8万一平，学位房凭什么这么贵？

——深圳侃房系列之一

“文过是非”按语：学位房，是早就列入的一个选题。现在开学了，是时候来一番深入探讨了。由此，将展开一个“文过是非”深圳侃房系列。

我曾经写过《买房：杀鸡哪里用得着牛刀？》（见8月11日“文过是非”文章）。买房，是一个十分个性化的体验和需要。从宏观分析买房，纯属故弄玄虚和扯蛋。买房并不复杂，需要的回到原点，回归人性。用最简单的办法，解决最复杂的问题。从这一点说，这一系列真的不容错过。因为在诸多故事中，包含着我和许多朋友的买房经历——昨天，我们曾经用血汗买房；今天，又在用生命总结。

需要说明的是，这里的学位房并非严格意义上带有学位的房子，而是位于学校旁边的房子——这是一个泛学位房概念。

对于小一和初一的新生和家长来说，新的学期可能是一个坎。这是因为，如果你的孩子上学就在住址旁边，这自然不是问题。但是，如果不是这样，需要每天接送的话，那么，这将是一件十分苦逼的差事——如果你是工薪阶层，这与你对孩子的情感无关。说不定，你可能就需要考虑购买学位房了或者租套学位房了——这实在不是一个以个人意愿或者情感为转移的铁的事实。

“宇宙中心”：北京学位房

我曾对北京和深圳两个城市进行了对比，意在说明京深是互补性极强的两个城市。但共性也有很多。比如说交通，比如说学位房。特别是学位房的问题说明，这在一线城市中，带有相当的普遍性。

学位房在北京叫作学区房，北京贵到什么程度？还记得2013年3月，海淀区五道口华清嘉园卖出了一套每平米10万元的天价学区房，被称作“宇宙中心”。但是，这已经成为过去时。

8月，历来是北京学区房成交旺季。实验二小所在片区内学区房已经替代五道口成了新的“宇宙中心”：西单文华胡同有两套房，一套12平米，总价达420万元，每平米单价为35万元；另一套13.4平米的平房价格高达465万，每平米单价为34.7万元。而此前，文华胡同成交的一套8平米落户平房，每平米单价达到惊人的36万元。文华胡同相邻的文昌胡同也以高价出名：一套14.6平米的平房售价高达460万，每平方米单价达到31万。就连实验二小景山校区的景山东街房价也达到了32.5万元／平米。

据和讯网报道，北京黄城根小学学区房价格在8万元至8.5万元之间；史家胡同小学学区房价格在7.2万元至10.4万元；府学小学学区房价格在7.1万元至18.2万元之间，育民小学学区房价格在7.5万元至8万元之间。供需不平衡、买卖双方的心理战也让这些老牌名校的学区房价格一路坚挺。

海淀区是北京学区房交易最热的一个区。据链家地产统计，2013年北京市学区房成交均价上涨31.4％，高于全市平均涨幅5.5％。重点小学学区房涨幅更是达到33.5％，比周边非学区房价格高出30％以上。教育资源相对集中的海淀区，个别楼盘高出周边50％。而2013年重点小学学区房成交量排名前20的项目中，近一半位于海淀区。

一名长期在中关村第一、第二、第三小学片区做学区房的中介介绍，这个片区内的房源已经很少了，中关村一小学区的中关村南三街、东南小区、航天社区、燕北园、教委计生委大院、空间物理所小区的房价基本维持在6-8万／平米。中关村二小学区房华清嘉园以小户型为主，面积多在37~60平方米，“单价高，但是户型小，总价就低，容易出手。”

弱爆了的深圳学位房

看了北京，相信任何一个理性的深圳人都会说，深圳真是弱爆了。许多深圳学位房的业主由此可以继续放心捂盘了。

在深圳优质学位最为集中的百花片区，一位兄弟早在1998年10月就在长安花园买了一套106平的房子。当时的价格是多少呢？每平米6300多元。2002年，这套房子最低曾跌破5000元。直到2004年，才回升到5000多元。而在同一时间，长城一花园、南天一花园的房子都只有4000多元。从2006年起，这些房子开始疯涨。现如今，这些房子都在4万元左右，比非学位房的同龄房屋高出30%-40%。

