7月10日下午，未拍先热的“地王级”项目海淀区万柳居住用地正式开拍，在央企“集体放弃”竞争的情况下，经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报，民企开发商中赫集团最终以26.3亿元(溢价率40.9%)胜出。这一价格创北京年内新高。此外，该地块楼面地价目前折算约为41500元/平米，创北京新的楼面单价新高。万柳地块由此摘下北京今年的“双料地王”。

    当天共有10多家国内知名的房产开发商参与了万柳地块的竞拍，经过激烈争夺中赫集团以最高4万多元的高楼板价荣登北京历史上住宅地块单价最高地王的宝座，此次竞拍之所以民营开发商中赫集团戴上了地王“桂冠”，是因为高层担心央企若是打上“楼王”的标签，会误导消费预期，从而推高房地产价格，影响调控大局，所以对央企和国企进行严格限制。不过从万柳地块火热拍卖的场景，折射出当前该注意的三大问题：

     首先，地方政府规避调控的手段越来越“智慧”。由于房地产调控日渐深入，各地土地价格降幅很大，政府面临的财政危机就越严重，不仅地方主要基建工程成为无源之水。很多地方今年土地财政收入不到去年3成。更要命的是，按照审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，其中地方债务偿还多以土地为质押品。一旦土地价格继续回落，地方投融资链条将发生断裂。所以地方政府都在使尽浑身解数将土地价格推高，使自己获得更多的收入。
      拿这次北京海淀区万柳地块来说，根据国土部规定，地块价格拍买上限不得超过50%。从表面上看，这次万柳地块也被当地政府设置了“价格上限”，但是该地块的竞标底价起点高达2.4万元/平方米,只要溢价超过20%,该地块的楼板单价就会冲上3万元/平方米,稳定京城地王宝座。而这次溢价率仅40%，以26.3亿元成交,看上去似乎并没有超过国土部的地块价格拍买的溢价上限,但当地政府无疑将该地块买了个"好价钱"。既不违反规定，又能把土地高价出让，彰显地方政府规避调控的智慧。如果各地纷纷照搬抄袭，该怎么办？所以应该引起决策部门的重视。

     再者，虽然此次民营企业中赫集团成了万柳地块的地王，但这次央行和国企的拿地热情只是被高层硬性压制着，相比民营开发商，央企业开发商有多方面的优势，融资能力强、融资成本低，对成本的考虑没有民营企业那么敏感，如果默认这些“共和国的长子”在各地争夺地王宝座，不仅会大幅拉高周边房价和即将入市的地价，而且央企作为政策的变动的风向标，还会被社会误以房地产调控出现松动，对市场起到不良的示范效应。所以现在房地产调控的关键就是，让央企和国企担负起稳定楼市的社会责任，关闭其成为“地王”的可能。

     最后，民营开发商中赫集团在拿地之后，称万柳地块属于海淀传统的高档居住区，交通便利，自然、教育、商业等各方面资源都属优质。加上这也是区域仅存的可供开发地块，因此我们志在必得。中赫将在万柳项目上“只追求合理利润”。我觉得在当前房地产调控的大背景之下，中赫集团拿了平均楼板价超过4万元的地块，可能会自食恶果。因为2009年-2010年疯狂拿地的地王们，现在都在处于亏损边缘，这还是在当前房价尚未出现大跌的情况之下。

    作为2009年曾经的总价“地王”，上海中海长风项目紫御豪庭今年5月末入市销售，也采取了成本价销售策略。中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块以70.06亿的天价拍出，成为当年全国总价地王。2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米，而地块楼面价就达到22409元/平方米。时隔两年多，该项目开发商报出的3.2万元/平方米起售，均价3.4万元/平方米。专家分析，拿地的净价加上建安成本、装修、营销以及财务成本等，低至3.4万元/平方米的销售价格几乎可以说是赔本赚吆喝。所以对于开发商而言，面对宏观楼市调控形势之下，需要做的是“多回资金，缓争地王”，盲目高价拿地的后果必然导致将自己的未来置于巨亏的尴尬境地。

     万众睹目的北京海淀区万柳地块的地王已经产生，我们从中看出房地产调控之路还很曲折，开发商、地方政府各利益群体都不希望房价合理回归，但房地产泡沫不灭，地方政府对土地财政的依赖也难以改变，所以现在应该进行税制改革或适时推出房产税，让地方政府尽早摆脱土地财政束缚。如果抄房抄地稳赚不赔，那开发商会不计成本，不顾后果，争当地王的热情永远不会消失，这给我国的金融业带来的风险不言而喻，所以现在必须终结房价只涨不跌的神话，只有这样才能让开发商在拿地时要斟酌考虑。万柳地王只是房地产调控过程中的一场闹剧，在中央政府严厉的房地产调控之下，房价必然会合理回归，这是大势所趋。