■ 两个典型的2009投资者

我常常举例身边的两个朋友，典型的投资者。
其中一位在2008年在大萝卜的建议下，买入奥体的金域缇香2套小户型，当时的银行政策还有些松动，同时办理递件送审，首期2成，区区20多万首期就买下来2套房了。

而另一位朋友一直是空军派的，对楼市兴趣不大，他当时手上有40多万现金，他将这笔钱投入到股市，到目前，已经套现了30万，他认为，投资房地产不可能有这么高的投资回报率。

这投资者不赞同房产投资大于股市收益说法。

对此，大萝卜以金域缇香的案例给他分析，大萝卜表示，如果在同一时期他以不到40万购买两套金域缇香90户型的中户型精装修房子，因为是首期仅需要2成，尚结余部分作为一年左右的月供款。现在选择套现，每套房售价在220万以上，他能获利300多万，投资回报率接近800%。大大超过股市所给他带来的利润。

通过举例，大萝卜告诉他房地产的投资回报有多高，巧用银行杠杆，区区几十万，可以撬动数百万的物业。但是，由于他并不是太懂房地产投资，大萝卜并没有告诉他炒房的利润到底有多高，担心他接受不了。

这才是投资房产的暴利所在!

■ 投资房产，好日子一去无返了！

大萝卜认为，在过去的2010年之前，无疑是投资房产的黄金时代。

2009年，国家投入巨资救市，购房贷款利率超低，通货膨胀预期不断加大，在这样的情况下，房价必涨无疑。即便是没有经济学的知识和房地产的知识，也能准确的判断出房价要上涨。在这样的情况下，炒房没有任何的风险，投入巨资进行炒房也不会感到有任何的压力。

既能获得巨大的利润空间，投资压力又小，这可是炒房的黄金时代呵！

然而，这样的好日子，已经一去无返了！

大萝卜这样说，并不是看空房地产，也不是说炒房没有了利润，也不排除炒房依然存在着暴利，大萝卜这样说只是因为，房价在高位运行的时候炒房风险已经非常高。

在市场供应量减少而通货膨胀预期增加的时候，房价上涨是必然的，但是，我们要知道，现在南京整体新房的成交价格已经接近1.5万，我们现在就是预期房价要涨，它能涨到什么程度？2万，还是3万？可能有人会说，这不是没有可能，对他们来说，即便到了这个价格，也依然有人买的起，问题是，真的到了3，4万了，还有谁来接炒房者的盘呢？

更大的问题是，中国房地产是政策市场，房地产面临的政策因素太多，政府随时可能出台政策对房地产市场进行重拳调控，光是前几天银监会主席的一段被媒体误读了的话，就引发了市场不小的震动！房地产市场的不稳定性因素逐渐增加，而炒房投资的风险也在不断加大。

大萝卜看来，即便未来炒房会有利润，甚至会有不小利润空间，但是对炒房者来说，都不会轻松，首期门槛抬高，利率上调，转让税费加剧等等。此时再幻想暴利，头脑发热的加入炒房大军，无疑是火中取栗了！

■ 后暴利时代，房产投资作何选择？

毋庸置疑，投资房产的暴利时代已然结束，但是对于通胀的恐惧，想寻求资金的保险地带，大萝卜认为，房地产还是有题材可以挖掘，不过，我们一定要降低预期，保持好心态，不急功近利，想短期高回报套现是不现实的。大萝卜从来不支持短炒的。
这样的微妙时代，投资房产可以有这样几种选择：

1、购买主城区热点区域可能会拆迁的二手旧楼。

大萝卜去年就建议一个朋友买了新街口丰富路上的一套旧房，单价才1万，重新简单装修下现在租金也不菲，足以养供。购买这些房子，非但短期可获取稳定的租金回报，而长期能获得的，则是拆迁改造后的巨大赔付。这套位于寸土寸金的热点板块，预计拆迁赔偿是购入价的3倍以上。

我们要积极去研究市场和政府动态以及相邻地域的旧改进展等等。这样的利润自然不小，当然不确定性比较多，也需要有足够的耐心。

2、购买租金稳定的小户型

南京的主城不少小户型和普通公寓的价格倒挂现象特别严重！一些中心区域的精装修小户型居然卖不过江宁的新盘，委实被低估了。小户型虽然不能为投资者带来巨大的利润，但是，由于月供轻松，首付较少，对于资金安全，却不失为一个不错的选择。

3、一些尚未暴涨过的三线城市。

这个就不赘述了，大萝卜在 【大萝卜独家】机会还是陷阱？南京购房团杀入二三线城里有专门解读。大家可以参考。