来自南京市房地产交易管理网的数据显示，最近两周以来，南京市住宅期房成交量连创新低，日签约量仅数十套，这一数据已接近2008年南京楼市最低谷时的成交数据。

成交量的急速下滑引发了市场对楼市即将打起价格战的猜想，不过，在楼市整体陷入风声鹤唳之时，有一类物业却表现了“大隐于市”的姿态。通过观察，调控政策尚未对以别墅为代表的高端住宅项目构成威胁，目前南京在售的十多个主要别墅项目中，表现抢眼，5成持平，2成价格微跌，而超三成别墅价格出现了不同程度的上扬，只是交易有所放缓。

大多数别墅开发商均认为，自身产品品质过硬，加上项目资金充裕，短时间内不会做出价格调整，但随着新政细则执行的深入，主城区豪宅的价格松动，骨牌效应是否影响到别墅？别墅市场的走向亦开始变得扑朔迷离。

          ■　涨涨跌跌的别墅市场　　

5月开局，南京交易量环比下降超70%，降幅居全国之首。根据网博机构监控数据显示，自新政第二周以来，南京别墅市场成交量开始出现下滑，至5月以来，周成交量仅维持在10余套。

但是，尽管如此，众多别墅项目在价格方面并没有选择让步。监控数据显示，5月南京在售及待售的别墅项目有31个（不包括南京周边项目）。其中，逆市涨价项目达9个，约占三成，平均涨幅为1961元/平方米，最高涨幅达4500元/平方米。另有大量的在售项目则选择了停涨观望。甚至有开发商表示：“政策坚持一年，我们就扛一年。”

4-5月全市别墅上市类型出现了较大变化，相对低端的别墅上市量冲击较大，所以整体均价为12000元/m2，板块表现来说，4月九龙梦都城低价入市，使得江宁出现不小回落，复地朗香上市又使得价格有所反弹，加州城尾盘价格也有所提升。城东板块均价有所反弹，虽然栖园价格有下降，但同区域依云溪谷临湖独栋和双拼别墅面市，使得整体均价有大幅度提升。江北区域均价下降亦是主力成交楼盘发生变化所致。但从单个楼盘来看，价格变化总体较为平稳，尤其是部分持续销售的楼盘如绿城玫瑰园、依云溪谷等价格略有上涨，一些新盘则调低预期，或通过暗折形式使得价格略有下降，如恒大金碧天下。

数据显示，由于地铁的开通，某种程度上冲抵了新政带来的预期干扰。一些地铁物业出现了价格补涨现象。

至于别墅市场的坚挺，网博机构认为，调控信贷为主要手段的新政对以高端人群为主要客户的别墅市场影响并不大，他们对金融工具的依赖性相对较小。不过因为新政更主要作用是体现在对购房人心理预期的影响。供应量大增，购房需求却不同程度受到抑制，2010年南京别墅市场将面临巨大挑战。
　　　            ■　分化或将来临
　　
值得注意的是，虽然出现了少数逆市涨价的现象，但降价、打折的别墅项目也开始涌现。

据网博观察，5月以来，南京降价以及打折的别墅项目多达11个，采取的主要优惠方式为直接折扣、赠送礼品或按付款方式打折等。更多的情况是和老总直接面对面议价。比较突出的是远郊别墅，尤其是前期被爆炒的都市圈别墅物业。由于不少项目的开盘意向价是在新政出台之前制定的，新政出台后，价格有骑虎难下之势，波动难免。

别墅的避险功能和保值增值性被消费者广泛认同，这也直接决定了现在豪宅市场的稳健运行。但是长期来看，别墅项目受新政的影响难以避免，独栋或类独栋的别墅产品会在调整后处于稳定状态，比如位于地铁2号线据新街口仅11站的依云溪谷，江北隧道开通后的绿城玫瑰园及山河水、1号线南延的加州城等项目其价值将凸显。上述楼盘品质也是同类物业中的佼佼者。

南京别墅市场在后期将会出现明显分化，小部分占有稀缺环境资源或教育资源或城市资源的别墅项目，尤其是品牌公司的品牌项目，会坚挺目前的价格甚至小幅上涨，但由于受后期政策的波及以及房产税征收的预期，保有成本大幅提升，使得大部分非第一居所概念别墅项目会受到冲击。