2012年工业地产投资风险指南
(2012-03-13 08:17:14)
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财经 |
工业地方投资风险显现
限购令等房地产宏观调控不断释放挤出效应,浇灭了投资者对住宅地产的投资热情,使得住宅市场持续低迷不振。此时,工业地产市场却开始风起云涌。一些投资者和开发商把投资目光盯上了工业地产这只“香饽饽”。
房企和投资者近来之所以热衷投资工业地产,除了工业地产不在房地产宏观调控的范围之内,更主要是投资工业地产具有较为稳定的回报率和工业用地开发成本较低。
据数据显示,工业地产的投资回报率(仅厂房出租)一般为8%-12%,若政府给予政策优惠,其投资回报率将高出15%。国内不少地产商和投资者拿下工业用地后,先赚取租金,等发展几年后,再设法改为商住用地,从中还可以获得土地增值的可观收入。
例如:2004年前后,私营业主陈先生以15万/亩左右的价格拿下惠州一块数十亩工业用地,7年后转手,溢价5倍。而且这仅仅是单纯的转手,不包括租金收益。如果是规划带来的土地“变性”(即由工业用地转为住宅或商业用地),那么,期间所产生的效益更为可观,很多个人与企业因此而一夜暴富。
不仅如此,相比住宅市场,工业地产的地价更为便宜,有的只及住宅用地的三分之一。而根据规定,工业用地的项目总建筑面积的10%可作为配套建设。这10%的配套建设可以涉及酒店、公寓等商业地产形态。一般来说,开发商拿下的工业地块面积较大,10%的面积也会有相当可观的利润。
对地产市场整体布局的影响
地产行业的地产投资更在正上演着一场“游击战”:住宅被宏观调控,地方投资随即转向了写字楼、商业等物业;而写字楼、商业地产也因“调控”而风声吃紧,地方投资又转向了工业地产。工业地产大有取代商业和住宅地产之势。
有数据显示,截至2011年7月26日,全国土地市场公开出让14496块土地,工业用地为7521块,占用土地面积为3.51亿平方米,占全国供应土地面积52.1%。这是近年来工业用地首次超过住宅用地的土地面积。
另有北京中原地产统计,截至7月26日上午,今年北京前7月供应土地合计129宗、1098万平方米。除商业金融性质地块外,工业用地60宗,占地面积587.8万平方米,而普通商品住宅用地24宗,占地面积306.8万平方米。根据供地面积计算,工业用地占比达到53.5%,而住宅用地占比不足28%。
工业地产的投资风险来自何处?
●工业地产市场风险
工业地产市场是一种要素市场,其存在背后是工业的发展需要。因此说,工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求,或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产,极容易忽视工业地产对工业的依赖性。
鉴于我国2012年中国经济增速将放缓和贸易顺差收窄,并伴随着银行资金信贷收紧,融资成本上升,工业地产的需求就会大幅萎缩,如果在经济处在调整周期内,盲目进入工业地产,是很危险的。
●经营风险
现在国内的开发商和投资者经营目标还主要停留在规避政策风险和追求短期土地增值收益上,这将产生巨大的供需脱节,经营风险也就不可避免,况且一旦出现融资问题将会遭到投资损失。这与全球工业地产巨头抢滩中国存在很大不同。
现在,全球工业地产巨头普洛集团和嘉民集团等工业地产巨头已经是本领域的老牌企业,其不仅可获得全球化的资本融资市场支撑。而且,这些国外工业地产巨头背后是与全球性大跨国公司的产业链关系,他们每到一国或一地区的工业地产的背后,都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制,因此,其工业地产的投资与开发,基本上按需定制,这与国内开发商和投资者在工业地产领域的抗风险能力截然不同。
●政策风险
现在,很多地方政府一般都以低地价、零地价甚至是负地价来出让工业用地,目的是在与邻近地区竞争招商引资中实现“政策竞争力”。为杜绝土地被贱卖、被圈地,国务院于2006年31号文中明确指出工业用地要走招拍挂的路子全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,这事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。然而,由于各地方政府在招商上竞争无法消除,发展地方经济的政绩追求目标也没有消除,不少地方政府仍试图通过各种途径,通过土地换市场、土地换资本的方式来出让工业用地。而地方政府的这种考虑恰好与开发商降低拿地成本的追求一拍即合。
在这种背景下,就会产生开发商、地方政府与中央政府之间的博弈将变得更加复杂。但从工业用地出让的总趋势来看,中央政府是不可能做出让步的,预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性,政策风险也就随之而生,这是开发商和投资者在进军工业地产之前必须考虑的。