗——上班时间成本太高。因为这种大塞车，使得龙华就变成了布吉，而梅林关也变成了布吉关了。但要知道，以前布吉房价可是与关内有着一个巨大落差的。但是，当龙华房价反超福田时，那么的确问题来了：龙华房价凭什么高过福田？

其实，在人们普遍注意到前海房价一飞冲天之时，龙华房价正在直追前海。在深圳北站附近，由鸿荣源开发的熙园山院，其二手房同样已经突破6万元。业主们的普遍反映是，在深圳北站附近还有大片未开发地块，这就给了龙华房价巨大想象的空间。这是龙华房价超过福田的一大原因。

再一次原因是，龙华由于未开发地块较多，吸引了几乎深圳全部的主力开发商进驻。龙华新盘在小区规模占了先天优势，其次在小区园林、户型设计方面，作了许多创新，给住户的感受普遍要好于福田。对于注重体验和感受的80后和90后业主来说，龙华的吸引力十分之大。

其实，从根本上来说，龙华房价超过福田，本质上是一个新兴市场对于一个成熟市场的超越。

福田因为已经城市化开发基本完毕，多年已经难有大盘推出。即便偶有新盘，也是单一楼盘，缺乏重新定价的影响力。但龙华不一样，因为连年都有新盘或者大盘推出，其重新定义房价的能力十分之强。这便是新盘的活力和影响力。打个最简单的比方：在沪深股市上，深市股票的平均价格高过上海，其根本原因就在于有创业板和中小企业板。连续不断上市的创业板，拉高了深市的整体股价。而龙华房价超过福田，其道理正在于此。而且，由于这一现象的普遍成立，南山房价比福田高的原因也是如此，最新开发的一盘——中熙君南山的开发商报价在6．6万元起。未来，宝安同样如此。更远的将来，甚至龙岗房价亦可能逆袭福田。

其实，龙华房价反超福田的现象，在深圳也非孤例。比如，长期被称为深圳“犀利哥”的布吉，因其规划及环境脏乱差导致房价长期是价格洼地。通过大规模的“旧城改造”，布吉最近几年推出了多个新盘，其房价逐年攀升。最新的状况是，布吉新盘房价已经超过罗湖。比如，你可以关注一下即将开盘的布吉鸿荣源尚峰的定价。

未来，福田有反超龙华的机会吗？就看福田有没有大的城市更新项目了。

欢迎关注微信公众号：文过是非（特别声明：“文过是非”均系原创作品，转载时需注明作者“胡文”及出处，并附带二维码图标。否则，视作侵权。)