本周末五家楼盘推盘， 200多套房源的上市量没有提振市场信心，去化都不甚理想，不限购的两个商住项目去化稍好。碧桂园凤凰城推盘量过少，银城聚泽园和六合的项目都受到了市场冷遇。天气还没有转凉，但市场已经提前转冷。本周最大的看点其实在仙林湖，继保利之后万科开始亮剑。南京市场上，话楼市者，无不话仙林湖。万科保利们开始占据各大主流房产媒体的主要位置。万科亮剑仙林湖将会彻底炒热板块，但巨头之间竞争也是市场难以避免的话题。

仙林湖定位刚需的意义

仙林湖板块作为城市最后一块处女地，最大的优势其实在于它的自然资源、是它快速通达市区的地铁。但是保利万科等项目入驻后没有把它定位成高端项目的集中地，而是定位刚需。其实这样的定位是十分理性和科学的。南京市场上的湖景资源大多是高端社区集中的板块，而仙林湖板块定位刚需则保持了独特的差异性，板块特色明显。罗兰香谷是保利在南京的第三个项目也是第一个定位刚需的项目，万科此次出牌也是放低身价，打造了一个亲民的刚需项目，万科品牌加精装修对于刚需们有一定的诱惑力。品牌优势加自然山湖景观资源塑造出来的刚需板块市场竞争力十分突出，差异性明显，卖点也多。一旦以合理的价格入市，会很容易形成市场热点。

万保之争争什么？

万科保利这两个老对手各自在南京杀出自己的一片天地之后，此次终于短兵相接，一场贴身肉搏眼看就要上演。万科作为地产界的一哥，保利为后起的房企大鳄，实力、品牌都毋庸置疑。品牌溢价能力杰出。也都形成了自己忠实的粉丝群。但万科相较保利更早进入南京，在口碑上经过常年的积累万科更胜一筹。速度之王保利意在实现资金快速周转，率先发力抢得了先机。但是万科也未见懈怠，紧跟保利出牌。在物业管理方面，万科的金牌物业品质有目共睹，给项目加分甚多。在户型设计上保利定位87-136平米的主流刚需和首改人群，万科也是以在90到125的三房为主。但上万科全部是精装修户型，并将引入万科的U8系统，尤其是收纳系统等人性化设计充分考虑到家庭的成长性。90平方米三房两厅一卫的户型设计，三房朝南，全透明设计，会让年轻人以更少的钱买到更多的实用空间。而仔细对比，保利罗兰香谷在90户型、121户型与万科的如出一辙，此外，保利多了一种跃式户型，客厅挑空附赠面积不少。以上都是两个项目的相近之处。也是值得比较权衡的地方所在。

且慢出手！看看万科底牌再说

万科迟迟不亮出价格的底牌更是让外界充满了猜测和期待。仙林湖首个项目保利罗兰香谷正式推出，对外宣称单价出现9字头的起价，均价在11000到11500。这个价格更多体现了营销的需要，9900元的起价与万元何异？保利的入市价格信息告知采用的是商场的“99元”定价策略，又称“主妇定价”策略。 “99元”现象巧妙地利用了尾数定价策略。尾数定价又称零头定价，是指企业针对消费者的求廉心理，在商品定价时有意定一个与整数有一定差额的价格。这是一种具有强烈刺激作用的心理定价策略。11500的定价或高出了市场的普遍预期。一般放风价和真正入市价还有一个较大的让渡。不排除保利真正入市价在万元以内，对于多个价格暗松的刚需板块，9字头价格或将有较高竞争力。最近市场有小道消息指出，万科不排除采用非常激进的定价策略，传言金色领域的价格将紧跟罗兰香谷，但是保利是毛坯价，而万科却包含了1500到2000的装修成本！从万科各地新盘表现看，万科把中合理低价的策略作为今年抵御调控的全国化战略的一个重要手段。作为新板块为了给后期产品留下空间，低价入市很重要。但对于老百姓来说，区域产品充分竞争，新盘肉搏战或是淘房的好机会。

万科保利大战在即，双方也是使出了营销杀手锏。保利罗兰香谷为了笼络购房者看房即送礼，而万科也开始了真正的截杀，昨天5万株玫瑰在全城各主要街道派发，引发了不小的骚动。

当然，我们也听到一些不和谐的花絮。最近传出保利案场销售员对于万科项目有诋毁之辞。但我们相信也希望这是一些销售员的个人之词，并非保利有意而为之。保利也有和万科对抗的实力和勇气，在阳光下角逐，输赢都坦然，这些小动作反倒玷污了自己的品牌。

仙林湖板块的崛起成就了刚需的又一个春天！ 两江搏杀的不亦乐乎，奥南成功截杀，而今又仙林湖板块又横空出世。万科保利的相继入市，或可缓解市场刚需之渴。很多人在看了保利之后，又在等万科的底牌，熊市买房的思维是不怕踏空就怕买错。毕竟当下的市场和过往不同，价格上涨动力不足在短期内房价也不会有大的变化。