万科金域蓝湾踩盘报告_孙海

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万科金域蓝湾踩盘报告

(2011-07-19 08:55:11)

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杂谈

【考察缘起】

继两江刚需盘降低身价献媚刚需之后，江宁高端楼盘标杆项目万科金域蓝湾将推出二期中小户型精装房源抢夺刚需市场。在户型设计、装修标准进行提升之外，传闻此批房源还将以震撼价格入市，以“性价比之王”形象面对公众检阅。南京楼市刚需大战因为万科的加入而备受关注。金域蓝湾二期产品性价比如何，能否扛起刚需置业大旗？通过实地踩盘便可预测八九。

【项目综述】

金域蓝湾是万科在南京最大的开发项目，也是万科进军江宁的开山之作。金域蓝湾以体现新城市主义精神为宗旨，规划了商业街、会所、幼儿园、社区中心等一系列社区配套，打造高端宜居的西班牙风情社区。金域蓝湾一期房源已交付入住，商业街商家正在集中进场，项目近期将推出二期精装修刚需产品。

【项目位置】

http://img3.house365.com/upload/2011/07/18/13109818714e23feefc6e11.png

万科金域蓝湾位于江宁百家湖以南，双龙大道以东、清水亭东路以北，双河交汇之处，是江宁百家湖、东山、科学园、九龙湖四大板块的几何中心，并且是牛首山河和外秦淮河双河交汇，景观资源优越。

【交通条件】

项目位于一号线南延线百家湖和小龙湾两个站点的之间，小区门口的区内21路公交车可以直达地铁站，到新街口仅半小时时间。未来项目北侧将新建一座跨外秦淮河大桥，距离地铁小龙湾近10分钟路程；而已经开建的地铁三号线延至九龙湖，2014年青奥会前通车，万科金域蓝湾距离最近的清水亭西路站900米，为双地铁楼盘，交通便捷。

【区域规划】

金域蓝湾所在的九龙湖板块是南部新城建设重点打造部分，九龙湖板块将保留汽车制造、电子信息、新能源和智能电网等产业，发展成居住、工业、研发教育、公共服务的综合发展片区。

南部新城率先启动建设的是以京沪高速铁路南京南站地区为核心的32平方公里，项目处于南部新城综合发展板块九龙湖板块的核心，南京南站与南部新城的联动，给项目带来较大的发展空间。。

【生活设施配套】

项目周边有殷巷商业中心、小龙湾台湾广场、1912、金鹰国际等高端商业配套；三级甲等医院同仁医院距离金域蓝湾约5分钟车程；

九龙湖板块教育资源比较丰富，小区配建了一座约5000平米的21班的幼儿园，同时项目周边的小学有百家湖小学、清水亭小学。中学有百家湖中学、清水亭中学、南京师范附属中学分校、东南大学江宁分校。

金域蓝湾采用商业先行开发模式，与众多品牌商家结盟，打造江宁首个社区内开放式滨湖主题街区，苏果好的、中国电信已进驻社区正式营业，厚园、皇典宾府、中国银行、味洲生鲜超市等十多家商户正陆续进场。

金御蓝湾周边配套设施较完善，目前一期业主入住加快社区商业配套进场，成熟社区雏形显现，日常生活较便捷。

【绿化特色】

金域蓝湾通过空间轴线设计，由南北向的商业街和东西向的森林大道将小区划分为四个景观组团。以主景雕塑和水轴为核心元素，通过跌级的水景、雕塑群、肌理涂料、精致的铁花、陶罐、绿篱、泳池等点睛之笔，营造了宁静、自然、质朴的风格。组团景观带精心挑选了四季植被，并缀以西班牙特色小品，打造出布局自然、错落有致的西班牙风情庭院。小区一期特别设计有阳光运动带，用卵石铺设出一条极富韵味的漫步长廊，两侧配有芳香植物，演绎灵动空间。长廊将篮球场、网球场、活动场有机串联起来。整体景观采用大面积平缓坡地，植物种类有130多种，小区绿化率为41.2%。整个项目景观经SGS机构检测，社区环境达到风景区标准。

值得一提的是万科花费200多万巨资从多地精心挑选了11颗树龄20年以上的银杏树植于小区入口处，如此大手笔绿化投入在南京是比较罕见的，将金域蓝湾高端社区气质从外部到内部充分渗透。

【规划设计】

小区总占地约27万平米，总建筑面积约68万平米，规划高层建筑、有5+1的洋房，以及联排别墅。超大楼间距是项目的一大亮点，楼间距60至100米，即便是1楼住户也能有充足的采光。在小区内串联各个主题活动区域的长廊由卵石铺成，两侧有万科精选的四级植被，并缀以西班牙特色小品，体现健康生活理念。

小区内部沿清水亭东路规划了约23000平米的生活配套设施、近3000平米的主题会馆，紧邻小区的是规划约1万平方米的西班牙风情商业街，是江宁首个开放式滨湖风情商业街。它不仅会带动区域商业的可持续发展，更能为金域蓝湾业主提供专属服务。

【品牌物业】

万科开发楼盘的物业均由万科物业承担管理服务，金域蓝湾一期已交付，万科专业的物业团队已经进驻社区进行专业服务维护。万科物业在提供合同约定、可量化的服务之外，建立起规范、完善、人性化的服务标准，做到在创新的基础上满足业主的全方位需求，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，放大保值增值空间。项目一期房源交付以来，金域蓝湾出租房价格成为板块前列，2房租金高达3000元，优质物业带来的价值提升效应明显。这当然和江宁汇聚了大量500强企业有关，大量外企高管很需要万科这样的物业。

目前社区会所已经正式启用，室内游泳池、室内篮球场、健身房等设施已经面向业主全面开放，会所运营由万科物业团队担当，服务质量得以保证。

【建筑风格】

金域蓝湾外立面设计采用西班牙建筑风格，从红陶筒瓦到手工抹灰墙，从弧型墙到一步阳台，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，充分传达着异域风情，并将西班牙风情融入小区入口处的喷泉中及商业街区里。

为了彰显西班牙风格，金域蓝湾用了浅色调处理，这种土黄的外立面在南京万科的其他作品中未曾出现，少了份庄重内敛，多了份活跃激情，具有明显的标识性。

【产品优势】

金域蓝湾二期对户型进行优化提升，78平米、90平米分别做到两房和三房，大大提升了小户型的功能性，为刚需群体提供满足家庭成长居住需求的产品。

项目采用精装修交付，引入了万科全面家居解决方案，从进门的入户系统、厅房系统，到家政系统，再到收纳系统和卫浴系统都进行了改良优化。二期精装房源配置特新风换气系统、地暖系统、入户密码门锁、电视线路穿墙系统、次卫亲子盖板、儿童电梯按钮等舒适人性化设施，将居住品质再次提升。

【开发商资质】

万科地产是中国最大的专业住宅开发企业（没有之一），年销售额超千亿，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海、成渝四大城市经济圈为重点的47座城市，实力雄厚。万科2001年进入南京市场，打造了金色家园、光明城市等多个知名楼盘，品牌号召力较强。

除了在售项目金域蓝湾，万科安品街项目、万科仙林湖项目、万科上坊项目均已启动，都被视为相应板块的标杆产品。

此次金域蓝湾面对市场淡市，将以高性价比形象争取市场，委实是“万科控”们不可多得的入住万科的最佳时机。

【项目SWOT简析】