《观点地产》2006年第11期特约稿 

限价房的谬误与双重福利损失--------关于限价房政策的经济学分析

限价房是政府最近一系列房地产市场调整政策中最新的一个举措，也是引发最多争议的一个。笔者以为，以人为指定房价为政策目标的限价房政策，于理于实际可操作性，都万不可行。

 真价格与假价格

 价格的涨落是平衡供需的必要途径。只有出清市场的水平才是“真价格”，才会达到社会资源配置最优化，任何不是市场决定的而是人为的“伪价格”只会造成社会资源浪费，配置效率下降。这是经济学最基本的道理。限价之下，表面上买到限价房的居民购房成本下降了，但任何低于市场出清的限价，不就意味着需明显大于供么？居民必须要竞争才能成为限价房的受益者，最后实际付出的成本不仅不会下降，反而有可能要付出更多的成本_sina_#8221_word__热缁ㄊ奔渑哦樱热缁ㄇ蚝牛热缧谢摺Ｕ庑┒际浅杀荆〈佣饫此嫡馐潜厝唬蛭藜塾胧谐〖鄹裰罨嵊栈蟠蠹叶既ゾ赫藜鄯浚挥性诟冻龅木赫杀镜扔谑谐」郝蛴胂藜鄯康牟钍焙颍韵藜鄯康淖分鸩呕嵬Ｖ埂Ｋ韵颜呤导噬喜豢赡艿玫饺魏魏么Γ缁嶙试慈幢焕朔言诙韵藜鄯康淖分鸸讨小６钥⑸汤此担蹲氏藜鄯浚舐嗜绻哂谑谐⊥蹲实钠郊刍乇剩幌质担彩怯胂藜鄯孔谥急车蓝郏焕舐嗜绻陀谑谐⊥蹲实钠骄乇剩凰涤屑父隹⑸淘敢猓炎试匆嫉降陀谏缁崞骄乇实某∷獗旧砭褪巧缁嶙试磁渲玫呐でＵ龉蹋挥腥四艽又械靡妫缁峋桓＠鹗词凳翟谠诔鱿至恕

 回想改革前，从单位分房子名义上不要钱，但普通职工基本要等上10、20年，这些等待的时间不是更大的成本么？而且不仅要等，往往还要给领导送礼，巴结管事的人，以期多一些早日排到房子的机会。这些都是成本，都是资源无谓的损耗。房子没有价格，导致没有谁有投资积极性，只有靠政府财政出钱造，住房始终供给不足。社会资源得到极大扭曲。还有当时许许多多普通商品，比如布匹比如肥皂，表面低价，但要通过票据的配给，实际成本非常高。老百姓不满意，厂商也不满意，投资热情极低，供给始终严重不足。改革前计划体制的教训还不够惨痛么？限价房政策的出台，反映了计划管理的思维还在一些人脑海里根深蒂固。

 限价房的两次社会福利损失

 限价房的第一个困境在于，限价要限到多少？这个限的依据是什么？现在看到的主要官方意见是，参照市场可比价格，按照市场价格的80%。这就很荒谬了。到底有什么理由要定在这里？政府给自己提供了“寻租”的空间，开发商有提供“租”的动力，最终就会演变成政府与开发商之间的博弈，第一次耗费社会资源在非生产性领域。

 这生产中间的博弈除了会出现对限价水平的讨价还价，还会出现在，如果定在市场价格的80%，开发商到底是按照市场原价提供匹配的房子，还是按照市场价格80%提供低一等质量的房子?如果是后者，那根本就没有政府介入的必要性，消费者自己就会判断，一分钱一分货，按质付价。无数实践证明，消费者的眼光和判断力比政府准确得多。正如有人评价说，限价房政策，是政府一方面想树立政绩安抚老百姓，另一方面却又不肯出钱，只想让开发商埋单。但开发商显然也不会白吃亏，要么跟政府讨价还价得到某种弥补，比如一些地区在探索的所谓“双限”，在限房价同时限地价。但细究下来，这也没有解决开发商在建筑过程中对质量的投机行为空间。

 限价房的第二个困境还在于，是所有人都可以买，还是像经济适用房一样，只有经过审查的特定对象可以买？难道政府还要对商品房的购买对象进行审查?这个资格谁来定？公平性如何保证？这不是回到计划经济时代了吗?然后，申请者多于购买者怎么办，如何分配？这里，政府又一次给自己提供了寻租的空间，也制造了大批有提供“租”动力的消费者，政府和消费者又开始博弈了，第二次耗费社会资源在非生产性领域。

 经济学最基本的原理告诉我们，价格同时引领生产者和消费者，生产者按照市场给出的价格信号来安排生产，消费者安排价格来进行消费品的组合，是最符合经济效率的。任何打破价格信号的做法，让厂商和消费者都无所适从，得不到真实的消息，不可避免地造成社会福利损失。商品价值越大，损失越大。政府政策必须要追求实效，而不能只做表面文章，这无异于自欺欺人，掩耳盗铃。而且政府政策必须要讲求连续性，不能头疼医头，脚疼医脚，必须深刻考虑每一个政策出台的长远影响。更不能朝令夕改，制造过多的不确定性，让厂商无法安心进行长期投资，消费者难以做远期消费的决策。一个政策一旦错误，纠正起来的成本会很大。

