任正非之变，意味着什么？

——深圳侃房系列之四

深圳，可能是中国房地产形态最为丰富的一个城市。除了一般意义上的住宅，写字楼、商铺都会成为深圳人的投资对象。今年以来，又冒出大量的商务公寓。对于这些类型的项目，值得进行投资吗？对此，我尝试做些分析。但在观察角度上，与前三篇又有所不同。

写字楼：任正非的说法值得注意

深圳号称企业50万家，其中创新型企业高达3万家。企业众多，使得写字楼的需求近年来十分旺盛。在深圳中心区、深圳科技园、华侨城LOFT以及深圳文化创意园等地，写字楼一直供不应求。许多早期的投资者，都从写字楼投资上获利甚为丰厚。我的一位朋友，在2002年投资了田面城市大厦一个单位。当时是多少钱呢？每平米1·5万元，现今已经超过5万元了。这也是业主在主业之外最为成功的一项投资。但是，写字楼的投资有可能走到了一个拐点。

火爆一时的脸萌最近获得一轮投资。我注意到，脸萌是最初诞生在宝安农民的出租房里。这也就是说，所有基于互联网的创新型企业，实际上对写字楼的需求和要求都不高。在脸萌获得投资后，脸萌或许会搬离农民房，搬入一座高大上的写字楼。但其创业地的选择说明，在互联网冲击的大背景下，写字楼的需求其实是在走低。

更值得注意的是，任正非的一段谈话。据接近任正非的人士介绍，任正非最近谈到了华为管理思维的转变。他说，华为之前的管理特别严厉，比如说需要打卡考勤等，并进行相应处罚。但现在思路变了，比如说考勤直接看库存，看进度，看结果。只有你踩到了红色警戒线，才扣罚奖金；或者你达到了某一个档次，才降薪或者降职。从任正非的谈话看，显然是华为管理思维的一个变化——即以适应现在80后90后的要求所做的重大调整。与此同时，可以看出，弹性工作制今后将大行其道。由此，自然将降低企业对于交通和办公场所的需求。

一家互联网公司CEO告诉我说，从理论上来说，他们的员工都可以居家办公。他们通过Trello软件，对员工工作进度进行跟踪管理和督促。目前，只是因为需要面对面高效的团队沟通和协作，使得他们需要每天到公司上班。但显然，居家办公将是一个明显的趋势。它意味着，适应居家办公需求的住宅未来更受欢迎。

商铺：比写字楼更危险

如果说写字楼尚不明朗的话，那么商铺就可以用危险来形容了。其中的关键词是：目标对象或者承载人口。

尽管有“一铺养三代”的说法，但在我周边朋友之中，少有商铺投资的成功案例。倒是因为投资商铺导致资金链断裂的不在少数。据个人观察，之所以出现这种状况，还是因为承载商铺的潜在人口数量，要远远少于承载住宅的人口数量，而且少于承载写字楼的人口数量。投资商铺，实际等同于将你的投资与历史不明、未来经营状况更加不明的某个商家绑定在一起，其风险之大可想而知。一位朋友在购买商铺后租给一个拉面馆，最后租金收不到不说，反倒还要赔偿租户一大笔钱——用他的话说是倒了血霉。投资商铺成功，很大程度上需要一些运气——但住宅就不用。

另外，在升值过程中，商铺升值的速度要慢于住宅。加上商铺供楼时间最长只有１０年，导致资金压力过大，极易造成断供现象。

现在的情况是，由于互联网的冲击特别是电商的无孔不入，商铺的压力将越来越大。“一铺养三代”之说，极有可能在未来变成一种传说。

比如雕爷的“河狸家”项目，就是让一群美甲师不用再去上班给老板打工了。她们每个人都可以在网上接单，并上门服务。或者，去咖啡厅服务帮人美甲。

前面我写过万达电商O2O项目，王健林的急迫实际上反映了他的恐惧。电商、网店当然将冲击深圳本地商铺，但在我看来，首先大受冲击的是香港店铺。原因很简单，还是因为时间。就我所知，许多年轻白领已经不到香港买包包了，她们直接在亚马逊旗下的Shopbop下单，价格比香港更便宜，更重要的是，要省时得多。对于东北土豪们来说，他们同样不必费时费力费钱跑去香港，他们已经选择用脚投票，去韩国捧场。香港最大的危险，正在于此。可惜的是，许多港人还浑然不知。

商务公寓：跨界的实验

近年来，商务公寓越来越多。对此，我谈一些个人观感和理解。

在我看来，商务公寓实际上属于介于住宅和写字楼之间的一种跨界产品。在限购的条件下，发展商意图提高其所承载的人口基数，以其扩大销售量。起码从理论上来说，这是成立的。但是，鉴于商务公寓还是一个新的产品，无论从发展商来说，还是从业主角度来说，都需要进行观察。在我看来，深业上城是一个较好的观察对象。因为，它是位于中心区的大规模商务公寓及综合体。

在我看来，目前深圳市场上的商务公寓最大的问题在于价格，或许已经透支了未来的升值空间。位置较好的商务公寓，每平米都在6万元至10万元之间。若以住宅作为参照，只有小户型的学位房能卖出这一价格。

如果遵循这一思路，靠近学校或者景观无敌的商务公寓可能更具投资价值，前者如同绿景在石厦的旧改项目，后者如同深业上城。道理在于，要么更居家，要么更商务。如何实现有机的融合，是一项很大的挑战。闯过了这一关，或许能够赢得一个不错的未来。

致歉声明：在9月14日所发《李嘉诚“地段”之说，害了多少人？》一文中，将深圳市人大常委会秘书长张士明之名误为“张仕明”，经文友“静一静”指出后得以确认。在此，“文过是非”郑重向张士明先生致歉！并向文友“静一静”致谢！此事再次说明，世界上怕就怕认真二字，哪怕是百度也不能盲信。

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