各国物业税概览——美国篇

     陈杰

   复旦大学管理学院副教授

      目前国内物业税呼之欲出，成为业内乃至全社会都关注的焦点。支持的人往往提出物业税是国际惯例，但也有很多人对此质疑和反对。这里有必要把国际上物业税以及相关房地产税收的基本情况做一概览介绍。以下部分是本人正在写作一书的部分章节草稿，刊登在此只为交流目的，欢迎同行同仁指出错误和提供更完备资料。引用和转载请注明出处。

     美国：不动产税，归在财产税(property tax)项下，税基是财产市场评估值的一定比例。目前美国的50个州都对不动产征收这项税收，各州和地方（县与市）政府的不动产税率不同，由各地自行规定，主要依据地方的支出规模、非财产税收入额、可征税的财产估价等因素来确定,每年在议会预算决议中审核一次，有预算平衡的作用。财产税的名义税率一般在3%-10%之间，都市里的名义税率高一些,城镇和乡村名义税率较低。实际效率平均是一般市价的1％到3％。如底特律不动产税率为3.2%，而旧金山只有1.2%。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。美国联邦政府不征收财产税,州政府也基本不征收财产税。目前除马里兰州，其它49个州都是实际归地方政府征收。

 财产税的历史沿革：

     美国从殖民地时期就开征财产税，财产税是当时主要财政收入，课征对象是土地和牲畜。到18世纪，原来的个别财产税演变为一般财产税。18世纪末纽约州率先征收一般财产税,19世纪中叶美国各州已普遍征收一般财产税。当时的财产税除了对土地、房屋、牲畜征收外,征税对象还包括股票、债券、应收款、商标、商誉、专利权等动产,使一般财产税收入大大增加。但由于征收难度过大，到20世纪初美国许多州逐渐将无形财产排除在一般财产税课税范围之外。从1933年开始,美国许多州又将有形动产排除出一般财产税课税范围,现代美国财产税课征对象主要是不动产（房屋和土地）和营业性动产（机车、游艇等），不动产又占据了绝大部分。财产税的纳税人是在美国境内拥有住宅、工商业房地产、车辆、设备等财产的自然人和法人。而且居民纳税人坐落于世界各地的财产都要纳税。

 财产税的重要性与变化：
    财产税是美国地方政府最主要的税种。近一个世纪以来,财产税收入在美国各级政府收入中的重要性发生了很大变化。1902年,财产税收入在地方政府财政收入中占到78%，在州政府财政收入中占45%,在州和地方的共同财政中占68%,在联邦政府、州政府、地方政府共有的联合财政收入中占42%。但二十年代之后财产税在州一级逐渐减少，基本转移到地方政府。到了1932年财产税收入虽然在地方财政收入中比重高达80%，在州财政收入中大幅度下降，只有15%，到1952年这个比重进一步下降到3.4%，1962年再跌到2.7%，此后基本低于2%。1992年,财产税收入在地方财政收入中比重为48%，但在州政府财政收入中只占1.7%,在州和地方的共同财政中占18%,在联邦政府、州政府、地方政府共有的联合财政收入中占8%。（以上部分资料参考网文《美国和日本的财产税制及其借鉴》一文）

    财产税在美国各级政府收入中的比重

资料来源：http://eh.net/encyclopedia/article/fisher.property.tax.history.us

2001年美国财产税收入为2637亿美元,占地方税收的72%，地方政府收入的24%,州与地方税收收入的29%。

2001-2007年之间是美国房地产市场景气阶段，财产税增长超过52%。

2005年美国财产税收入为3521亿美元，占州与地方总税收收入的31.2%。

2006年美国财产税收入为3762亿美元，占州与地方总税收收入的31.2%。

2007年美国财产税收入为4028亿美元，占州与地方总税收收入的31.7%。

2008年美国财产税收入为4195亿美元，占州与地方总税收收入的32.3%。

以上资料根据美国统计署数据(http://www.census.gov/govs/www/qtax.html)。

财产税的负担程度：

财产税虽然是地方政府的大头，但并不构成居民的较大负担。一般来说，与房产市场价值相比的实际税负在1%左右，财产税支出占家庭收入比重约为3%。

2004年，美国每栋住房缴纳财产税的税额中间值为1485美元，房屋价值中间值为151，366美元，而房主的家庭收入中间值为55,572美元，当年美国财产税实际税负为0.98%，财产税务支出占到房主收入的2.67%。

2005年，美国每栋住房缴纳财产税的税额中间值为1845美元，房屋价值中间值为167,500美元，而房主的家庭收入中间值为57,843美元，这就意味着，当年美国财产税实际税负为1.1%，占到房主收入的3.19%。

2007年，美国每栋住房缴纳财产税的税额中间值为1838美元，房屋价值中间值为194,300美元，而房主的家庭收入中间值为63,059美元，这样当年美国财产税实际税负为0.95%，占到房主收入的2.91%。

美国财产税在各州的负担程度差异可以从下表得到具体反映：

数据来源：2005 American Community Survey from the U.S. Census Bureau

从分州情况来看，财产税缴纳额新泽西最高，缴纳5352美元，阿拉巴马最低，只有302美元；加州房价最高，房屋中间值为47.8万美元；密西西比房价最低，房屋中间值只有8.3万美元；新泽西人最富有，房主家庭收入中间值为7.9万美元；西弗吉尼亚人最穷，房主家庭收入中间值只有4万美元；德州和威斯康辛的房产税负并列最重，为1.82%；路易斯安那房产税负最轻，只有0.17%；从财产税占收入比重来看，收入最富有的州新泽西也是税负最高的州，达到6.75%，房价和收入都在倒数10名之内、收入仅比最穷州高15%、房价仅比最低州高20%的路易斯安那税负最轻，只有0.37%。

从最后这一点可以看出，美国在实施财产税时候不仅考虑到财产价值，更考虑负担的可承受力和公平原则，富人多征，穷人少征，确实有调节社会财富的作用。

财产税的缴纳：

财产税一般由县政府或市政府的税务部门负责征收,然后由各级政府根据分成比例取得相应份额。财产税一般一年或半年征收一次。多数购房者是在缴纳每月的房屋按揭时将当月的财产税随按揭一起缴纳到银行,税务部门直接从银行取得该项税款。

其他房地产税收：

美国二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2％，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。相比交易税和遗产赠与税，所得税才是二手房交易的“大头”。美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租形式的收入适用此税。对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33％左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付20％左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。