11月份，南京房价下降环比0.95%，跌幅继续扩大，市场上低价盘和降价盘依然在不断出现，。同时大量新盘依然等待入市，市场压力只增不减。本周有大量小户型推出，价格虽有明显降幅，但是去化依旧惨淡。而笔者走访的几个高端项目现场人气则较高。一些有竞争力的高端项目人气显然要比预想的高。刚需冷，高端热是本周市场的一个特征。

刚需观望，降价不灵

本周几家推盘的项目以小户型为主，江北老盘天润城有132套房源推出，以中小户型为主。最终去化三成左右，均价在7600左右。天润城现在的价格已经有了明显的下降，与其历史最高九千多的售价相比，已经降去二千元左右。同区域的威尼斯水城本周推盘最高降价近千元，但去化依然不高。而东郊小镇推出新房源价格在8200左右，8套特价房源均价在6000多，但是最终去化也只有惨淡的11套。上周唯一走热的依然是万科金色领域，万科二次加推神秘而低调，106套房源在先期9900的价格上上调100元，几乎日光。而在龙江，号称击穿河西谷底价的天玺国际以15900为诱饵，实际均价18000多，一上午500多套小户型房源仅仅卖出10多套，也是惨淡收场。

连日来看，无论是已经降价的项目还是一些即将入市的新项目，人气都不是很高。刚需们的观望心态很明显，这一波降价让准备出手的刚需们看到了希望，他们判断房价还会有更大的下探幅度。因此主动调低了心理价位。随着各个板块的“谷底价”被不断刷新，等更低价成为了这些人的集体选择。

高端项目有热度，新盘扎堆推动市场质变

本周连续走访了几家高端项目，发现这些项目的现场人气都远远高于预期。高端人群开始了四下看盘。对于高端项目，财富人士的政策敏感度一直领先于刚需人群。他们这个时候愿意多来了解市场动态，遇到合适的或会快速下手。

在河西，华润悦府迎来了一批企业主，他们试图抱团谈价，在现场可以看出他们对这类稀缺性产品的偏好，而大市自然多多少少影响到此类终极改善型产品。他们自然也多了不少议价空间。而在城东，朗诗钟山绿郡正在积极准备推出“非传统”科技别墅，项目现场来来往往的客户很多，开发商透露仅仅48套别墅。登记到的意向客户已有200余足。华润悦府的现场也是如此，人气比一般刚需项目明显要高出许多。位于句容的度假别墅项目世外边城在笔者走访期间也有数组意向客户登门，售楼员用300万的独栋别墅的说辞不断诱惑着客户的购买冲动。近期一些高端项目人气走高是一个特殊现象。或是一些代表性的产品推出，或是一些改善人群出于看好后市的判断，这些还值得研究和观察。

本周比较有影响力的营销活动不少，绿地紫峰公馆请到了小野丽莎，不仅将签售会搬到了售楼处，还以一场听觉盛宴感动了古老的南京。除绿地紫峰公馆之外江宁接下来推盘的项目都打出了相当惊爆的价格，银城千花溪号称要成本价卖房，保利梧桐语要以8字头在江宁发动价格战，以雪仙林湖之耻。城东的富力城也会在一个纯新的板块内展开最后搏杀。传闻，本周将启动一场暴风行动。而于光华路一路之隔的二手房15000元左右的参照系，能否坚定买房人信心？值得观察。

十几家的新盘即将入市，各种促销大战在所难免，市场压力也依然较大。但无论在价格还是在产品上有亮点的项目都是能够胜出一筹的。接近年关很多开发商的心理都十分微妙，以前为涨价费劲心机的开发商现在却反过来在为降价而费劲心机。既要战鼓老业主，又要求生存，这是一个真正考量开发商平衡艺术和生存智慧的时候了。