 限价房能抑制房价虚高么

 有人评论说，限价房政策打击了开发商，他们明明空了很多房子也不卖，房价是虚的；限价房出台可以杀一杀涨价风，引导房价平稳；限价房对老百姓有好处，看看他们的欢迎程度就知道了。

 但首先，空置率高低的实际情况现在还难以定论，而且房地产市场特点是非常分散，非常地域化，每个城市都有数十甚至上百上千的开发商，很难想象一个地区房价上升是房地产商可以凭着囤房、虚涨伎俩联手操纵的。普通老百姓买不起房，这绝对是事实。炒作和投机的因素不能说没有，也不可谓不大，但从根本上来说，如我最近一系列文章里所一直坚持的观点，普通老百姓买不起房，最深层次原因是收入分配趋向两极分化的问题，大城市的房价过高还有地区差距拉大的问题，另外总体上还有房地产市场发展历史过短的问题。这些都不是房地产市场当前自身能解决的。

最关键的是，用限价房能解决老百姓买不起房的问题么？限价房的在于制造价格差别，而只要价格差别存在，就会有竞争，台前和幕后，最后只有在老百姓在限价房体系和正常商品房市场支付总成本相同时候，才能达到均衡。但这个均衡过程中老百姓没有从中受益。这是我想强调的。市场上用货币解决不了的问题，配给制度下更解决不了，而且只会更差。

 不管需求是自住性需求也好投资性需求，它们都是客观存在的，投资性和炒作需求不仅不会随着一个虚假的伪价格而消失，反而还会被放大，更加膨胀。因为一旦有机会无成本或以低于与市场价格的竞争成本拿到限价房，这些开发商反而确定性地投资的受益增加了。再从另外一个角度，如果认为当前房价是虚高，出台一个限价，反而是保护了这个虚高的价格，保护了开发商的利润空间。消费者看到这个限价，会认为政府也认可了这个市场价格水平，目前的市场价格是合理的。开发商也更有动力炒高房子的市场价，来在与政府的博弈中占据主动。

 要解决房价过高问题，归根到底要从调节对住房的供需入手。要么抑制需求，特别打击投资性和炒作需求，对于穷人可以通过增加支付能力的办法；要么增加住房供给。任何人为限价的办法都是不科学的政策。政府出台这样的政策除了做秀，除了使市场更加混乱，丝毫不利于房价问题的解决。

 即使假设开发商故意囤房以托高房价，市场上实际需求小于供给或者平衡，我也不认为可以通过限价能达到逼迫开发商吐出空置囤积的房子和平抑房价的效果。建议者的逻辑大概是，限价房分流了一部分住房消费能力，让开发奸商可以操纵的那部分市场供求压力减低，从而平抑那个市场上的房价。但如果不能管制囤房，不能打压过度需求，为什么不直接加大政府可以直接控制的低成本住房供给呢？比如增加经济适用房？经济适用房我也持诟病态度的，但这比限价房有效率多了。经济适用房价格至少还是市场竞争出来，低价格对应于低成本，生产过程中有效率损失，但销售分配过程中没有效率损失。限价房不仅生产过程中有效率损失，销售分配过程更有效率损失。价格怎么限？有政府与限价房开发商、群众三方的博弈成本。限价房怎么分配？更有寻租成本。

拿老百姓会欢迎来做政策依据，更是不应该研究者可以说出来的话。如果政府现在下令，所有房子都不要钱了，房子贷款都不要付了，绝大多数老百姓会欢迎，但任何严肃的思考者会支持这样的政策么？其实老百姓也对这个限价房政策满持怀疑态度，从直觉上就觉得不合道理，也行不通，没有实际意义。从很多相关的报纸报道就可以看出这一点，市场反应相当冷淡。更多时候老百姓比政府官员更理性。

 限价房与低价房/经济适用房

 低价房/经济适用房和限价房不是一回事，千万别混淆了。我个人对国内的经济适用房政策持保留态度，因为国外已经有很多经验和教训，在住房问题上，干预供给不如干预需求有效，比如负向的房地产财富税、房地产交易税，正向的发放住房购买补贴、贷款利息补贴、租金补贴等等政策。但比起限价房，我认为经济适用房政策要合理得多。

 低价房/经济适用房，之所以低，首先在于成本较低、质量较低。尽管低价，但价格还是跟消费者对它的评价相符合，是供需均衡的，这个“低”价格是真实的，市场出清的。这中间的“低价格”是因为低成本，低成本除了房子的建筑质量较低，主要来自于低地价，体现了政府财政收入对特定人群的转移支付和补助，老百姓真正得到实惠。短期和长期内都是可以有正面价值的。而限价房的核心在于，限定的价格低于市场供需均衡的价格水平（否则就不叫限价了）。这个“低”价格是人为的，行政的，假的，不能实现市场出清。这中间的“低价格”的出现，只体现了政府对开发商利润的抢占和剥夺。而且最关键，老百姓没有得到“低价”的实惠。这样限价出来的“低价”，除了也许能在政府报告中体现调控和稳定房价的“政绩”，对供需双方都没有任何实际的正面效应。短期看如此，长期看更是，负面效应随着时间推移会越来越显著。

 小结

 我的中心观点是，政府可以干预供给，可以干预需求，但绝不能干预价格。价格失真的后果非常严重。要解决房价过高问题，归根到底要从调节对住房的供需入手。政府出台限价房政策，除了使市场更加混乱，丝毫不利于房价问题的解决。