http://s3/middle/640cce3fha5c911979862&690约稿，今日刊登

最近的别墅市场和以往一样，依然闲庭信步，不急不躁。5月份70套的市场成交和今年其他的月份一样没有太明显的波动和变化，但成交均价却创了历史新高。别墅市场在经过艰难的徘徊之后开始回归到一种更加纯粹的高端的市场格局。

千万才起步，高端别墅纯粹化

有数据显示5月，南京别墅成交均价历史性地跨越了2万元/平方米关口，同比增幅高达131.17%，较此前一年的单月最高点亦高出21.86%。这说明本月上市的别墅都是单价较高的一些项目。从项目来看本月上市的别墅则包括高端的绿城玫瑰园等顶级高端项目。别墅市场正在朝十分高端纯粹的方向发展。购买者更加注重别墅的品质感和纯粹性了。

而市场似乎一下子从500万左右总价别墅唱主角，一下子冒出了大量千万级的别墅，无论是绿城玫瑰园，包括少量面市的钟山高尔夫，还是新科状元大热的云深处，抑或是后来的美达项目。包括传统三山板块多个项目。这些项目纷纷在公寓撑起的红五月崭露头角，或高调推广，或闪烁其词。对圈层客户的营销活动也是层出不穷，成为淡市下的一抹亮色。南京楼市中出现了越来越多的千万级别墅。它们均以不菲的价格、尖端的人群定位等，脱离普通别墅的概念，被贴上财富的标签。此类产品具有鲜明建筑特色和历史人文价值的独立住宅，无疑整体抬升了南京高端别墅的产品力。

不怵调控，终极需求成为主力

别墅消费者代表了这个市场最顶级最高端的消费能力，消费能力强大，但是别墅市场也是调控的重灾区之一。别墅市场有自己的明显的特征，限购房产税等调控政策倒逼出了别墅市场的一步到位、终极置业的需求。很多购房者只是有居住高端别墅的意向，目前只是有部分投资性需求。这些人通常都会购买一些相对小的经济型别墅来过渡。但是房产税的出台、调控政策的加码迫使购买者想一步到位，放弃中间的过渡而实现自己的终极置业需求，在还能买的情况下购买高端产品。直接选择自己心仪的产品，即便是超出自己的心理预期和目前的一个经济能力。

近来频繁的楼市调控重点都落在压制市场需求，高涨的楼市需求实则是热钱的无处释放造成的。通胀不断加大，对于拥有雄厚资金实力的客群，大多倾向购买高端别墅改善居住品质，同时也是资金良好的避风港。从调控效力来看，当前政策调控的重点属于打击投资中高档改善型住宅，即便出台限购令，对购买目标明确的别墅消费群体而言，短期或将产生观望情绪，但长久看，影响并不大。

别墅保值功能凸显

当今市场高端消费者的消费理念转变十分迅速，在消费的市场有了越来越多的资产保值观念，保值增值十分稳定的高端别墅成为他们最重要的选择之一。从数据和以往的市场分析可以得出。要实现周期更长，长期连续的增值保值。高端别墅项目无疑更加适合。高端别墅项目的升值后劲很大。随着高端消费群体财富积累速度的不断加快和通胀压力的不断增强选择高端项目自住并实现资产的恒久保值无疑是一种万全的财富保值之策。所以各个购买群体的别墅市场消费的心理预期线在当今的市场环境下都开始纷纷上移。别墅的消费更具趋向于高端，代表性的高端别墅项目和资源较好的别墅项目都具备了更加充分的市场机遇。

以常胜将军绿城玫瑰园为例，上半年的成交数据同比略有放大。但是单价有了约2-3成的涨幅。而2011年高端别墅的大量上市更是应征了这一点，紫金山板块告急，老山和方山板块成为强力替补。绿城玫瑰园作为标杆的地位不容置疑，山河水已成为经典，美达融侨等项目蓄势待发。方山后劲十足，方山最大别墅项目加州城将成为区域上市主力，产品涵盖联排及独栋，丰富的产品类型及多层次的总价区间将成为城市别墅产品有力竞争项目。位于青龙山的云深处更是单挑群雄。城中的宏图上水庭院成为中式别墅的代表，来凤街一号等都值得期待。

别墅市场的整体品质和价值也在不断提升，别墅项目的人居定位、设计理念和配置都在悄然的提升。这是近来甚至近几年来别墅项目的一个明显发展趋势。别墅的消费者和打造者们都有了一颗纯粹的心。别墅市场的消费将越来越对调控市场不敏感，市场的整体规模或者不会有明显分化。但整体上将是去粗留精，去伪存真的一个格局。