国务院二套房贷新政是“点刹车”

今天中午，国务院“二套房贷新政”，终于向全社会公开。不同于以往政府不痛不痒的“规范销售行为”等做法，此次中央响应民众呼声，“第一次”把土地怎么卖、房子怎么卖、房子卖给谁等本应属于市场调节的行为，上升成为“国家意志”。不过，话说回来，由于当下卖方不缺钱，而买方缺有效供给，指望已到高位的房价马上应声回落也是不现实的，整体房价石哥认为将呈横盘平稳调整态势。总的来说，国务院在房地产方面的政策取向仍将有很大的针对性与灵活性，我们切不可低估中央的调控智慧。所以此次新政的出台，不能称其为“急刹车”，而是“点刹车”。

 
关于土地怎么卖？

通知规定，“对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

〈国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知〉于1[font=宋体]月7日下发。今天中午，由官方通讯社正式对社会公开。综观此文件，石哥认为中央政府对市场的调控水平有了显著提升，尤其对二套房贷政策的一锤定音，对开发商捂盘、捂地等“猫腻”、“潜规则”行为洞若观火，痛下杀着，着实耐人寻味。


关于房子怎么卖？

中央要求各地方结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。”

这意味着开发商以往的捂地、捂盘、乱涨价等行为，今后将成为重点监管的内容，如地方政府不折不扣执行此文件精神，将可有效抑制房价过快上涨势头。

有意思的是，关于房子“怎么卖”的规定，让石哥嗅到了江苏此前执行的“一房一价”政策的味道，而无论如何，以后开发商一边卖一边涨的想法和做法看来是不大可能了。开发商在定价时要么把房价标得高高的，要么老老实实卖房，否则会死得很难看。

关于房子卖给谁？
     
文件又约定，“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”——原来中央的表述是抑制“投机性购房”，现在“投资性购房”也成为被“抑制”的对象，可见中央并没有像一些地方政府一样揣着明白装糊涂，而是进一步扩大了“抑制”的对象，进一步明确了“监管”的态度。
　　
通知规定，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策。“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。” “要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”

此两项规定，石哥认为大有周章。

第一，新政给市场留下了“活口”，并未像2007年9·27新政那样急刹车，结果一线城市应声大跌，其它城市楼市渐入冰点，2008年更出现全国楼市“冻僵”的局面。与9·27新政最大的不同是，未要求二套房提高利率，并且明确认定二套房贷的适用对象以家庭为单位。此前的约定模糊，弹性很大，给银行和当事人造成了极大的困扰。

想来，中央已经深刻意识到“瞎折腾”的严重后果，而眼下已成水火的房价矛盾已到了“不折腾是万万不行”这样一个地步。中央的折腾能力的确是进步了，提升了。此外，支持自住及改善性购房的“国策”和立场，并没有改变。

第二，关于普通住房和非普通住房，考虑到房地产的区域性特征，中央未悍然界定两者标准，而是表达了一种政策取向，意味着将来税收政策将陆续有来。此前，关于增值税等税收会否由“空转”进入“落地”，各方有诸多争议，但是，石哥认为，尽管政策可能存在这样那样的技术障碍，在我们的政府面前，任何障碍都不会成为障碍。什么时候见过技术难倒过我们的政府？还不是说干就干了？！

总的来说，国务院在房地产方面的政策取向仍将有很大的针对性与灵活性，我们切不可低估中央的调控智慧，此次新政的出台，因此不能称其为“急刹”，而是“点刹”。