最贵的一套房子，是我今年3月在国城花园看到的。40平米的房子，叫价320万元。均价达到8万元。但这在北京，已是小巫见大巫了。举个例子，2009年，国城花园100多平米的房子叫价300万元。当时，这套房子比同类房子低了10%，因为有命案发生。到今天，这套房子至少在550万元。

这说明什么问题呢？从人口观察，至少说明从1998年到2006年之间，学龄儿童的数量尚且保持平稳，但从2006年起开始激增。而这种状况，一直持续到今天。可以预见，在单独二胎政策放开后，这种状况仍将持续。

学位房天价的达芬奇密码

今年年初，教育部下发了关于《进一步规范义务教育免试就近入学》的文件，提出到2015年，在4个直辖市、5个计划单列市和10个副省级省会城市的所有县（市、区）100％的小学划片就近入学，90％以上的初中实现划片入学。

这个政策在深圳早已实行。一些教育界人士认为，这项政策固化了房产、户籍和入学的关系，使得学位房疯涨。但据我观察，这只是问题的一个方面而已。

一般认为，学位房的贵主要是因为学位贵。但这并非问题的根本。在我看来，学位房的贵，其实不是学位贵，而是因为时间贵。因为时间的决定性作用，导致了你所购买的，并非房子，而是时间，以及由时间所带来的安全感和放心感。

有位朋友在大梅沙有套别墅，小孩在实验学校小学部上学。小孩上小一时，我就问他，小孩上学怎么办？他说他们夫妻轮流送。我说绝不可能，不信走着瞧。一年之后，我碰到他，他说，实在受不了，现在已经搬到红岭中路住了，大人有时没时间，小孩自己坐公交回。

这还没完。又一年过去，我在百花片碰到他。他说：还是不行，别看从红岭到百花坐车只用15分钟，但天天小孩哪里受得了，这不正在看房，准备租房住过来！

事实上，在实验、荔园学校周边，每天上学放学时，不乏有宾利或者劳斯莱斯接送孩子的“土豪们”。但我要说，除非是全职司机或是全职太太接送，他们并不比拥有学位房但仅有一辆大众车的人幸福。而在这里，我遇到了N多多年不见的老熟人。

由此可以看清，学位房的好处绝不仅仅在于学位。比如午餐后，不是爸爸，而是小孩去哪儿呢？许多孩子会在课桌上眯一会儿，或者租个午休床位。但如果有学位房，小孩可以自己回家休息一会儿，那种感受是截然不同的，还无需你操心。至于接送小孩，不确定性更大，比如台风暴雨，比如突发要事，你走不开接不了，又该怎么办？这可不是一天两天的问题，这时学位房的好处得以尽显现。学位房的本质其实在于：需要你用住房的确定性，解决时间、天气以及所有不确定性因素所导致的不确定性——甚至它可以减少交通意外乃至绑架案件的发生机会。由此，为你的孩子赢得了黄金般的时间，更为整个家庭卸下了担忧和恐惧。这两项因素，才是学位房屡创天价的达芬奇密码。

从北京来看，学位房已经完全沦为卖方市场，一般认为需求太旺。但其实，是供应太少，且越来越少。深圳也是一样。为何会越来越少呢？因为从过往的经验来看，任何时侯卖出学位房的，都吃了大亏，至少没有跑赢CPI。这一现象，导致越来越多的业主不敢卖了，更何况还有限购的枷锁和阴影。

还有一个现象是许多人不知的：就我所知，学位房被锁定的时间是越来越长了。以前是小学6年加初中3年。但学位房如此能抗通胀，一些家长变了想法：为何不再锁定3年？反正到时候小孩还要在这里参加高考！

在深圳家长看来，在学校旁边的家中参加高考，和在考场旁租住宾馆的感受，那是天壤之别。至少，实验学校的家长们就是这么想的。

而我想说的是，90后和00后的孩子们，你知道你爸妈容易吗？！