世界各国的物业税和房地产相关税收

陈杰  

   目前国内物业税呼之欲出，成为业内乃至全社会都关注的焦点。支持的人往往提出物业税是国际惯例，但也有很多人对此质疑和反对。这里有必要把国际上有关房地产税收的基本情况做一简单介绍。

以瑞典为例，住房涉及到的税收主要有以下几种：

不动产税（property tax，即国内所说的物业税），征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房（相同于国内别墅的那种住房），税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。

税务评估价值一般相当于税务局所认定的市场价值的75%。瑞典税务局根据自己一套评估体系对不动产的市场价值进行评估认定。每几年需要重新评估一次，现在一般六年一次大调整，3年一次小调整。但为了鼓励多建房屋，新建的房子5年内免税，接下来5年按照50%税务评估价值起征。如果瑞典居民在境外拥有房产，就按当地市场价格的75%作为税基。2005年首都斯德哥尔摩住房的平均税务评估价值为163万瑞典克朗（1克朗约等于1.1人民币），而北部很多省份只有30-40万瑞典克朗。

由于近年来瑞典房价也在猛涨，很多大城市出现连续几年10%以上的涨幅，不动产税也自然水涨船高，拥有住房的人怨声连连。特别一些旅游热点地区的假日住房价格猛涨，带动周围普通住房的房价也大幅上升，而当地长期定居的普通居民根本没有从房价上涨中受益，却要承担这个沉重的压力，凸现不公平。针对这个问题，2001年起瑞典法律规定，对于靠正常收入维持的家庭来说，不动产税最高不能超过其家庭收入的5%。

2006年原在野的中右联盟在大选前，曾经以冻结不动产税为主要竞选口号，每年不动产税最高4000瑞典克朗，以后要还逐渐取消。这个竞选口号被认为对中右联盟击败连续执政十多年的社会民主党有重要作用。但中右联盟新政府上台后，对此口号开始反悔，也受到社会上广泛的批评，认为这个政策对富人过分有利。新政府现在想把不动产税上限提高为1万瑞典克朗/年，但还在议会讨论中。

出租房子收入的营业税，按照抵扣后出租收入的30%交税。这个出租收入的税基计算是，首先从出租房子收入总额中免除4000瑞典克朗，然后如果是房子主人自己出租，还可以再免除其其中20%。剩下余额交税。

出售房子收益的增值税。售房价格，在扣减房子买入价格、中介的交易费、装修费用后，如果有盈利，按按盈利的三分之二的缴纳30%的所得税，但如果亏本，亏损的全部都可以在个人所得税的税基总额中抵扣。这个不仅适用于单栋独立住房（相同于国内别墅的那种住房），也适用于共同产权型公寓。

房屋交易的流转税。向买主征收。税率是，如果个人1.5%，如果公司/法人3%。税基根据出售价格或者税务评估价格，取两者高值。

住房抵押贷款的印花税(stamp duty))。按照住房抵押贷款总额的2%征收。

财富税(wealth tax)。任何形式的净财富（市值减去贷款）包括房产净值都要征收财富税。2005年，如果单个人的净财富超过150万，家庭超过300万，都要按照超过这个数值的差额的1.5%交税。对于房产的价值认定也是采用税务价值，一般相当于税务局所评估的当前市场价值的75%。股票价值按股票市面价值的80%认定。2004年有33万瑞典人（想到于瑞典总人口的3%）缴纳了财富税，总额为52亿瑞典克朗。

瑞典的房地产税覆盖了全国几乎所有不动产。2004年瑞典私人独立住宅总价值（税务价值，下同）为14360亿瑞典克朗，私人公寓住宅总价值为7710亿瑞典克朗，商业物产总价值为4560亿瑞典克朗，工业厂房总价值为3670亿瑞典克朗，全部不动产总（税务）价值为3030亿瑞典克朗。

房地产税在瑞典税收体系中占有重要地位。2004年瑞典总共征收不动产税240亿瑞典克朗，其中从私人独立住宅获得的不动产税税收为138亿瑞典克朗，私人公寓住宅为37.7亿，商业物产45.6亿，工业厂房18.3亿。2005年瑞典征收不动产也是240多亿瑞典克朗，其中来自私人的为140亿瑞典克朗，其他为公司缴纳。其他来自房地产的税收有138亿瑞典克朗，房地产交易税67亿瑞典克朗，这三项总和为445亿瑞典克朗，占到同期整个中央政府收入的6%。

瑞典房地产税在全国总税收收入中基本占到3%左右（2003年）。这个水平在欧洲算比较低的，2003年芬兰2.3%，挪威2.5%，比利时为3.2%，丹麦为3.8%，法国为7.3%，欧盟平均水平为5.2%。

