上海市发展公共租赁住房的总体思路

复旦大学住房政策研究中心版方案 2009.12

一、基本原则

（一）广覆盖。公共租赁住房在优先保障重点供应人群的前提下尽可能向广大社会阶层开放，通过化解社会租房矛盾，有效满足过渡性、周转性住房需求，来缓解住房结构性需求矛盾，降低市场房价压力。欢迎各阶层入住，努力实现各收入阶层混居，避免贫困聚居。但供应重点是那些缺乏自主住房市场消费能力的家庭，尤其是非本地户籍的新毕业大学毕业生以及外来务工人员。

（二）成体系。将租赁型经济适用住房、廉租住房、单位租赁住房、人才公寓、蓝领职工宿舍等现有政府与社会团体的住房保障体系进行整合，统一纳入公共租赁住房保障体系，通过政府政策扶持、公共融资支持、企业独立运作和定向供应的方式建立起永久廉租住房、长期廉租住房、中期低租住房和短期公租房相结合的公共租赁住房保障体系。最低收入家庭辅助以租金补贴，保证“合理住房负担”不超过家庭收入的30%。

（三）分层次。根据供应住房对象在住房支付能力的差异性，从不同家庭的收入水平、家庭人口规模、原有住房状况、年龄结构、代际等方面，将公共租赁住房供应对象体系划分为不同的层次，在租期、租金和住房面积等方面实施不同标准，分层、分类并有针对性地解决本市公共租赁住房供应对象的住房困难。

（四）可持续。细化政府在公共租赁住房体系建设方面土地、税收、财政、融资等政策引导配套措施，制定相关法律法规，使公共住房政策长期化、制度化；建立独立法人机构——非盈利性质的“公共住房建设管理公司”和“公共租赁住房管理公司”,专职负责公共住房建设、运营管理和物业维护，独立运作，吸收社会资本，通过交叉补贴，实现不同类型公共住房之间的成本收益平衡；立足现有制度架构，借鉴国际经验改革，创新住房公积金管理运营体制，设立“住房（保障）发展基金”，实现公共住房保障资金在公共住房体系内部的长期循环和多元利用；构建起以市区政府政策引导、公共住房金融机构提供长期融资、公共住房公司负责建设和管理的“三位一体”的公共租赁住房发展体系，实现公共租赁住房体系建设长期、稳定和可持续地发展。

（五）重公平。保持新老政策的连续性和稳定性，通过政策措施的深化、细化和完善，体现住房公共政策的公平性。

二、总体框架

公共租赁住房是指在政府主导和扶持下，由公共部门和社会团体力量按照非盈利原则运作，优先向特定人群提供的社会租赁性住房。主要面向人群包括：中低收入家庭、新毕业大学生、外来务工人员以及其他特殊住房需要人群。

上海市发展和健全公共租赁住房体系的总体框架设计具有“三位一体”的特点：

“三位”是指地方政府相关管理部门、“住房保障发展基金”和“国有公共住房建设管理公司”相互协调明确分工，实现公共租赁住房体系建设长期、稳定和可持续发展的机制。即政府负责公共租赁住房体系发展的宏观规划、土地供给、制定税收减免政策和提供差额融资，鼓励、引导社会机构和用人单位参与公共租赁住房的投资建设和经营管理；“住房保障发展基金”负责汇集多渠道的住房保障资金，引入银行金融机制对资金进行管理运营，为大规模的公共住房开发提供长期低息贷款支持，实现住房保障资金在住房体系内部长期循环多元利用；国有“公共住房建设管理公司” 拥有取得政府住房保障划拨土地和“住房保障发展基金”长期低息贷款的优先权，通过新建、配建、改建、收购或收租的方式汇集公共租赁住房房源，并作为独立于政府之外的专职非赢利性机构对公共租赁住房日常管理、维修和租金收取等运营业务进行社会化运作。

“一体”是指通过政府、“住房保障发展基金”、“国有公共住房建设管理公司”和其他社会机构及用人单位的相互配合、共同参与，并将公共租赁住房与租赁型经济适用住房、廉租住房在政策上进行有效衔接，构建起一个分层次成体系的公共租赁住房体系。针对不同收入层次的公共租赁住房保障对象对公共租赁住房在租期、租金、住房面积等方面进行分类建设管理。

目标——以面向全社会的公共租赁住房和针对中低收入家庭的货币化租金补贴相结合的方式来推进公共住房保障体系。

立法明确住房保障是政府的重要公共服务职能。组建专职常设机构——市政公共住房建设公司和公共租赁住房公司，体现公共意志，弥补市场缺陷。公共住房公司独立运作，自负盈亏，吸收社会投资，市场化运作，先租后售，可以适时出售租房来获得资本回报，但以追求社会公益目标为基本宗旨，资产增值收益重新投入公共住房建设与住房保障。公共住房的供应在土地供应、财政投入和税制通过立法给予规范和强制性保证。政府通过划拨土地出让收益的一定比例和相关财政投入成立上海市住房保障基金，并吸收住房公积金贷款、社保基金、保险基金等其他公共资金，对公共住房进行投资和长期融资。

公共租赁住房在保障重点供应对象的前提下向全社会开放，提供不同标准的住房供选择，2/3高标准住房按市场租金或准租金水平收取租客费用，1/3低标准住房原则上定向供应中低收入家庭，按成本租金收取租客费用，具有保障和福利性质。授予公共租赁住房公司临街商铺的垄断经营权，“以商养租”。

保障性住房一律“先租后买”。连续入”Ｕ闲宰饬拮》亢拖硎茏饨鸩固10年后可以获得优惠价格和优惠条件购买自住房的权利。经济困难家庭入住低成本租赁住房时候仍有过重负担时候，如租金超过家庭可支配收入的30%，可以申请租金补贴。租金补贴直接发放到租房公司。租金补贴与收入挂钩，线性递减。