用住房消费的外部性为政府干预“正名”——《中国房_城市研究者陈杰

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用住房消费的外部性为政府干预“正名”——《中国房

(2007-08-21 18:50:00)

标签：

杂谈

用住房消费的外部性为政府干预“正名”

——《中国房地产报》2007年8月20日“经济学者说”之十三

■陈杰 2007-8-20

    当前，对于政府有义务为每个居民都提供最低标准的住房保障，各国各个阶层都基本达成共识。但对政府要提供住房保障的出发点仍然有十分不同的理解。只有在对于这个问题形成系统和全面的认识之后，我们才能真正把住房保障的意义和价值认清，对住房保障的实施工程才会坚持到底，而不会一时兴起就“保”，一有挫折就半途而废。

    要论证住房保障制度建设，我们首先要明白这其中的理论根据。一般人们都会认可住房保障实施之所以必要和重要，是基于以下理由：住房的生活必需品特征；住房是人类社会文明得以发展的最根本的物质基础，是其他生产活动可以进行的必要前提；住房没有替代品。

    关于住房的必需性、基础性和不可替代性，道理很浅显，无需多说。但如果仅停留于此，还不足以说明住房保障的合理性，或者说不是由政府出面来实施住房保障的充分条件。所以，我们还是要为由政府出面来实施住房保障的做法做论证。从更广的意义上来说，也是为政府何以需要干预住房市场“正名”。

    所谓市场机制，必须满足一定条件才能有效发挥效果，从而达到“帕累托效率”。总结起来，市场不完全、市场垄断、信息不对称、存在外部性，这几个条件都会导致市场失灵。那么对照一下住房市场，我们很容易发现，由于住房与生俱来的地域性、不可移动性、复杂性及异质性，住房市场上很容易出现卖方垄断，也很容易出现信息不完全或买卖双方之间的信息不对称。这两点会引致政府对住房市场进行各种各样的管制，这是我们在讨论更广泛意义上的住房政策以及住房市场调控时所要进一步深究的。但仅就住房保障而言，这两点还不是当代各国政府承担住房保障职责的主要原因。

    当代国际房地产政策学认为，政府在实施住房保障时所针对的市场失灵，主要是指住房消费中存在着“外部性”。

    首先，住房消费是具有部分公共品特征的，具有消费上的非排他性。一个最直观的例子是，一栋房子是否保持良好的建筑形态，外形是否漂亮美观，都会让整个社区的平均房价受到直接影响。20世纪90年代以来，国际房地产经济学中对住房价格进行评估时，一个热门研究话题就是“邻里效应”，即考察单栋住房的成交价格是如何受周围房价影响的。西方学者认为，一个个体住户的住房消费与维护行为会影响到周围邻居住房的市场价值，进而影响到社区其他居民的走与留，从而对整个社区的住户构成产生长期、动态的影响。

    更重要的是，从社会学角度来看，人们已经意识到，一个公民是否拥有良好或社会所认为的最基本合格的居住条件，会直接影响到他个人的身心健康，进而影响其道德水准、社会行为规范乃至对社会的认同感。而个人的社会行为规范水平和对社会的认同感、归属感，对周围社区与当地社会都有着直接的外部性作用。

    更进一步，对于有子女的家庭，住房选择的外部性就更直接了。现在已经有很多研究表明，儿童成长时期的居住环境对于他们的未来发展有着直接影响。还有学者从心理学角度解释了儿童时期住房和邻里环境对成长的影响机制。

    “恶劣的住房条件将以犯罪、少年流氓、酗酒和各种其他恶性问题来让整个社会为之付出高昂代价”。这些理论研究成果不只是停留在学术层面，在西方国家的社会生活中越来越得到决策者的关注和采纳。在福利型社会中，社会福利主义者直接吸纳了很多有关论证，作为强有力的推动住房福利政策的论据。即使在崇尚自由市场经济的社会中，公民居住条件的维护和改善，不仅是私事，也是公事，这种观点也得到广泛认可。

    同时，经济学告诉我们，当正面外部性存在时，通过市场机制组织的对这种物品的生产一定低于社会所希望的最优产量，存在资源配置的效率损失，必须有外部力量介入才能加以改变。这个外部力量只能来自政府。

    欧盟经济社会委员会(European Economic and Social Committee)在2007年3月14日回答欧洲议会关于住房与区域政策问题提交的咨文中开头就指出：“住房毫无疑问是一项基本人权，而且是决定其他人权和生命尊严能否实现的基本前提”。这无疑为住房的重要性和公益性做了非常好的阐述。

http://www.china-crb.cn/HTML/2007/zhuanlan/20077862.html

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