新政一月有余，南京楼市出现了理性的回调，多板块价量出现了不均匀沉降。仔细分析当下处于胶着期的南京楼市，些许微妙的市场变化让博弈的多空双方都觉得有点看不懂。

■ 楼市或现阶段性底部？

国家提倡抑制房价出台了一系列的政策，并暗示还将有类似“物业税”的重拳伺候。此时不少消费者已依赖此政策，等着政策出来后所得到那种的效果，满以为房价会大跌。然而，一个月来，还是有不少盘开盘就热销，虽然价格有不同幅度的调低，但市场的还是有不错的承接力。

最近业内交流时，大萝卜认为，部分板块阶段性底部，那些奢望出现急跌大跌的心态不足取。

当然，楼市的变化并不是同步的，还是分板块分产品类别分别说道说道。 先找几个典型板块说：

■ 板块出现分化

【江北】从哪里来到哪里去。大萝卜曾经多次表示多江北楼盘冲万的担忧，在年初开发商大打隧道牌，携手过万时，就提醒大家，让大家保持清醒。然而，我们的买卖双方都陷入迷局，买涨卖涨心态作怪，使得江北从5、6000跳空高开到万元左右，委实没夯实价格基础，所以此次回调也在情理之中。此外，由于产品力缺少品牌支撑，所以价格“再回到从前”也是理所当然。

【江宁】基础尚可，回调压力存在。后天就要开通地铁，双龙大道的滞后效应也逐步凸显，所以江宁还是有“题材”支撑的，虽然在新政前这类利好被不少开发商透支炒作，而忽视了自身产品建设，所以大萝卜认为，江宁的楼盘分化将在这轮新政暴风雨中重新洗牌。大萝卜最近关注到几个典型楼盘，一是五矿御山湖，适度下调预期，在去年一期7000左右的单价基础上，本次上调到9000左右。对江宁大多产品在万元以上是个不小的冲击，网上显示，新政后开的盘，至今已经300套有余；万科金域蓝湾产品，新政后不少因首付难以支持的客户换房也纷纷“换手”，除部分165的大户型外，其他产品基本售罄，说明市场还是有承接力的。

【河西】热点板块，暗流涌动。河西尤其是奥体绝对是今年南京楼市的主战场。包括保利、五矿、融侨等多个大品牌在此逐鹿，产品创新力领先全市。如果说和府奥园的开盘热销是价格因素，那么下面几个现象就值得关注了：保利香槟国际开放样板区，高峰期接待量最多的一天超过1000人；融侨的创新型稀缺洋房低调开盘，动辄4、5百万，居然每周都有数套成交；五矿御江金城开放现场售楼处（别墅内），至今吸筹超过300个。即便是“西瓜盘”碧瑶花园每周也有成交，而栖庭的高价开盘居然也有20多个拥趸追捧。综上价格区间，我们认为，奥体的一般公寓产品毛坯价近阶段将稳定在1万7左右，如果加上品牌溢价、产品力溢价，或将在1万8以上。当然洋房和别墅例外。

■ 不同类型产品加速洗牌

再来看不同产品类型的反应。

【别墅】越高端，越稳健。据网博机构监测，新政后别墅市场出现了一定的分化。绿城玫瑰园早在2、3月间就内定的几个千万级独栋，在5月的新预售证一拿到手，就被迅速认购；而悄悄开盘的依云溪谷最后一期少量的临湖大宅，刚刚取得预售证也被定出去5套，尤其是2000万的临湖独栋出现了客户一次性付款的现象。高端项目尤其是独栋或类独栋产品抗跌性较强。这或许是与坊间流传的国土部门将再出“禁墅令”重拳有关。通常这类高端客户对市场相对更加敏感些。

【刚需型公寓】这类产品通常人们所说的“婚房”，等着结婚急用的。开发商诚心把价格做适度回调，还是有市场的。比如上文说的御山湖，包括城南的一个起价12000多的产品，均取得不错业绩。

【改善型需求】这类客户在新政后最普遍的心态是多看少动。但当部分产品出现价格松动，而大盘首期必升值的铁定规律似乎又让手上闲钱多多的客户要迅速找个资金避风港。所以，就出现了具有好品牌、好资质、稀缺性的产品热度再起的现象。

■ 买卖博弈持续存在

这市场究竟怎么了？！这样的买卖双方的博弈心态居然再现？

我们不妨回头看看此时的持币待购的买家们，他们又是一种怎样的想法。在他们看来08-09年的形势给他们的只是一种教训、一种经验积累：  一   是政策面似乎很暧昧，“房产税三年免谈说”并非空穴来风； 二  是国家也不希望房价大幅度下跌（连总理都说出了“两难”的关键词，其背后深意值得解读）；  三  是从宏观看市场，南京在未来一定的时间内大城建正放大人口红利，发展国民经济在上升，而当地的发展同当地的房价是成正比的；四是通胀的压力时刻在觊觎百姓口袋里的“流动性”，除了房产在中国还有啥安全的投资渠道？

 消费者的心态很脆弱是这个市场的主流表征。当市场在某段时间内出现变化时就说市场不正常，只有让其持续一段时间他的思维才会慢慢转化过来，自然而然的适应它接受它，不管是上升还是下跌。市场总是在你措手不及的时候，给了你狠狠的一记重拳！

大萝卜认为，市场需求是存在的，如何激活，如何号准客户心理脉搏，如何合理定价，是开发商当下要做的功课。

而对想买房的朋友来说，还是那句话，周末少聚会，少喝酒，少打牌，多跑路，多看盘，多研究政策，多思考，等房子搞定了再补回来也不迟！