红五月,在形形色色的打折和促销之下，刚需盘在五月最后阶段发力，楼市在月末升温，认购及成交都超过4月。与此同时，各地微调动作不断，降首付，减税费直接带动了购房者的热情。6月首周，南京楼市再继5月势头，共有10家楼盘集中开盘共推出1225套新房，六月初的楼市再次掀起一波热潮。

  上周集中加推的项目包括保东郊小镇、花生唐、保利梧桐语、万科金色领域、金地自在城、朗诗钟山绿郡、高科荣域、天正天御溪岸等项目，品牌房企唱主角。同时中小户型产品占据主要渠道。这成为本周市场走热的最直接原因。本周品牌房企大量推盘对于成交有较大推动，万科、保利、金地、高科等房企不约而同的选择在此时推盘。至少在自己的板块内具备一定话语权，这些项目的阶段性加推同样引发了各家“粉丝”的出手。

    中小户型的走热显示出，刚需依然是市场上的主力。东郊小镇的小户型产品去化很好。同时像天正推出的97、99平米，金地自在城推出的87平米户型，万科金色领域的90平米的户型都成为最受欢迎的产品之一。中小户型的走热说明刚需已经在观望之后选择了集中出手。

同时价格也是吸引刚需出手的重要原因，很多产品哦价格依然保持了高性价比。天正天御溪岸加推B区的11、12栋部分房源，共100余套，主力户型97、99平方米，均价仅9000元/平方米左右。认购过百，总体价格策略的优惠还是让刚需按捺不住。刚需购买力旺盛，南京改善购房人群也活跃起来。

而此时抓住市场需求，以合理价位积极入市是改善型楼盘该有的营销策略。高科荣域积极抓住这波涌动的购买力，在周六加推18、20号楼小高层房源，截至到今天去化已经超过百套，户型面积108-134平方米不等，10080元/平方米起售，均价13500元/平方米。高科荣域“轻豪宅”轻价格不轻质量，深受改需青睐。虽然改善型需求有所释放，但市场份额依然有限，目前南京市场仍以刚需为主，而刚需对价格较为敏感，各开发商仍要积极抢占刚需市场。

市场回转的另外一个特征还体现在持销上，上周市场的“销冠”应该是来自金地自在城。一周252套的去化也验证了该项目雄厚的实力。依然凭借单盘优势成为长跑冠军。而奥南的彼此借势现象也十分明显。奥南商业项目花生唐加推部分商铺，这批新房源为项目的2号楼，共70套，主力户型为50-70平方米，全部为6米挑高。花生唐作为奥南目前唯一大型商业项目，为区域内金地自在城、朗诗绿色街区、世纪城金域华府业主提供商业生活配套，同样，区域内楼盘业主也为花生唐带来大量人气。随着金地、朗诗的不断交付，奥南居住人气愈加旺盛，宜居板块呼之欲出。

    市场的整体回暖除了个盘和市场的因素外，宏观面的因素也不容忽视。楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了政策微调。地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。随着各地楼市在这一判断的作用下成交量持续攀高，“房价是否会反弹”也成了新的关注焦点。主要是限购政策对房地产影响太大，而地方政府对房地产的依赖性又很强。房地产业行情不好，土地就卖不出去，房地产交易的相关税费也会减少，这让地方政府吃不消。如今，地方政府出台一系列微调政策，一方面影响到部分刚需人群，使他们成为最直接的受益者；另一方面，对市场的心理影响则更大。以往经验表明，政策低谷往往也是价格低谷，政策信号由收紧转为放松，价格继续下跌的可能性就比较小了

但国内外经济不确定因素继续增多，开发商库存压力持续，房地产开发商仍然面临着生存考验。从目前市场成交结构看，改善型需求并未完全走出观望。在目前刚需为主的市场下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，因为刚需更加务实，而后期新房上市量仍会很大。

对地方政府而言，在政策微调的同时也应该思考，财政收入如何转型而不单纯靠卖地行为来增收。基于当前中国楼市所处的阶段和城市化的背景，中国房地产市场有着巨大的发展空间，但仍处于初级阶段。在国际宏观调控的基础上，各地方楼市的政策微调是对宏观的补充和完善，有楼盘价格微幅上涨也属正常市场现象，这不是价格报复性反弹的逻辑理由。要推进中国房地产的健康之路，各方会持续博弈。但打击投资性需求，维持楼市经济秩序的稳定会是宏观调控不会动摇的主心骨。