近日，常发集团的常发豪庭“亏本卖房”成为沪上媒体关注焦点。数据显示，截止上周末常发豪庭共售出12套房源，均价1.28万元。然而该项目所在地块，当初的成交楼板价高达1.20万元，与目前的销售均价相差无几，若再加上各类建安成本，这一价格无疑违背了市场销售规律。有专家无不戏谑认为，今日的上海嘉定地王的“亏本卖房”，就是北京万柳地王的明天。

      据悉，常发豪庭这个楼盘位于上海西北部的嘉定新城，到市中心人民广场的直线距离约25公里，需要一个多小时的车程。其开发商是常发地产，而常发地产又隶属于江苏常发集团。常发集团共有农装、制冷、地产三块业务，其中制冷业务已在深交所上市。2003年，常发集团成立常发地产公司，正式进军房地产业。面对昔日的嘉定地王——常发地产，还是给我们留下很多思考：

      悬疑一：常发地产当年为啥要疯狂拿地？

      2009年底，全国房价飞涨，是一个开发商们只要拿到地，就可以赢取暴利的时代。当年12月18日，嘉定新城中心区双西路北、温泉路以东地块公开出让，出让面积4.18万平方米，容积率1.8,共有15家企业参与竞买，最终，江苏常发地产以9.1亿元拿下该地块，折合楼板价1.20万元/平米，溢价率高达425%，刷新了早先由浙江绿城集团竞买唐镇土地创下的379%的溢价率纪录。显然，当时豪情万丈的常发地产并没有料到，未来的形势远超他们的预期。

      我认为，2009年市场成交火爆，开发商手中资金充裕，是当时地王频现的基础。再加上地铁11号线通车缩短了嘉定与市区的距离，导致嘉定地区房价飞速上涨，这也令各路开发商对嘉定土地市场表现志在必得的决心，并且不惜高价买地。然而事实却截然相反：一、嘉定地区的配套发展并不足以支撑房价飞速上涨；二、房地产宏观调控长期进行使得当年的地王们资金链出现了问题，导致如今的尴尬局面。

     悬疑二：常发地产真的在做赔本赚吆喝的事？

     楼板价是1.2万/平米，而平均销售价却只有1.28万元/平米。我算了一下，以楼板价1.2万元/平方米计算,加上建筑、财务、营销、税费等成本约6000元/平方米，也就是说这个项目售价至少要买到1.8万元才仅能保本。如果以后还是按目前价格销售，那整个项目就要亏上5个亿，显然作为开发商的常发地产绝不肯做如此赔本的买卖，

      根据常发地产的解释是：一、整个项目有532套房源，这次推出了155套，最低售价1.15万元/平方米,优惠均价在1.3万元/平方米。是开发商急于回笼资金所致；二、剩下的房源，以后出肯定不会这么买，开发商采取先低后高的策略，让自己名气度出来了，这样有利于后续房源的销售。不过我认为，采用如此极端的销售手段，即使后期提价，整体项目恐怕连保本都很难。不过“常发豪庭”亏本出售，也说明了，开发商闭着眼晴赚大钱的时候已经终结。

     悬疑三：开发商“亏本卖房”将带来啥启示？

     常发地产当年雄心万丈争当地王，以1.2万/平米的楼板价戴上了嘉定地区地王的桂冠，但是2009年嘉定地区的新建商品房也只买到1.1-1.2万元/平米。也难怪现今内人士在面对《第一财经日报》记者时感叹：“常发地产如此不顾后果的拿地，已经不是面粉贵过面包，而是小麦贵过面包了。现在面对巨亏，还不如整体转让，这样还可省去营销费用。”

      不过我认为，当年常发地产在楼板价1.2万/平米拿地是很不明智的，这就意味着周边商品房价必须在一二年之后要涨到2万元/平方米，那么常发地产在出售竣工的“常发豪庭”时才有利可图，显然在经历过2009年翻番上涨之后，即使不面对房地产宏观调控，房价在随后连续上涨70%可能性也不大，因为这需要大量的资金进行推动。我们从中可以看出，当时常发地产在拿地时，只看到“钱”途，而未见“风险”，才落得今日的“卖一套亏一套”的结局。这案例也告诉了全国的开发商们，现在拿地一定要谨慎，要细算成本，不要头脑发晕做出使自己日后反悔的事情来。

       嘉定地王的巨亏命运是注定的，现在常发地产把常发豪庭均价控制在1.2万元可能还会有人购买,如果其想把价格再向上大幅抬高,我相信也没几个人愿意出手接盘。要知道，像嘉定这样的地区周边配套设施不全，距离市中心太远，很难把商品房价买到1.8万元以上的保本价。所以于其今日赔本赚吆喝，不如当年冷静拿地。常发豪庭的“亏本卖房”也预示了当前中国的房地产回暖远没人们想像中那样好，更告诫开发商们闭眼抢地的时代已经终结，以后拿地要仔细算一下，别一不小心落得个“卖一套亏一套”的尴尬窘境。