《对房地产业的思考（一）:对房价本质的探讨》/摘录

CunShan Investment   12/23/2011

图3：万科A与保利地产2007-2011.11月按月销售均价走势

   万科与保利地产销售均价走势整体趋同，但万科销售均价波动较为平稳，而保利地产销售均价波动较大。由于万科是行业龙头企业，且其相关数据较为稳健，因此其销售均价波动状况更能反映供需关系。从图3看，2007-2011年销售均价整体呈上升趋势。具体来看，2007年至2008年初销售均价上涨，2008年下半年至2009年初销售均价出现一定程度调整，2009年销售均价出现较大幅度上涨，2010年至2011年销售均价高位盘整且重心逐渐下移，有调整趋势。从2007-2011年销售均价走势可以明显看出，销售均价波动与政策关联度高，政策指的是货币政策和产业政策。2007年我国经济明显过热，房地产持续火爆，货币政策偏紧，但销售均价整体是上升的，这可以理解为货币政策对房价的影响具有一定的时效性、滞后性；2008年房价调整是基于多方面因素共振，其中全球经济、金融危机带来的对未来投资不确定性预期是关键因素之一；2009年房价涨幅较大主要是与货币超宽松政策以及政府鼓励购房政策密切相关，笔者偏向于认为超宽松货币政策是导致房价涨幅较大的关键因素之一；2010年至今，超宽松货币政策逐步退出，政府对房地产严厉调控且逐级加码，多种因素对转变需方预期起到决定影响，供需矛盾得到缓和，天平逐步向需方倾斜。但值得注意的是，我国目前正处于城市化的快速推进期，对住房需求巨大，且很大程度上属于刚性需求，即便前些年由于投机、投资因素的推波助澜导致房价大幅上涨，但在推高房价同时也抑制了住房刚性需求，笔者认为这种对刚性需求的抑制是暂时的，随着需方投机、投资预期的减弱，必将导致需求减弱，在供给不变或者供给减弱程度明显小于需求减弱程度情况下，房价回归合理水平就值得期待，其中，政府保障房建设将是维持供给较高水平的关键因素之一。

图4：货币供应量（M2）增速统计

   从图3、4来看，房价与货币供应量呈现较高的正相关性，且房价相对于货币供应量的滞后性很短，二者波动方向几乎同时发生。如果这样的结论能够最终成立，那么我们就可以根据货币政策的宽松程度对房价的未来走势进行前暂性判断。笔者倾向于认为房价涨跌本质上是房地产货币虚拟化的结果。因此，房价涨跌很达程度上与货币供给量密切相关。笔者认为，我国未来的货币政策会由目前的偏紧逐步转向偏松，至少是“有保有压、区别对待”的局部宽松。这样的判断主要是基于国际、国内宏观经济形势已经发生变化，未来的各方因素具有更多的不确定性，政府宏观调控重点应该从控物价逐步过渡到保经济增长，促进就业，增加居民收入，进一步完善更加公平、合理的收入、分配制度，加大内部消费的挖潜。这就为我国未来宏观经济政策定下了基调：积极财政政策与适度偏松货币政策。当然，笔者认为指望回到过去货币超宽松的局面是不现实的，从这一点看，未来房价大幅反弹的可能性较小，但偏松的货币政策能够缓解房地产开发商的资金压力，使其采用降价方式的被迫性会明显降低，房价可能会趋于稳中有调的走势。如果房价能够按照这种方式进行调整，是各方都期望看到的结果，这将有利于行业回归理性及长期健康发展。

笔者认为，未来适度宽松货币政策与严厉房地产业调控政策将形成博弈。根据目前国际、国内的宏观经济形势来看，未来一段时间内适度宽松货币政策基本定调，由此很多人认为房地产业将迎来2011年调整后的反弹，正是基于稳定对房地产业调整的预期，政府已明确表态2012年将保持相关调控政策的持续性、稳定性，这无疑是正确的，对广大真正住房需求者而言，可谓一剂强心稳定剂。在保持房地产业严厉调控政策的同时，适度宽松货币政策某种程度上可以缓解开发商资金压力，至于二者力量强弱对比，关键看政府决心以及房价是否回归到合理价位，本质上还是看供需关系。如果房地产投机、投资需求得到有效遏制，且政府加大保障房建设力度，以熨平开发商再投资意愿降低带来的供给下滑。笔者认为，供给是能够保障的，这从至少两个方面可以得到应证：①2011-2015年建设保障房3600万套，按一套三口之家入住，可解决1.08亿人口住房问题，占城镇人口（取6亿）比约为18%；按一套两人劳动力计算，可解决7200万城镇新增劳动力人口，约占城镇总人口比12%。3600万套保障房，是一个规模庞大的民生工程，只要贯彻落实，未来城镇新增人口应该可以得到住房需求保障；②开发商库存较大。2011Q3万科存货为1929亿元，销售完毕需3-4年；金地集团存货为653亿元，需3.5年左右消化；保利地产存货为1472亿元，需3-4年左右消化；招商地产存货470亿元，需3-4年消化。由此可见，一线开发商存货都备足了未来3-4年。因此，未来开发商供给仍有余地。；③据2009年社科院对660多个城市住宅半年以上电表度数调研，我国有6000多万套住宅电表读数为零，其中绝大部分为投机、投资性住宅。这部分住宅可解决1.2-1.8亿人口的住宅需求，约占城镇总人口比为20%-30%。综上，供给问题应该是不大的，可以谨慎乐观看待。另一方面，从需求来看，由于政府调控房价的决心坚定，需方心态趋于谨慎，观望氛围浓厚，房价逾是松动，需方逾是观望，形成典型的羊群效应。因此，一旦房价拐点确认，房价步入下降通道，将加速下跌，届时政策或许会有局部放松。