不动产税在瑞典曾经是由地方政府享有的税种，也是地方政府最主要的财政收入之一。但现在由中央政府征收。

其他国家的房地产税收情况：

奥地利：不动产税/物产税(property tax)，房产持有人每年根据评估价值的1%缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1%不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2%的税。房地产投资收益税，出卖不动产包括不动产公司里的股份所获盈利要交25%的税。与公司税相同。房地产交易税，房地产转让和出售要根据房产税务评估价值的缴纳3.5%的交易税和1%的登记费。

比利时：不动产税---比利时的房产都要评估其名义租赁价值(cadastral income), 然后根据地点，每年分别征收名义租金的30%-50%。房地产投资收益税，参照公司税，按扣除合理费用后的收益的33.99%纳税。但买卖房地产公司的股票不纳这个税。房地产交易税：房地产交易，按照交易价格和市场价值两者中高者的10%（Flemish地区）或12.5%(Walloon和布鲁塞尔地区 Regions) 纳税。如果房产是买入之后两年之内交易，房地产交易税的60%（Flemish和Walloon地区）或36%(布鲁塞尔地区)退还。特定情况下，如果房地产交易之后就会再转卖，可以实施5%的交易税率。房地产公司的股票交易不缴纳这个税。但土地交易要交税。房地产增值税（VAT）：对于新房（三年之内），房产出售价格的21%缴纳增值税，但可以从中退还装修更新成本的增值税。对于新房，比利时的一般卖者愿意选择缴纳增值税，而不失交易税。出租收入不需要增纳增值税。

 丹麦：不动产税：不动产税根据房产（包括土地）价值缴纳，税率最高不超过2.4%，根据地点不同而改变。房地产投资收益税：参照丹麦公司税，按扣除合理费用后的收益的28%纳税。但买卖丹麦房地产公司的股份，如果持有股份三年以上，不纳这个税。房地产交易税：丹麦没有房地产交易税。

 芬兰：不动产税：不动产税税率不同地区不同，税率在0.5%-3%之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。房地产投资收益税：参照芬兰公司税，按扣除合理费用后的收益的26%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：买入芬兰土地，要按土地交易价格的4%缴纳交易税。买入房地产公司股票要按股票价格1.6%纳税。

 法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value）纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。房地产投资收益税：参照法国公司税，按扣除合理费用后的收益的33.33%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：超过5年以上房龄的房产，其房地产交易，按照交易价格和公平市场价值中的高者的5.09%缴纳。买卖房地产公司股票，缴纳5%的交易税。VAT：5年以下新房，按成交价格的19.6%缴纳增值税VAT。另外按成交价格和公平市场价值中高者，缴纳0.715%的物产登记税。

 德国：不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。房地产投资收益税：参照德国公司税，按扣除合理费用后的收益的25%纳税。包括买卖房地产公司的股票。交易税：根据交易价格或评估价值的3.5%征收。包括房地产股票。

 爱尔兰：房地产投资收益税：参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后的收益的20%纳税。包括买卖房地产公司的股票。交易税：房产价值超过15万欧元，根据交易价格（扣除VAT）的9%征收。买房地产股票按1%缴纳交易税。

 意大利：不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。房地产投资收益税：参照意大利公司税，按扣除合理费用后的收益的33%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：每笔固定额：504欧元 （登记印花费、纳税登记印花费、按揭贷款印花费，每笔168欧元）变动额：交易价格的7%-15%缴纳登记税、1%缴纳国税(Cadastral tax)、2%缴纳按揭贷款税。买卖房地产能股票的0.14%缴纳交易税。

 荷兰：不动产税：按照税务评估市场价值的0.1%-0.3%，对房主和使用者双方征税。房地产投资收益税：参照荷兰公司税，按扣除合理费用后的收益的29.6%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：根据交易价和评估价值中高者的6%征收。包括房地产股票。

 挪威：不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的30%征收0.9%，但地区税务机构再按市场价值30%征收0.2%-0.7%。房地产投资收益税：参照挪威公司税，按扣除合理费用后的收益的28%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：根据交易价的2.5%征收。

 葡萄牙：不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在0.2-0.8%。房地产投资收益税：参照葡萄牙公司税，按扣除合理费用后的收益的25%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：根据交易价或税务评估价值的6.5%征收。

 西班牙：不动产税：按照税务评估价值征收（一般低于市场价值的50%），税率在3%。房地产投资收益税：参照西班牙公司税，按扣除合理费用后的收益的35%纳税。包括买卖房地产公司的股票。房地产交易税：根据交易价的7%征收。

 美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1％到3％。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。目前除马里兰州将征税权上收到政府之外，其它49个州都是归地方政府征收。

美国二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2％，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。相比交易税和遗产赠与税，所得税才是二手房交易的“大头”。美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租形式的收入适用此税。对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33％左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付20％左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。