物业税实施后的市场效果展望

 陈杰

复旦大学管理学院

5月25日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，该《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。很多媒体由此认为，物业税鼓声将急。还有人认为，狼来了狼来了喊了很多年后，这次物业税是真的要来了。

   回顾一下，早在2003年，物业税的提法就出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年，在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出：“稳步推进物业税。”2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。2007年10月，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。 另外，近年来国务院每年转发的发改委深化经济体制改革工作意见的文件均提到物业税。尽管是否开征物业税以及如何开征物业税已经历经反复多次讨论，一直是社会上下都非常关注的焦点，但因为种种原因，物业税一直只闻楼上声响，不见下楼动静。但5月25日有媒体报道，湖北省发改委刚刚向财政部上报改革方案，在武汉综合配套改革试验区内实施土地费改物业税，也就是（先在企业物业）结束“空转”而实际开征，最晚在7月就实施。再加上最近这次报道，物业税从“空中楼阁”到现实看起来真的只剩下一步之遥了？

   几年的媒体大肆渲染之后，人们对物业税熟悉而又陌生，如果物业税真的来临，那它到底会带来什么样的后果？对已经买好房子和正在租房的人们分别都意味着什么？尤其在目前全国范围内楼市在经历持续一年多的寒冬后刚刚有交易复苏迹象，但普遍认为复苏基础十分不稳、房地产市场的宏观大环境仍然严峻恶劣的时候，现在实施物业税后会不会带来房价的大跳水？甚至带来楼市的全面崩盘？这些都是人们非常关心并急切想找寻到答案的问题。

    笔者以为，首先，短期内物业税还没有推出的可能性。很多现实的技术难题还没有解决，法律、行政和民意的基础都还严重不足。涉及到几亿家庭、数十万亿居民财富的税种，断然不会这么草率地、在没有大规模争取各方面意见、取得社会认识基本一致后就推出。这不符合这届政府的作风。尤其目前宏观经济形势还很脆弱，社会不稳定因素很多，不会随意出台容易引起不同阶层激烈争论、造成社会动荡的新政策。

    其次，开征物业税在中期内还是可以预见的，也就是3-5年内。物业税为国际惯例，几乎没有哪个市场经济国家没有开征对房产的持有税。各国物业税名称有不同，有的称“不动产税”，有的称“财产税”，也有的称“地方税”或“差饷”，但基本含义是差不多的，税率和征收方法也相差不大。各国纷纷开征物业税是因为其有三大功能，不仅是稳定房价的有力武器、打击炒房投机的杀手锏，更是缓解贫富两极分化的重要工具，同时对改善地方税收结构、实现城市可持续发展也是非常有助的。所以，开征物业税，大势所趋、势在必行，只是时间早晚和条件成熟的问题。

    那么，一旦开征物业税后对房地产市场到底会有什么样的影响？房价会不会因此暴跌？笔者以为，物业税开征后，房价涨幅一定会受到显著抑制，像深圳、上海、北京等地曾经出现的暴涨、比如在2007年夏季几个月内50%以上的疯狂上涨现象应该从此不会再重现。但房价会不会从高位跳水、甚至楼市会不会因此彻底崩盘，笔者并没有这个担心。

     从经济学理论和各国实践经验来看，要抑制房价过快上涨、挤压投机炒作泡沫，物业税是必需的手段。之前政府尽管通过连续出台“国八条”、“国六条”调控和多次运用加息、加税、紧缩房贷等手段力图来打击炒房投机，抑制房价过度上涨，但实践效果并不理想。2007年末到2009年初的楼市寒潮更多是因为国际金融危机的冲击、宏观经济环境恶化、人们对未来收入信心严重不足而带来的，与之前房地产调控政策关系不大。这说明，之前政府采用的房地产调控政策并没有真正击中住房投机的要害，只是“扬汤止沸”，并没有“釜底抽薪”。从经济学上说，征收住房交易税虽然通过增加交易成本而起到了加大住房投机成本的作用，但在当前住房市场总体仍然是供求紧张的局面下，这些税收成本必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上升。更进一步而言，对低收入者、对于那些迫切需要改善住房条件的购房者来说，影响更大，他们对住房的需求会相对更为缺乏弹性，因而，他们反而会被转嫁更多的税收。而且加重交易税，抑制了存量住房的流通，更加剧住房供应矛盾。以上海为例，2004年上海二手房住房交易量本已经超过新房销售量，但接连交易环节加税之后，有大幅萎缩趋势，客观上加剧新房市场上的供需矛盾，导致房价居高不下。

