一年来房地产业内一直在揣测政府对住房保障政策将有大的动作。“24号文”终于在一片期望中出台了。
研读此次住房保障新政策，笔者以为，此次新住房保障政策有如下进步：第一次明确廉租房取代经济适用房，作为住房保障体系的中心；在廉租房中强调了货币化补贴为主；对住房租赁市场的重视程度开始上升，体现了住房市场两条腿走路的思想；对一系列历史遗留又一直悬而未决、未能统一思想的问题作了明确交代，比如对经济适用房中所涉及到上市交易、回购、差价补偿和标准过高等关键问题有了明确说法，对旧区改造提出力戒大拆大建，提倡房屋维修维护等；实施意见细化，对政策落实有较具体的考核指标和工作责任制度，对资金来源和分担也有明确交代。
应该说，这些进步对解决当前住房保障难点有一定的针对性。但同时，笔者还认为，此次新政对很多重要问题还留有空白，以至于在不久之后也许又要重新推倒、修订。虽然边修边改边前进已成了习惯，但时至今日，新政策出台理应要有前瞻性和整体性，否则调整起来代价会很巨大。具体说来，主要有以下几个问题。
第一，对各方十分诟病的经济适用房仍然不肯放手，抱残守缺，这表明在住房保障观念上仍然没有一个根本性转变。笔者现在坚持认为，经济适用房已经不是面积大和小、审核严格不严格、交易不交易的问题，而是一个观念和思维的问题，它是非动态、没有退出机制的。对经济适用房的坚持表明的是，有关部门仍然自信以政府主导的、以行政干预为基本手段、层层划分组织起来的旧福利体制，还没有转变到以被保障对象为主体、尊重受益人选择权自主权、以市场为基础的新社会保障理念。就在上个月，美国住房与城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊来华接受国内媒体记者采访时就说到：“上世纪五六十年代，美国政府为解决低收入者的住房困难，在城市边缘地带集中建了一批安置房，用于安置住房困难户。后来，美国政府发现建安置房的经济成本、社会成本太高，转而实施廉租房租金补贴。”
第二，新政策提出了货币化租赁补贴，但没有把其从廉租房制度中独立出来。对货币化租赁没有指导性论述，反映对其操作还很陌生，还处于摸索之中。
廉租房与货币化租赁补贴应该是两个独立的体系，不可以混为一谈。廉租房就是定向用于出租给低收入者，租赁补贴就是直接发放给合乎资格的援助对象。租赁补贴可以用于支付廉租房的房租，更要鼓励去社会上自行租房。笔者一直力主对低收入家庭住房问题要以货币化住房津贴为主，但要让他们有自己挑选住房的选择空间，不能硬性规定地点和住所。
第三，关于廉租房和社会租房体系建设，新政策也有很多空白地方。笔者前面说过，政府不应再进入到住房开发环节。那么廉租房的房源解决应该从社会征集，从市场收购，包括收购单位持有公房、私人所有二手公房加以维修改造，组建独立法人的非营利性社会公共租房公司进行统一或分片管理。要力戒成片开发的廉租房，否则又会造成穷人聚居现象。
与之相应的，还应该由政府出面组织或参与组织面向全体中低包括中上收入阶层的、非营利性的社会公共租房公司。政府控股、参股组建社会公共租房公司还有调节房地产市场的用处。通过持有租房，政府可以在房价大跌时趁低吸进，在用于增加公共租房库存的同时实行托市；在房价高涨时吐出一部分房源，稳住房价。从而实现蓄水池的调节器作用。
最后，要不要鼓励人们拥有自己的住房，这个核心问题还没有正面回答。各国住房政策中一个核心问题就是，是否要鼓励人们去拥有自己的房产。在中国目前条件下，对于低收入家庭，似乎租房是他们惟一选择。但考虑到中国人传统观念中置业的重要性，更考虑到如果低收入者不能有机会拥有住房，将与高收入者贫富差距越来越大，造成社会不安定的因素，我们有理由为低收入家庭拥有自己的住房创造机会和条件。 |
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