每天的上下班的高峰，所有坐地铁的人肯定都有一个感觉——拥挤，想必很多人都有在地铁里挤不上车的经历。或者被堵在中山东路的经历。我们一边感叹城市交通能力不足，另一方面也开始感叹中国城市化的速度真快。主城上班，在郊区居住的城市模式已经开始在南京形成了。而南京这条路走得比同类城市要慢的多。

城市郊区化发发展由来

在主城上班，在城市边缘或者郊区买房子居住就是所谓的城市郊区化。城市规模的不断发展与扩大，城市化进程的不断扩大的一个重要结果就是城市功能化分区的形成。工业区、产业园区、居住区在城市周围地区形成，是特大规模城市发展的一个最重要特点。

推动城市郊区化发展的因素有以下几个，第一是，私家车的普及和城市道路交通系统的完善。特别城市快速干道和轨道交通的建设，解决了城郊间联系，使人们的交通范围迅速扩大。第二是，工业、办公园区、购物中心等商业服务中心和基础设施的集中开发建设。其多元化、规模化建设和提供的就业与服务促进了郊区化的发展。第三是，环境的变化催生了人们新的生活方式的需求和价值观的变化。由于城市问题和市区居住环境的恶化，追求高品质的居住生活环境已成为人们的共同愿望和基本需求。而郊区土地开发的低成本也为建设性价比较高的郊区住宅提供了有力的保障。

城市郊区化的发展

城市郊区化的现象越来越明显，当今中国国情十分特殊。一是城市化速度发展过快，导致城市扩张很快但城市基础设施建设严重缺乏。二是特有土地制度催生的高房价，对于主城居民有驱赶作用。被动迁移成为了很多人置业城外的无奈选择。第三个就是公共交通设施发展滞后，因而许多城市郊区化的地区发展起来了，但人气依然不足。

中国的城市郊区化发展迅速，但是存在不少问题，如上文所说配套跟不上。让城市的城郊化发展成为了居住社区的城郊化。中国早期出现很多的“睡城”。但是也有很多成功的范例。例如广州的“华南板块”，南京的两江板块。这些板块经过长时间的发展，基础设施相对成熟。人气也相对较足。但是更多的发展并不是很成功。很多建设的看上去很发达的地区却透着一股荒凉。基础设施过于单一，医疗、卫生、教育设施的缺乏难以凝聚人气。城市功能区的规划的过于单一。导致居住者不能在片区内实现就近工作，对于主城依赖过高，交通依赖过大是主要原因。

住宅开发是城市郊区化先头部队

再回到房地产上来说，郊区住宅的开发不仅应建设与日常生活息息相关的各种商店和服务设施，还应以满足人们日益增长的多样性居住生活需求为目标，向集文化、娱乐、休闲等多功能居住区的建设模式发展。提供多样化的服务，并为社区内提供更多就业机会。这样的开发模式才能避免由政府主导下的配套设施建设不足的问题。南京一些新兴的板块正在形成，例如奥南、浦口新城、方山等板块的建设应该注意对于商业配套设施的建设。商业、文教、卫生等基础设施将是决定这些板块物业价值最根本的东西。

城市郊区化城市话的过程中，开发商们做了先头部队。居住项目的建设，为城市向外扩展做了铺垫。看看南京的城市规划可以发现在一些热点的新兴板块中其实有大量的后续产业规划。但是目前各方面的建设都还没有跟上来。所以先头部队们谁做了商业和配套设施，谁就会是未来的冠军。这些配套设施对周边都会有较大的辐射作用。例如刚才提到的奥南板块，金地、朗诗以及即将进驻的花样年都在大量的做基础设施配套。这是很明智的做法。商业配套会在短期内将住宅价值放大。尤其在这些城市的“处女地”上，拥有成熟配套的物业是十分稀缺的物业。

开发置业思维的转型

因此当今的城市开发，尤其是一些新兴板块的开发不能单纯的住宅项目开发将不占优势。项目的建设应该依据实际有一定的商业配套和生活设施配套。而且这些商业配套应该根据片区内的商业情况。尽量选择一些在片区内比较缺乏的商业配套，并能保证有中高档不能层次的分布。例如入驻紫金山的项目招商紫金山一号配套花园城的设施配套填补了马群地区大型高端商业配套的空白。这对项目的价值将会有一个很大的提振作用。

买房人无论投资还是自住，在城市新兴板块中选择一些有区域影响力的商业配套的项目，随着城市化的推进这些项目的价值会有较强的升至后劲。

城市郊区化是一种城市发展的必然结果，但是必须注意同步发展。基础设施和城市配套必须同步发展。不宜求快求稳，开发投资和消费置业更是如此。