《高房价：城市化的毒瘤》

   CunShan Investment   12/26/2011

说明：笔者关于房地产业的一系列思考，大多不属于工作内容，仅是笔者私下思考、写作，发于博客以和博友探讨。

房地产业在我国经济总量中占有支柱性地位，2009年房地产业总值占GDP总值比例超过6%，与其相关的行业近60个，因此，房地产业的波动可谓牵一发动全身。笔者在本文中将探讨高房价对我国城市化进程的影响，主要采用定性分析，通过这样的分析，对我们从某个角度深刻认识房地产业和我国未来经济大趋势有积极的帮助，至少从思维上可以提供一个有益的参考。

图1：高房价对城市化影响路径

   从图1看，高房价的危害是极大的。尽管高房价或者房价看涨预期能够促进房地产业增长，进而带动众多产业增长，最终促进整体经济增长，但这样的经济增长只是数量上的，而不是质量上的，甚至是恶化了经济增长质量，导致经济结构不合理，贫富差距进一步扩大，社会矛盾凸显，不和谐因素增多。

在本文中笔者仅讨论高房价对我国城市化的影响，以从一个方面来简化分析。笔者认为，导致我国高房价的因素是多方面的，比如土地供给管理制度、城市化加速、地方财政土地化、投机投资需求、流动性过剩等等。过

高的房价使中低收入者几乎丧失购房能力，即使能够购买，也是几代人将所有积蓄全部拿出，这样的消费行为是非常不合理的，对一个国家的经济也是严重的威胁。我国中低收入者人口占劳动人口比重70%以上，换言之，我国大多数劳动者都是中低收入者，且这部分人群大多数生活在农村，是未来城市化增量的主要构成群体。农村人口要进入城镇，成为城市人口，首先就会有对住宅的购买需求，但高房价会严重抑制这种合理的刚性需求，甚至直接将很大部分想要实质性踏入城市门槛的人群排除在购买者之外。那么，唯一的结果就是这部分人群只能在农村安居，但仍然在城市就业，这就形成了这一群体的两栖性。笔者认为，两栖性会严重浪费土地资源，这主要是因为买不起房者一方面在农村有住房，占有着土地资源；另一方面，其在城市以租房形式生存，同样占用着土地资源。这就形成了两头占用资源的情况，这是土地资源低效率利用的表现。另外，涌进城市务工的大多数人群体与拥有租房的少数人群体会形成直接对立的两个阶层，至少矛盾会激化，毕竟后者利用土地资源使用权对前者形成食利，前者通过辛勤劳动挣来的相当部分收入都会流入后者口袋。如果高房价长期得不到解决，将会严重削弱中低收入者购房需求与能力，使这个群体长期处于农村与城市之间徘徊，无法向城市转移或者转移非常困难，这就严重抑制了我国城市化的发展。

我国目前有农村人口超过8亿人，未来要提高城市化水平，就必须将农业人口向城市转移。如果按照城市化率70%计算，未来至少还有4亿农村人口需要转移到城市，这么庞大的一个人口转移群体，在历史上还没有前例。这个群体未来能不能顺利转移至城市，非常重要的因素就是高房价能不能下降到这个群体购买能力的范围之内。

值得注意的是，即使未来我国的城市化水平提高了，如果没有中低收入人群就地转移为常住居民，那么这样的城市化水平就是空心城市化，也是没有真正消费能力的城市化，会严重影响到我国第三产业的发展，最终会影响到经济的长远健康发展。

因此，高房价问题已不仅仅是简单的经济问题，更重要的是社会问题。解决不了高房价，中国的城市化就是没有前途的城市化，中国就将长期是一个农民、农村和农业大国，中国的经济结构就将长期不合理，中国的产业结构也将长期扭曲，中国要实现全民富裕和民族伟大复兴的抱负恐怕也会成为空谈。

作为有良知、有忧患意识的中国公民的一份子，笔者对高房价的负面影响深感忧虑，希望我们的政府能够真正意识到问题的根源性和严重性，从多方面采取措施使高房价逐步回归到老百姓的购买能力范围之内，真正实现每个人住有所居的梦想。