【考察缘起】
江宁方山在多个刚需盘的带动下成为江宁楼市热点，方山亦是南京又一个别墅大本营，对方山居住价值的探讨是今年楼市的热门话题。而上周末保利万科争夺方山脚下的医科大地块，方山再度成为市场热点。而受楼市调控影响，方山别墅下半年的上市量有所萎缩，进入12月，宣称与方山距离最近的别墅社区加州城二期12月将开盘。多位网友留言询问项目信息，特此前去加州城踩盘，现奉上项目考察报告。

【项目位置】

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加州城位于弘景大道3888号，地处江宁大学城内，西靠方山，东临弘景大道，南北两侧是生态公园。

加州城距江宁区中心东山镇6公里，距南京主城区20公里，距禄口国际机场18公里。

【交通条件】

自驾路线：可经弘景大道、天印大道、天元路转双龙大道到达市区，也可以走弘景大道、诚信大道经机场高速到达市区，需30分钟左右的车程。项目距离地铁药科大学站1.7公里，步行约15分钟，距离周边公交站较远。

别墅产品目标客户对公共交通依赖度低，周边的道路环境很好，自驾出行便捷。早晚高峰时段天元路部分单边封闭施工，较堵，成为出入主城交通的一个瓶颈；而宁杭高速方山设置了出入口对未来进出主城将较为便捷，加上绕越高速即将全线贯通，未来的方山板块交通将更为发达。

【配套设施】

项目依托大学城配套，商业方面有乐活时尚街区，目前处于停业状态。20000㎡的大学城商贸中心消费档次一般。65000平米一站式Shopping-Mall文鼎广场已开业，集合了奥特莱斯、屈臣氏、苏果超市、华仔美发等商家，能满足日常消费需要。项目西边紧邻方山，方山高尔夫球场紧邻加州城，江宁体育馆在加州城斜对面，休闲娱乐较便捷。医疗方面有南医大附属医院。

加州城的生活配套设施依托大学城，在满足别墅业主日常生活需求的同时能兼顾业主对别墅静谧生活环境的要求。

【项目规划】

加州城整体占地面积达1000亩，总建筑面积达50万方，一期已交付。二期项目占地15.86万方，建筑面积7.7万方，容积率0.4。项目北侧靠近高尔夫球场的位置规划了14幢独幢别墅，靠近山体的外侧规划建造的是小院别墅，其余为联排别墅。

加州城项目体量大，是方山下最大的别墅社区，开发期8-10年，项目配套设施全部建成交付有待时日。

【建筑风格】

二期产品在一期南加州风格建筑的基础上加入正装概念，以意大利古典建筑为原型加入法国、英国建筑元素。

加州风格建筑呈灰黄色基调，整体感觉简洁粗犷，二期岭秀建筑风格有所突破，城市别墅品质感大大提升。

【产品唯性】

作为轨道可通达的城市别墅，加州城是不可多得的低密度纯别墅社区，二期规划指标为0.49容积率，开发商牺牲了不少容积率，仅为0.4，浪费了近7000平米的建面，账面上看损失了1个亿，这在整个江宁都在做足容积率甚至千方百计调高容积率的市道下，开发商景枫投资显得有点逆势而为。虽然牺牲了容积率，但项目舒适度及产品品质大大提升，单价或可提升。

【开发商资质】】

景枫置业隶属于江宁市政建设房地产开发有限公司，开发项目有天元城、科苑公寓、瑞鸿名邸等，涉及公寓、别墅、商业、办公等物业开发，特别值得一提都是天元城目前为止仍然是江宁板块高端公寓的标杆之作。而景枫投资未来仍然具有大量优质的土地储备。2011年双龙湖山庄超2000万顶级别墅将上市。

景枫置业为江宁本土开发商，项目及客户大多集中在江宁区，对主城客群的号召力有待加强。

【项目SWOT简析】

S: 占据方山优越自然景观资源，依托江宁大学城人文底蕴，别墅居住氛围优越。

W:品牌号召力不强，对主城客户的吸引力弱。

O：南部新城规划利好及江宁教育配套功能区规划利好推动方山居住热度提升。

T：主城众多与项目总价相当的大平层豪宅加剧竞争，分流客户。

【户型研判】
项目二期产品均设计的庭院面积从75平米到700平米不等。

客厅餐厅面宽和主卧朝阳面宽都普遍达到8米1，多露台、下沉式庭院、入户玄关等设计将室内与自然实现零距离相融。

而准独栋产品独院户型面宽高达16米以上，舒适度在同类产品中无出其右。乍看一栋有好几户，但是有单独的入户通道，区别于联排，近似独栋，是项目创新之处。联排别墅突破传统思维，由一间储藏室将两户相连，提高了准独栋别墅的私密性，将主卧设置于2楼，便捷度得到提升。

下沉式庭院较深，光线不佳，装修利用有一定局限。项目创新的侧面入户设计对客厅光照造成一定影响，不是所有人都喜欢。

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