   但如果在房地产各项税收中降低交易税，增加物业税 (参行国际惯例，每年按照房产市场评估价值征收1%左右)，效果就会大不一样，是必然降低房价涨幅而决不会抬高。首先，物业税直接打击到投机炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些动辄买下十几套、甚至几十套炒房者、炒房集团，当前体制下对他们无能为力，但一旦开征物业税—房产持有水，他们炒房成本将变得非常大，难以再在市场下翻天覆地。即使对于非炒房者，征收物业税也能有效减少住房资源闲置，住房空置率将因此迅速降低。对于一部分到处借债、要靠“啃老”才能十分勉强地买起房子的人来说，物业税无疑也是给他们一盆冷水，使不正常的购房需求暂缓和分流一下；其次，降低房产交易税，会鼓励存量住宅加快流通，短时间内就能扩大有效供给。降低交易税，增加持有税，双管齐下，房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制，住房市场才能得到健康的可持续发展。

    那么，为什么说物业税开征不会带来房价的大跳水？有些人认为，之前的住房购买缴纳了70年的土地使用出让金，就相当于一次性缴付了70年的物业税。现在如果要征收物业税，就理应要废除土地使用出让金，否则就是双重收税了。现在地价占到房价的一大半，如果这部分成本去掉后，房价就应该大跌。但这个看法其实是对土地使用出让金的一个误解。应该这么说，只要土地供不应求，就必然要求通过土地公开拍卖、竞价获得的方式来实现土地使用权的出让，这是最公平最合理也是最有效率的解决方法。否则通过协议转让等暗箱操作必然滋生无法抑制的腐败问题。即使这中间的腐败交易可以防止，协议转让也达不到土地资源的最优配置，因为没有人知道这块土地最优的使用用途，只有市场说了才算。这也就是说，即使物业税开征，但只要土地仍然供不应求，仍然只能通过土地拍卖、最高竞价获得土地的方式来分配土地，至于这时候开发商缴纳给政府土地中心的，到底是叫土地使用权出让金，还是其他什么名头的，都无所谓，反正是不可能免费拿到地，除非这个楼市因为经济环境因素崩盘了，没有任何开发商愿意开发住宅楼盘，政府那时或许才会免费送地，甚至倒贴也是有可能的。所以，开征物业税后，废除不废除土地出让金的名头，对于房价毫无意义。

   前面说了，开征物业税，能增加囤房持有成本，加速住房资源流通，从而抑制房价过快上涨。但房价能不能降，归根到底还是人们对房地产后市的预期，物业税在这中间的作用还是很有限。关于物业税率现在有很多建议，比如1年0.8%，国际经验来看最高不会超过2%。1套市值100万的房子，按照1%的税率缴纳物业税，1年就是1万。如果对于后市乐观，比如较为保守地认为每年房产增值5%，那么1%的持有成本还是可以承受的。物业税对房价的影响还是边际上的。刚推出的短期内可能会给人们带来很大的心理冲击，造成房价剧烈波动，但之后一两年甚至数月人们的心理和行为决策就会逐渐适应，房价就会慢慢恢复和调整到新的市场均衡水平。参考国际情况，众多实施物业税的国家，人们该买房的时候还是会买房的，物业税始终只是影响买房决策的一个次要因素。

   人们关心问题的焦点在于，物业税开征会不会带来普通购房者的严重负担呢？尤其时中低收入者的不合理负担？比如很多人指出，市区的老公房市场价值很高，但居住在里面的人很多其实很贫穷，收入很低，又只有一套住房，也不可能搬迁和购买新房，让这些人为“高价”住房每年都付出大量现金流显然不合理不公平。这也是决策层在开征物业税问题上的一个顾虑。关于这一点的担心，笔者以为，通过物业税具体政策制定上的微调，是可以避免。比如，虽然各国实践都要求物业税一定是跟住房价值而且是住房的市场价值挂钩，但除了根据房屋的类型、面积、区位、价值等因素区别对待征收，也是可以根据居住人的情况调整的。政府完全可以对只拥有少量低标准住房的群体免征或少征住房的持有税，比如国家发改委课题组所建议的、对第一套房90平方米面积可免税就可能在最后的措施得到采纳，或者先征收后根据核定家庭收入按比例退还。如瑞典就出现一种情况，一些著名风景旅游区由于外来人多，造成当地普遍房价很高，但当地人收入并不高，于是政府就规定每年房产税最高不得超过家庭年收入的5%，这也是可行的解决方案思路。这样，只要政策设计经过充分论证和讨论，我们不必担心物业税对中低收入群体造成过度负担。有效打击炒房风气，让房价在市场合理基本面稳定下来，普通老百姓都能真正得到实惠。