以动态的眼光看上海的“房价收入比”，以动态的思维理解中国房价

传统的“房价收入比”指标体系一大缺陷在于以静态的眼光看待问题。却忽视了，一旦买定房子，住房的成本就被锁定，可收入却有不断增长的可能性，这样随着收入不断增长的实现，买房人的房价收入比会不断下降。更直观的来说，就是按揭月付占月收入的比重会不断降低，原本看似极为昂贵的住房会不再成为沉重的负担。

在发达国家，应用传统的静态的“房价收入比”/“月付占收入”指标，问题还不大，因为收入增长不大，6-7年里的总增幅一般都不会超过20%。但在中国这样一个快速发展的经济，在人均收入基本上保持年均8%增长的经济环境中，仍然用静态眼光看待住房的可支付能力，就会产生很大的误导，对居民的住房承受力、对市场潜在需求产生错误判断。

下两图做了一个动态模拟，假设一个上海平均收入线上的居民家庭在1995年买入一套90平米的住宅（单价是全市平均价格），当时这套房价会是这户家庭年可支配收入的10倍，以8成按揭20年期贷款为计，每个月的按揭还款是家庭月可支配收入的56%，这看起来非常困难，连按揭贷款都很难申请到。但只要这户家庭买入了，只要他的家庭可支配收入达到跟全市平均水平一样的增长速度，4年之后，1999年，他的“房价收入比”就下降到6.62，“月付收入比”开始小于50%，就开始已经属于基本可承受范围(affordable)。假设他仍能保持跟全市平均水平同步的速度，不需要更高的增长，那么再过四年，到2003年，他的“房价收入比”就下降到5，“月付收入比”开始小于30%，开始属于轻松可承受范围(easily affordable)。

对于那么中高收入群体来说，比如收入属于最高20%这个区间的，“房价收入比”和“月付收入比”下降的速度更快。中低收入那些人群，比如收入属于20-40%的这个区间，只要能有金融工具帮助他们在1995实现买房计划，并度过最初几年的难关，同时他们的收入保持稳定的增长，那么他们也有望在2000年，也就是5年后，实现对住房支出负担的基本可承受力，即月付收入比下降到50%之内。我还以假定各个收入阶层都在2000年开始买房，模拟他们2005年时候的住房支出负担情况，基本结论跟这个模拟差不多。

当然，我不是鼓励那些非常勉强的群体也去买房，过度透支未来的收入和购买力，为了房子而过度借债和压缩其他必要的消费。只是指出，作为研究、作为决策，在测度住房市场潜在购买力时候，在衡量可支付能力时候，一定要把收入的预期增长考虑进去。不能只是静态地看待当前购买能力。

同时强调两点：

一、收入的稳定和快速增长是解决住房负担问题的根本之路。打压当前房价既不现实，又解决不了根本问题。当前房价高企有一定特定的历史因素，虽然超出当前普通居民的承受力，却有相当稳定的基础面支撑。在稳定房价不让其再暴涨从而引发恐慌性购买和价格雪崩的前提下，未来政策着眼点应该在如何让收入赶上房价，而不是让房价降下来适应收入。

二、住房金融工具的应用和开发创新对中低收入家庭解决住房问题有非常大的帮助。提高首付之类的政策建议，在我看来，是非常会伤害中低收入家庭，而对高收入家庭影响不大。因为提高首付之后，逼迫中低收入家庭只能以现期的收入来面对房价大山，更彻底地丧失成为房主的机会，也更被排除在分享经济发展和城市增值带来的财富增值机会，阶层之间财富差距更加扩大。

这两个图也表明，最低10%收入群体，是无论如何也实现不了购买商品房。他们勉强买房，即使10年之后也承担不了住房支出负担。这部分人只能寄希望于公共救济和社会保障，廉租房或住房津贴。

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