华润再现“日光盘”，说明了什么？

——深圳侃房系列之外五篇

胡文

10月12日，“日光盘”再现深圳。据称这是自今年5月以来，深圳楼市再次出现“日光盘”。

两个“日光盘”分别位于南山和龙岗，即深圳最大的旧改项目华润城“润府” 和中骏四季阳光新推单位。

据称，华润城“润府”开盘当天共推出一期7栋、8栋约420套单位，以83平方米、88平方米2到3房小户型为主，均价4.75 万元/平方米，约有1500人左右到场参与购房。本次华润城开盘VIP会员可享受5个99折优惠，此外，如果是一次性付款可享4个99折加上一个97折优惠。据华润内部人士透露，这也是华润优惠力度最大的一次。开盘后仅仅三个小时，销控表显示推出单位全部售罄，开发商吸金16亿元。 位于龙岗的中骏四季阳光当天推出318套房源，均价为1.3万元/平方米，加推单位售罄。另外，坪山招商花园城也于当天加推150套带精装修单位，均价为1.5万元/平方米，当日所推单位仅剩余十余套。

在央行放松房贷政策后，深圳两个“日光盘”的出现，无疑带有标志意义。而在我看来，龙岗、坪山两个楼盘的销售看，还是主要还是因为定价合理。而华润城“润府”420个单位的“日光”，更具有代表意义。

除了高端住宅外，总建筑面积280万平米、号称“中国首个城市人文综合体”——华润城规划有创新升级版万象城——“万象天地”、深南大道地标商务集群华润置地大厦、五星级酒店、精品公寓、人文剧场、大型综合书店等多种业态，也将建设多所学校，其中包括3所幼儿园，同时，南山外国语集团学校旗下的新大涌小学及九年一贯制学校将以雄厚师资力量进驻，为业主提供从幼儿至初中“一站式”的优质教育。

对于华润置地方面所宣称的均价每平米4.75 万元，有多个消息人士表示并没有这么高，起价应该在4．2万元，甚至均价也只有4．2万元。还有消息指，华润本来准备推出5栋，现在看到形势转好，只推了位置较差的2栋。但可以确认的是，在此之前，华润已经蓄积了相当多的目标客户。其VIP最初只需10万元，而国庆节期间便飙升到20万元。开盘之前，许多人开始托关系，但相关方面回应称，不是VIP的开盘当天将没有选房资格。这也意味着，通过国庆期间的成功蓄客，华润已经有足够底气实现“日光”。

我认为，华润城“润城”4．2万元的起价或许更符合实际情况。这一定价，说明其定价策略是合理的，并为后来预留了至少一定的升值空间。预留的这个空间应该在每平米1万元左右。因此，对于“润府”而言，买到即赚到并非虚言。今年4月底，在深圳房信网论坛上关于华润城的估价便有人留言：“右侧的华润豪宅，面对的是高尔夫球场风光、深圳湾的海景、远处塘朗山公园的山景，外加华润万象天地商业文化街区和南外大冲分校的学位.......对比二手房单价在6、7万以上的罗湖万象城的商品房“幸福里”，华润大冲的豪宅，价格可想而知。”因为体量太大，华润城当然很难在短时间内复制“幸福里”的奇迹，但均价5万元应该是一个可以接受的一个心理价位。

对于华润城来说，有多个概念可以预期。比如说，深圳湾口岸概念，深南大道概念，而且拥有以“万象天地”为代表的人文商业综合体。但在我看来，这都不是重点。

按照我所提出的学位房原理和时间对策，华润城最大的卖点还是在于南外旗下的新大涌小学及九年一贯制学校的进驻。从“润府”户型结构看，这几乎就是为80后三口之家度身定制的。但是，其重点便是必须配有相应的小学、初中。否则，将难以解决住户的后顾之忧。况且，还有拆迁户的回迁生活问题，三所幼儿园的设置便是证明。华润显然看到了这个关键点，因为时间才是最宝贵的。假以时日，华润城赶上百花学位房价位，同样可以预期。

华润城“润府”的“日光”说明，即便在市道有所回暖的情况下，其产品的合理定价、区位优势特别是内在品质，依然是决定楼盘能否快速走量的关键。三个楼盘的热销也证明，深圳今年以来的楼市调整已经结束，刚需出手亦不再迟疑。于华润城“润府”而言，在首期产品一炮打响之后，后期产品的提价更加没有悬念。

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