2012年房地产市场是一部悬疑大片，政策与利好影响在房源销售中举足轻重，让众多购房者在观望与期待中见证地产的风云变幻和房价的起伏；临近年底，销量与库存在房源跑量间此消彼长，2012年的ending在上周是否已昭然若揭？2013年又该有何变数？我们来看看。

据南京网上房地产数据显示，截至12月16日20:00，南京楼市上周(12月10日-12月16日)共认购商品住宅1545套，成交1627套，平均每日认购221套，成交232套。与前一周相比双量均略下滑。其中认购量下降1成多，成交量下降不到1成。从上周新上市的房源当日销售量来看，7盘推出约931套新房源，比上周减少了3成的房源，开盘当日部分楼盘销售情况良好，高达9成，部分楼盘去化率仅为4成，正所谓几家欢喜几家愁。

姜还是老的辣  调整住宅转型是方向

从上周新上市楼盘销售情况来看，江宁板块的翠屏托乐嘉广场无疑是在寒冬楼市中热闹了一把，185套房源让近500名客户为之疯狂，3小时认购150套房源，完成8成的销售量，这将成为未来几天街巷热议的话题。句容的碧桂园凤凰城大户型房源则完成了6成的战绩，销售量达到100多套，无独有偶，这两家楼盘都迎来了改善型房源的热卖，托乐嘉改善型房源销售过半，有媒体称，此为托乐嘉转型专攻改善客户的成功。从上周推售房源我们可以看出，新上市楼盘推新房源也都以大户型为主，这是否印证了改善型市场已回暖的态势？

如果说托乐嘉是托了市场的福，那么碧桂园凤凰城是托了利好的福。上周传来好消息，从句容黄梅新塘到五里墩收费站附近的S122句容段的工程已经基本完工，南京市还将研究在S122省道上开通大站快车。

在售楼盘方面，继上周桥北老盘幸福美地突然加推卖了5成多以后，本周幸福美地以159套的好成绩夺得一周销售头筹。万达名园和中航樾府紧跟其后，100多套的销售业绩也都让开发商笑逐颜开。

然而也并非所有老盘都能唱响好声音，钱塘望景花园周末推出214套销售情况就没有托乐嘉的幸运了；截至12月份，部分房企库存压力依旧没有得到释放，如果优化产品结构将会使库存去化得更好一些的话，那么，改善产品结构，在推向市场的产品中多推一些与首次置业、首次改善房对路的产品，可以优化项目成本，不妨试试参考托乐嘉城市广场的做法。在今年的博鳌房地产论坛上，开发商谈论得最多的仍然在于住宅的转型。一些与会人士认为，未来的机会仍然更多地存在于二、三线城市，而调整产品类型与产品结构，将是行业发展的主流方向。

优惠缩水为哪般 完美收官本周见分晓

不管是新上市的楼盘还是在售楼盘，就算是卖得如火如荼却不是因为楼盘的优惠力度大，在笔者看来，不少楼盘都采取了谨慎的态度推盘，优惠力度减弱，就连营销活动也都缩水，这是为何？

16号晚上六点突击开盘的南京红豆香江豪庭仅开盘67套，数量较少，当天共取得了9成的去化率。该项目总经理助理顾伟透露，“因为时间太仓促，连媒体都没来得及通知。”他表示香江豪庭虽是个不大的项目，但蓄水不到半个月就敢于销售，而且成绩不错。业内评述“项目地处东山核心区域，又靠近地铁，如此匆忙开盘说明蓄水情况还不错。”但笔者认为，提前开盘这或许与本周22日绿地紫峰公馆加推8号楼有一定的关系。

绿地紫峰公馆今年在江宁东山板块霸气十足，该楼盘已经去化了1000多套房源，并取得了近14个亿的销售额。销售员在向笔者介绍加推8号楼信息时候说：“目前我们已经提前完成销售任务了，准备加推8号楼只不过是额外的，名企楼盘不愁卖，后期可能还会涨价。”这样就不难解释开发商为何优惠缩水，甚至低调开盘了。笔者认为，临近年底，随着刚需的爆发以及全年任务的完成，不少开发商已经开始了稳步涨价或者减少优惠。顾伟表示，明年4月香江豪庭准备再次加推新房源，到时价格肯定会有所上涨。

纵观全年销售情况，前期以刚需户型房源走量随着进入第四季度购房热潮，已变更为谨慎推盘、适当放量的操盘形式。明年楼市形势已为众多专家或开发商所看好，似乎不可能出现房价下降的逆天情势，由于明年过年较晚，预计有不少楼盘会抢在年前推盘，争取年前趁形势再“捞一把”，不排除2013年1月出现短暂的上市房源的井喷和热销。

本周不仅新上市的房源激增，而且看房团也将再次掀起购房高潮。江宁和江北楼盘依然挑大梁唱大戏，即将交房的中冶天城将“准现房”炒到极致，成为略显平淡的九龙湖板块中难得的亮点。都市圈碧桂园也来凑个热闹，热销还是滞销，收官还是收尾，精彩还看本周。