2011年楼市会怎么走？尽管市场普遍预期2011年的房地产调控政策比去年会有过之而无不及。但是去年的上涨的可能性依然很大。调控政策的变化虽快，但是房价似乎对于调控的抗性越来越大。2011年的楼市怎么涨？笔者以为，楼市整体上将会呈小幅渐次上涨，速度上将会前快后慢，前紧后松。在结构和板块上也会有明显的差别。

小幅渐次将是上涨基本态势

2011年的调控政策与去年相比只会强不会弱，去年的数据统计显示商品房销售面积8.25亿平方米，比前年同期增长9.8%。虽然去年的成交套数明显降低，但是成交面积并没有因此降低。这说明市场的整体购买力并没有因此降低。只是买房结构因此发生了改变。大面积的房源，商业、办公用房的购买力在去年购买量远远大过以前。另一个原因就是随着去年调控政策的加剧，住宅购买量减少，很多资金改投商业、办公。而2011年的房地产市场纯住宅市场涨幅必然有限，但是随着投资性需求的不断被挤出，纯刚需的购房敏感性不高，对于政策调控会越来越不敏感。在房地产供求仍然有限的情况下，小幅渐次上升将是2011年房价的一个走向常态。

全年上涨速度将是前快后慢前紧后松

去年房地产调控的政策效应将会在2011年逐渐显现。随着2011年进一步房地产调控政策的实施。很多在去年将资金盘活的开发商在2011年上半年将依然能扛得住房地产调控。但是去年的数据显示，主要的30家开发商2010年全年销售额累计达到8691亿元，销售面积为8449万平方米。销售额进一步向大型房企集中。中小房企的资金流转和销售额等都不容乐观。随着房贷等调控政策的出台，中小房企在资金方面将捉襟见肘。因此将失去涨价的动力。再加上房地产税很可能在2011年部分城市率先出台。因此房价在后半年上涨的速度将会放缓。但是品牌房企的房价2011年将会是上涨的主要力量。同时，具有品质的高端项目会持续成为市场热点。

结构和板块将出现分化

虽然去年全国商品房销售面积8.25亿平方米，比去年同期增长9.8%。但是，商品住宅销售面积增长7.4%,办公楼增长25.9%,商业营业用房增长35.2%.销售额方面，1~11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，商品住宅销售额增长12.8%,办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。商业用房和办公用房上涨明显快于住宅用房。这是源于调控政策主要针对住宅用房，很多投资性投机性需求被挤出之后转投商业用房、办公用房。这样的趋势将同样适用于2011年。住宅的投资属性将会逐渐减弱，商业地产涨幅将会更加快于住宅。调控政策的力度的将强。住宅地产将逐渐回归民生属性。

2011年的房地产市场依然会是调控政策为主导的市场，但是调控政策作用下市场的分化和结构的转变将是必然的事情。