跌宕起伏的2011年即将过去，走过的这一年留给每一个地产人的是酸甜苦辣五味杂陈。这一年国八条，限购限贷各种调控政策左右下的南京楼市经历一番惨烈的搏杀之后，留下的是一地鸡毛。2011过去，2012即将到来，新一年的南京楼市又将何去何从？我们想通过当前的市场走势和政策导向做一个简单的市场预判。

1．限购延续，信贷适度放松。

延续限购，恐怕是最没有悬念的调控政策了，中央明确表态限购必须继续执行。住建部也特意知会各大限购到期的城市自动续期执行限购。佛山等城市给限购松绑立即被封杀说明，限购是一个底线，是高压线，地方政府是不能随意触碰。在新的有效的调控和长期性政策出来之前，限购或将长期存在。但是信贷有可能进一步放松，近来已经有银行放松利率，相信随着银根的适当放松，房贷短缺的情况应当会缓解。

2．上半年完成筑底过程，下半年适度放量成交。

今年年末的行情会在明年上半年继续深化，当前市场存货大量积压，新盘去化不畅，预计明年市场在供求的作用下会继续有所回落。但在政策因素的作用下在经过一段时间的盘整后，将完成筑底。而买房人在经过房价回落观望这样的过程之后出手的可能性也会比较大。下半年达到底部之后适度放量的可能性会比较大。

3．土地价格持续走低，下半年或完成低位盘整，适度上行。

当前市场下土地挂牌价普遍较高，而且推出的优质土地比较少。而企业销售受阻，现金流不足是普遍现象，大量的存货积压使得很多企业资金链紧张几乎自顾不暇。企业拿地热情较低，在双方胶着的市态下，政府撑到下半年之后或将调整新出让地块的地价。为确保全年指标解决地方财政压力，可能会推出一些主流区域的较大型地块，低位盘整后，大型房企广开融资渠道，在腾挪出足够的资金之后也会出手。

4．接班限购的房产税将扩大试点城市，这些城市或将有条件的取消或松绑限购。

今年房产税扩大试点的论调一直不绝于耳，很多重点城市传出已经实现了房产信息的联网。类似于房地产税的限购代替政策在明年出台的可能性会比较大。这些政策出台并发挥应有的作用之后，限购政策将逐渐退出市场。

5．行业洗牌整合加剧，部分中小房企面临被兼并，行业深度整合，集中度加强。

下半年很多项目去化受阻之后也算勉强维持，中小企业资金链偏紧的状况很普遍，大量中小房企继续采用时间换空间策略，调整开发节奏，延缓新项目的开工。明年政策深化之后，行业洗牌的可能性会很大。绿城“被破产”的例子说明，很多房企已经遭遇到了前所未有的困难。低利、微利下的市场肯定会有大浪淘沙，大鱼吃小鱼的过程。整合之后行业的集中度将加强。

6．春节前后可能出现本轮调整阶段底部，跳楼价会层出不穷。

“仙林湖地震”引发的余震还在席卷着市场，已经有越来越多的企业和楼盘加入到低价走量的行列中来。很多项目的集中降价或将推动市场出现阶段性底部，层出不穷的跳楼价的推动下会有很多“真金白银”。真正的抄底时机将会到来。

7．热点区域新盘供应继续收紧，两江板块仍为供应主角。

城中、城东、河西在经过这两年的上市高潮以后，新盘将越来越少，或将陷入低潮期。而两江板块依然将源源不断成为主要的供应板块，江北在浦口新城的引领下将迎来品牌时代。浦口新城板块将成为明年重要的供应区域。中海万科大战成年中大戏。

8．商用物业信贷将放松，优质写字楼、商铺成交回暖。

明年商住物业将迎来高潮，一则是因为很多企业的转型，而是因为投资性需求转移之后商业地产成为投资的重要渠道。而商用物业也成为住宅市场冷却之后的缓冲带。所以政府可能也会予以关照。买房人的流动性仍在积极寻求突破口，商服物业继续成为热点。而在2011年的泥沙俱下之下，板块和产品之间也出现了分化。

9．楼市价格乱象频出，同板块价差高达3、4成。

明年的楼市，将迎来真正的品质时代。房地产的暴利时代彻底结束，比拼品质、品牌的时代最终会到来。谁的品质做的好谁就多了一份生存下去的希望。在此基础上同板块内的物业品牌、品质的差距也将彻底拉开。而由于不同时期拿地、入市，市场出现价格乱象。江宁或会出现6字头的和万字头的盘出现在同一板块。

10．豪宅市场出现小阳春行情。

明年的豪宅市场在经过一段低潮期后，也将迎来上市高峰，一些极具竞争力的城中高端物业面世。豪宅市场将有一定的放量成交。一波小阳春行情可期。