对房地产业的思考（三）：对保障房的一些思考！

CunShan Investment   12/31-1/04/2011-2012

表1：房地产开发投资额统计

单位：亿元

资料来源：国家统计局 个人整理。

注：标有*分别表示房地产投资总额、商品房住宅和经济适用房增速；标有*分别表示商品房住宅和经济适用房占房地产投资总额比例。

从表1看，2009年我国房地产开发投资总额是1998年的10倍，年均复合增长率为23.32%；2009年住宅投资总额是1998年的12.3倍，年均符合增长率为25.63%，高于房地产开发投资总额增速2.31个百分点；2009年经济适用房投资总额为1998年的4.2倍，年复合增长率为13.90%，低于房地产开发投资总额增速9.42个百分点，低于住宅投资总额增速16.21个百分点。从比例来看，住宅投资总额占房地产开发投资总额比例一直呈提高趋势，由1998年的57.6%提高到2009年的70.7%，2008年最高时达到71.9%；经济适用房投资总额则相反，占比由2000年最高时的10.9%下降到2009年的3.1%，下降趋势明显。尤其是2002-2005年经济适用房投资处于低估期，出现了倒退，2006年后投资开始回升，一直保持较为平稳的增长水平。因此，笔者认为，长期以来我国的住房供给明显偏向于中大户型的纯商品性住房，而对具有社会保障性质的经济适用房投入不足，导致住房供给结构不合理，资源过渡向商品房集聚，推高住房价格，中低收入家庭住房无法得到保障。从这个角度而言，政府在保障民生方面有缺位的失职，理应对高房价及高房价给社会中低阶层带来的痛苦付相当的责任（笔者认为，尽管1998年取消了福利分房政策，推行住房市场化，但这并不能作为政府推卸责任的理由。）。

表2：各类保障性住房和棚户区改造开工套数和建设资金统计

数据来源：住房和城乡建设部网站 个人整理。

2010年我国开工保障房590万套，投资资金超过8000亿元，每套建设资金超过13.8万元。2011年已提前完成1000万套保障房开工目标，投入建设资金超过1.3万亿元，每套建设资金超过13万元。2012年保障房开工目标是超过700万套，比之前规划的1000万套目标低了300万套，按照每套需投入建设资金13万元最低标准计算，2012年保障房建设需资金投入不低于9100亿元。2013-2015年保障房投资总额将不低于2.47万亿元。

8000亿元、1.3万亿元、9100亿元和2.47万亿元是个什么概念呢？笔者将这些数据与同期的住宅投资总额进行比较，以分析未来房地产业住宅投资整体放缓预期下保障房熨平其下滑的能力。笔者之所以选择住宅投资总额而不选择房地产开发投资总额，是因为房地产开发投资总额中还包括其他类型的用房，比如办公楼、商业营业用房和其他等，而这些住宅受房地产调控政策影响小，保障房建设并不对其有缓冲作用，换言之，保障房建设同属住宅建设，其投资总额与住宅投资总额更具可比性且可以直接缓冲住宅投资下滑带来的负面影响。

由表1知，2006-2010年五年中我国住宅投资总额年复合增长率为25.69%，但笔者预计未来几年住宅投资总额增速将放缓。由于我国资产投资增速底线为15%，因此，为保守起见，笔者假定2011-2015年住宅投资总额年复合增长率为15%和20%两种情况。由此我们可以得到如表3-1和3-2的数据。

表3-1：基于15%增速的2011-2015年保障房建设规模占住宅投资总额比

数据来源：住房和城乡建设部网站 个人整理。

表3-2：基于20%增速的2011-2015年保障房建设规模占住宅投资总额比

综合表3-1和3-2，保障房建设规模占住宅投资规模比例在[11.54%，33.21%]区间，最低值11.54%也高于2000年最高值的10.90%（当时的保障房主要是经济适用房）。因此，笔者认为未来的保障房建设是一个规模宏大的民生工程，对由于住宅投资下滑带来的负面影响可以起到很好的对冲作用。由于2011年的1000万套保障房是开工建设而非建成，其投资规模占到住宅投资规模的超过30%，后续还有大量的在建、续建工程，再加上2012年新开工的700万套保障房，笔者认为2012年在建、续建、新建保障房投资规模能够很好对冲住宅投资下滑带来的负面影响。笔者认为虽然保障房可以增加对住房的供给，未来5年内其增量供给将对过高的房价产生明显的平抑作用，房价调整是大势所趋，但这并不意味着改变目前的商品住宅供给为主导地位的格局。或者说，我国的住房供给制度仍将是而且会长期是市场化的供给制度，保障房只能是解决部分中低收入者尤其是低收入者住房问题，并不能完全解决中低收入者住房问题，至少中短期内是难以实现的。