在调控的凌厉的强压之下，新房终于低下它高昂的头！三四季度以来新房价格有明显回落，但是二手房价格较为坚挺，新房和二手房倒挂现象明显。尽管成交量有很大萎缩，但是价格依然坚挺。这背后的原因是什么？二手房主死扛抗真的能盼到解放军？新房的倒逼作用何时才能发挥效应？

                  二手房坚挺的理由在哪？

区别于新房的追求现金流、批发式的团体购房行为，二手房是个体的零售型的市场，更多的取决于个体卖家的心态。隐藏在这个后面的其实是市场的一种声音是“我不卖，因为我相信价格不会跌”。二手房主惜售心态明显，这个现象持续到最近开始有了改观。11月份二手房价环比下跌0.6%。从区域上来看，两江等区域的二手房价格开始回落。但是主城、城东和河西等板块的二手房却依然坚挺。恰巧这几个区域的二手房价格和新房价格还没有拉开。

为什么这三个区域的二手房价格没有拉开？我们分析有以下几个原因：第一这些地区的二手房自住比例比较高。投资性购房比例相对较低，房屋空置率低。二手房主对于市场并不敏感，不急于出手。第二，这些区域的房主有较强的主城意识，房主对于未来市场预期较高。拿城东来说，这里的新盘上市量相对较少，而原住民较多，自住比例大，很多人又有城东情结。所以市场上二手房的流动比率就比较低，业主的惜售心态明显。即便是最近二手房和新房的价格出现倒挂，但是城东这样的现象并不显著，在同一个片区之内新房的价格和二手房价格的对比其实并不大。

                城东坚挺的二手房市场或将松动

城东向来是南京楼市版图里最坚挺的板块，无论新房二手房。这首先源于大部分南京人的“城东情结”。其次，城东的客户基数大，含金量高。第三，城东近年的上市量萎缩。

但是城东的二手房坚挺，而且片区内价差明显的怪局可能很快被打破。这是区域内有明显低于市场价的新盘“搅局”。使得原有的平衡或将打破。富力城8字头起价，万元内的毛坯价委实低出片区内的二手房价格一大截。例如银城东苑的二手房价格在两万二左右，德基紫金南苑在一万八左右，而鸿意新城的二手房价格也坚挺在一万四的样子。富力城的新房毛坯价八字头起售毛坯价格9800，精装10800，但是富力城和鸿意新城其实相距一、二公里，价差十分明显。所以富力城的上市很可能拉动城东二手房价格出现裂变。

其实每一个板块一旦出现这样的明显价差，对于二手房主的预期会产生很大影响。小的价差二手房主反应会比较迟钝，而价差逐渐拉大之后，传达给他们的信号就是片区内的房价真的降了。房主的心态也会从惜售转变为急于出手。富力城与鸿意新城与德基紫金南苑的价格拉开之后，会对城东光华路、孝陵卫、马群等片区的区域客户产生较大影响。

首先城东有大量的区域客户，南理工、南农等高校的中青年教师，二十八所等科研院所和当地大量的原住民认同这个片区的价值。对于板块的抗性较低，这些人的选择区域较小，主要集中在城东，而城东近年来以高端项目为主，像富力城这样面向刚需的项目几乎没有，所以富力城的出现会成为该区域的一个差异化的补缺产品。他们愿意用时间换取空间上的价格剪刀差，而作为新产品，在户型、景观、配套上也更优于旧盘。此类客户被富力城消化掉之后城东二手房的价格自然会出现松动。