核心提示：

江北楼盘从三千到五千，走了差不多十年，其间多次起起伏伏磕磕碰碰；而从五千到一万仅仅用了不到半年的时间！难道是我们的市场错了？有道是，上帝令其死亡，必先使其疯狂。难道这是灭亡前的疯狂？大萝卜试图来求解答案。

大萝卜今天再下江北，这是一个月之内第三次来了！

呵呵，比我更频繁的是江北楼盘的集体上调楼价！说一天一价并不为过。终于，今天明发城市广场成为首个开盘即破万的新盘。大萝卜有幸见证了这个疯狂的过程。

从河西上了城西高架不久就开始了堵车，整个大桥变成了一个浩大的停车场。难到都是跨江去置业的？

从网上得知今天开盘的明发城市广场昨夜就开始排队了，于是，先不去凑热闹，反方向去大桥东侧看大盘。在明发滨江新城很简陋的售楼处，一两个售楼员很冷漠的招呼着三三两两的客户，问起单价，倒是很响亮“1万2！”估摸是给那厢的新人造势的价？由来只有新人笑，有谁听到旧人哭，满是深闺怨妇的味。

在隔壁的另一个超级大盘威尼斯水城，倒是一番繁荣景象，新组团开始了诚意金收取，对外喊价9000。就在大萝卜和销售员交流的当儿，一个经理模样的人来纠正说，单价待定，可能不止9000，预计是明发城市广场的上午开盘给了苏宁再度涨价的底气。

后面再去明发，和预料的情况差不多。中午时分，已经卖了七八成。人数不多还在售楼处门外搞排队，等一批有30组左右了再放行，制造恐慌。

楼市啥时成了海鲜价？在短短的几天中，有楼盘甚至多次提价，更是有楼盘数天内报价上涨数千元，消费者却乐此不疲地追高。市场开始进入新的博弈游戏。

江北楼盘从三千到五千，走了差不多十年，其间多次起起伏伏磕磕碰碰；而从五千到一万仅仅用了不到半年的时间！难道是我们的市场错了？！大萝卜试图来求解答案。

一、先看客群：

在大萝卜排队期间和前后买家聊到他们从何而来时，几乎百分百来自主城，其中很多是第一次来江北看楼的年轻人。江北楼盘主要依靠地缘客户消化的时代已经过去，江北真正全面迎来大江对岸的刚需人群。大萝卜在 【大萝卜快评】百万刚需过大江：南京打响2010渡江战役里面有详细分析。

而这个庞大的消费群，在面对主城动辄2、3万单价的威逼之下，挤压到主城以外，面对万元单价，他们或许能泰然处之？

二，看交通：

谁也无法否认眼见为实的过江隧道，给了江北何等的信心！案场几乎所有的人都在谈论这个不收费的隧道。可以说，这个即将在4月中旬试通车的过江隧道简直就是江北的生命线，救命线，是江北楼市的强心针。

说到长江两岸房价，通常大家会类比武汉、重庆，更多的是例举上海。大萝卜不妨给各位来回顾下上海浦西浦东的景象，几条大桥、隧道、地铁，几乎将黄浦江两岸的楼市格局产生了裂变！“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而现在正好掉了个个。最贵的在浦东江岸，汤臣一品、中粮海景都在15万单价以上。当然，浦东是全国的浦东，是全世界的浦东，其战略地位非江北可以比拟。

说回南京，沿江战略在这届政府宏图上终于清晰开来。而核心要面对的是交通瓶颈问题。16条跨江通道也不再是望梅止渴的纸上谈兵。于是，人们的预期开始有了盼头。

三、看宏观面：

可怜的“蜗居”一族在楼市降价无望的情况下，对市场缴械妥协。年初中央的楼市政策如一道道杀手锏仍然无济于事；两会尘埃落定，地王照出，显然房价没有被喝退。

没指望了，就只能先下手为强了。

四、看供应：

当江北由于去年的消化量出现井喷，后续房源面临了阶段性的空当，于是给了少数投机分子伺机跳空高开的理由。于是，一家比着一家，相互抬轿。把江北房价出现了罕见的瞬间爆发式的上扬。

最可怕的是鸡犬升天的现象！一些开发商的尾盘也趁势非理性疯涨，一方面给新盘造势，另一方面愿者上钩，市场总能慢慢消化。

五、看总价：

大萝卜注意到，江北开发商们的前期市场调研功夫做的还是不错的，这次最抢手的还是2房户型，总价区间在80万上下，如果首次置业，首期在20万以内，月供2000多，对很多都市白领来说还是可以承担的，即是三房户型，总价也就100万出头，巧用银行政策，还是能够撬得动的。

当然，这么快速的站上万元台阶，也有些需要注意的现象：

一、媒体的不理性造势：

由于利益关系，媒体不能理性看待楼市，总是沦落为开发商的舆论工具。给市场传递出一些不真切的信号，再不买还得大涨。

事实如此吗？真的没有尽头的猛涨一路高歌？

二、卖方市场下的追涨的心态：

大萝卜从来不主张不买房运动，读行侠在《不买房运动：秀才造反式的悲剧》一文中有专门点评，大萝卜很认同。而当非理性状态下的追涨心态大萝卜也是反对的。

当市场开始出现了疯狂的前兆，谁能理性的研判市场？

结语：

大萝卜认为，此次破万以后，万元单价将成为短期的一个标杆，市场总是这样一次次被挑战的。

但是，当楼市成为你追我赶的涨价游戏时，我们的买房人就要理性看市场了。我不反对作为刚需而买房。但当大潮来临，我们要认清自己的需求，睁大眼睛，要能去芜存菁，比如产品本身是否具备持续升值能力？如果兼顾投资功能，由于上市量庞大，未来如果你要短期套现，其变现能力能否如你所愿？

网上牛刀们还在信誓旦旦唱衰市场，人头担保要崩盘的说法仍然甚嚣尘上时，大萝卜还是要奉劝我们的置业者要自己的研判，不要图一时愤青之爽，而贻误了一些本来还不错的机会。

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