近日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平衡健康发展的若干意见》，提出了多项政策措施，其中以扶持刚需为主导思想。此举引发了各方诸多争论。

      有专家认为，中国的房地产调控二年多来，房价并未明显下跌，只是年初成交量出现了低迷。而进入5月以后，随着中国经济增速放缓，央行下调存准率并及时降息，这让人们看到了楼市回暖的征兆，大家纷纷入市“抄底”使楼市乍现复苏迹像，现在正是楼市调控的关键之时，河南省对房地产业开闸，恐怕其他各地也会效仿。也有人认为，河南楼市新政紧扣“刚性需求”，与中央的楼市调控并不相悖。不管怎样，河南楼市新政给我们留下了诸多悬疑。

      悬疑一：河南楼市新政此时推出有何背景？

      本轮房地产调控自2009年12月，至今历时两年半，调控成效正逐步显现。虽然房价并未出现大跌，但是房地产开发投资和房屋新开工面积这两项指标急剧“跳水”。房地产业投资的萎缩，使各级地方政府土地财政收入普遍下降三分之二。今年一季度，上海土地出让金收入同比更是下滑80%。要知道，2010年时土地出让金占地方政府收入的比例高达76.6%，这使得地方政府财政已到了捉襟见掣的地步。一方面地方政府土地财政收入大幅减少，而另一方面融资平台欠债期将至、保障房又要开工、基建工程等支出还要加大，这些都要大量消耗金钱。所以自去年第四季度以来，总共有30多个城市的地方政府试图通过各种办法给本区域内房地产业松绑，这次河南新政于其说避免误伤“首套房刚需”不如说要“保GDP“更为确切。

      悬疑二：河南楼市新政能对房贷政策说了算？

    为了避免新政在出台不久后便遭夭折的命运，河南新政内容紧扣“刚性需求”，迎合了国家政策导向。其最重要的一条内容是，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房。要知道，自2010年以来，国家有关部门在认定首套房上，既认贷又认房，一个家庭即便名下无房，但以前曾利用贷款购过房，也须按二套房办贷款（即首付六成，利率1.1倍)。而这条新政，意味着“只认房不认贷”。从道理上讲，只认房不认贷，比认房又认贷更合乎情理。

     不过，房贷政策应该由央行和银监会说了算，河南省金融管理部门（省政府金融服务办公室、人民银行郑州中心支行、河南银监局），根本无权调整辖区内的房贷政策，如此一来有越权之嫌。几大国有银行现在是听央行和银监会的呢？还是听河南金融管理部门的呢？显然房贷政策最后还是由中央说了算。还有，此次河南新政明确首套购房者可打最低七折优惠，但多数银行肯定不会做赔本的卖买，即使是在基准利率的基础上打八五折也已是微利，所以当地多数银行不会照河南楼市新政去做。

     悬疑三：地方政府阻止房地产泡沫破灭？

     应该说，地方政府出于“保增长”的考虑，频频在楼市调控政策上打擦边球，以图给其地域内的房地产业松绑。但是中央的宏观调控只要不松动，地方政府要想阻止房地产泡沫破灭的努力也是徒劳的，因为现在信贷、税收、行政等房地产调控的组合拳的使用都掌握在中央政府手中，地方政府任何鼓励房地产投机的政策都会被中央叫停。其实中央政府与地方政府对房地产业的看法完全不在同一角度之上，在中央政府看来，房地产泡沫不能再被吹大，必须让其去投资化，让房价回归合理区间，这样有利于房地产业健康发展。而地方政府官员的眼光则短浅得多，只要在其任期内当地GDP增速不减即可，至于其卸任后，当地房地产泡沫是否破灭？是否会危及当地经济，并不在其考虑的范围之内。

     现在问题是如何让地方政府摆脱对土地财政的过度依赖，减轻房地产调控阻力：一、自1994年分税制改革以来，地方财政这一块70%被中央政府拿走，地方政府的主要收入依赖土地的出让金，所以中央应该推出房产税和税制改革（让地方政府截留更多的地方税收），让地方政府摆脱对土地财政的依赖；二、转变政府职能。让地方政府从投资型政府转变为公共服务型政府，把地方官员的政绩考核从唯GDP论，转变GDP和民生并重，二者缺一不可。只有地方政府的投资冲动消失，那么土地财政对其影响力也会衰减。

     很多人认为河南新政是赤裸裸的救市，有悖于中央的调控精神。但是我认为，河南新政与去年11月放松限购的佛山新政不同，也与今年2月涉及保护二套改善需救济金的芜湖新政不同，此政紧扣“刚性需求”，并未“越雷池”，只是希望通过刚性需求的支撑，使得GDP放缓下滑的速度而已。不过从河南新政中可以看出，目前地方政府对土地财政的依赖度很高，地方经济被房地产绑架也并非妄言。现在可以确定，楼市调控的主要杀手锏还掌握在中央手中，河南新政对银行的信贷政策的要求也未必行得通。不管怎么说，一手保护刚需，力图使房地产“软着陆”，一手抑制投资投机性需求，让房价合理回归，仍是下半年房地产调控的主基调。