赶在大限的最后一个夜晚，南京细则在19日铿锵落地。风声鹤唳的南京市场终于得到“宣判”。靴子终于落下，南京进入第三轮调控，迎来真正的限购时代。尘埃落定，各种猜测都真相大白。南京细则没有打折扣，基本翻版“国八条”的政策精神。也没有像成都那样通过圈定地域范围对政策打折扣。单从政策出台上，南京这回终于痛快了一回。限购时代的到来，对原有的市场秩序必然会有所颠覆，政策环境的进一步恶化，市场一部分需求被挤出，一部分需求陷入观望的前提下，未来的市场将走向何方？

市场需求将发生改变

细则的公布将对南京市场影响巨大，市场秩序会在新政作用下逐渐发生裂变。总体来看市场将因此而产生剧烈的分化。需求的转变将会让各种不同的物业面临各自不同的命运。

首先从需求的角度来看，刚需得到了市场的免死金牌，这里的刚需指的是严格意义上的首次置业者。这个购买群体包括在本地没有买房的购房者，和外地在宁工作一年的购房者。这些以价格为王偏向于中小套型的购房者占市场的比例没有想象的多。新政对他们的影响主要是让这个群体产生看跌的预期，短期内将陷入观望。但是这一部分购房者最终还是会出手并成为市场购买的主力。

第二部分是二套改善，新政的限制让这一部分人群的比例大大缩减，主要是以本地市民为主看，他们同样会产生观望情绪，由于同类改善性需求的被大幅度限制，这一部分需求将成为很多大中户型项目的救命稻草。而这一部分需求对于产品的预期也会因此上升，将变得更加挑剔。针对该项目群体，一些地理位置较好，靠近主城的资源性首改物业将成为这个群体的首选。

第三部分就是多套改善性需求和投资性需求，多套改善性需求几乎被限制死，如果在房屋认定的标准上按照手头存量来计算这一部分需求将依然有局部机会。投资性需求将会完全被踢出市场。

市场格局将产生裂变

受此影响，需求的改变将会为不同的物业带来完全迥异的市场变化。市场从整体来看中短期内，成交量将急剧下降，在此作用下不同物业的价格将会有明显不同程度的回落。

  从物业类型来看，多套改善性和投资性需求重仓的大户型、豪宅物业别墅物业面临的市场现状将不甚明朗。投资客和多套改善性需求的被挤出将大大降低这一个类别物业的市场需求。而这一个类型的物业也将成为市场脆弱的类型。首改性的物业同样也会受到些许影响，但一些占据优越资源和交通利好的资源性首改物业市场机会依然良好，诸如今年城东板块，方山板块，河西板块的一些品牌房企开发的首改型物业将依然被市场看好。

  刚需型物业受调控影响价格一旦有所回落，将会有更多的刚需在观望一段时间后进场，那些有品牌影响力，产品优越，性价比较高，交通利好的刚需项目将成为今年下半年市场的主角。保利，万科等企业在城东江宁的刚需项目今年必将凭借企业品牌产品等有所斩获。

从品牌来讲，品牌房企将凭借产品、企业品牌号召力和雄厚的资金实力将会与市场展开游刃有余的角逐。而那些资金实力薄弱的中小房企随着信贷政策的收紧，在市场需求回落的情况下，下半年很可能将面临资金链的考验，命运堪忧。

从板块来讲有规划利好和资源性特征明显的版块依然会比较坚挺，而那些相对薄弱的版块将会产生分化。因此总体来看市场将会从中小企业、边缘板块、大户型豪宅物业开始松动，并因此带动市场的整体回落。

2011年的市场不是喊出来的，也不会是盲目乐观出来的，市场的作用力毕竟十分强大。市场需求的骤变对开发商将会是十分大的考验。苦练内功，顺时而动，顺势而动，合理审视自己，调整营销策略，整合各类资源，将十分宝贵的市场需求抓在收入囊中才是关键。

博文结尾分享一个数据，北京在细则实施后的几天成交量猛降九成，所以2011，认清市场，认清自己很重要。