商铺理财看过来

俗话说：“一铺养三代”，自去年下半年后，国内通胀压力未减，投资渠道匮乏，以及住宅房产政策调控毫无放松迹像，又鉴于投资商铺不并在房地产调控之内，不少投资者开始把目光转向商铺投资上来。

不过，商铺投资相比于普通住宅投资更复杂，面临的投资风险更大，即使在同一个区域投资商铺，不同投资者投资的结果也可能截然不同，有的盈利丰厚，有的亏损累累，这其中与投资商铺的技巧和风险的防范对策却是密不可分的。

商铺投资需要注意哪些技巧？

★技巧一：因地制宜选行业

　　位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。

★技巧二：巧用“物以类聚”

　　管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”，比如眼镜一条街、服装一条街等。投资者可以在这里省去大量考察和做宣传的精力，因为这个区域的特色效应会替你招揽客户。

★技巧三：投资商铺地理位置很重要

理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。要知道，真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。

 ★技巧四：不要忽略具有潜力的商铺

投资商铺要具有发展的眼光。有一些看似乎位置较偏的商铺，前期租金很低，商户也难寻，似乎没啥“钱”途，不过投资者如果认定现在该区域商业气候正在形成中，就应该果断出手。因为此时投资者可以对商铺有较大的选择范围，需要付出的成本也相对较低。

商铺投资需要注意哪些风险？

★风险一：与开发商签订合同时要谨慎

购买商铺与购买普通住宅的区别在于，购买商铺有两个合同目的，一是取得房屋所有权，若低价购入、高价卖出商铺，也可以实现投资目的，这一点与购买普通住宅类似。但是在目前，靠炒卖房屋进行投机，很不方便。严格地讲，购买商铺的第二点合同目的——进行经营，才是最现实、最普遍的房屋投资行为，这往往也是投资者的终极目的。

所以购买者在投资商铺时，就必须要求开发商尽量多地将这些广告内容体现为合同义务。例如，商铺所在市场何时开张，入住数额不足时是否开张；开发商将如何对市场进行总体建设管理；如何为市场进行整体营销宣传；如何保障经营者日常水、电、消防、停车、存货所需等等；

最重要的是约定，如果无法履行前述方面的义务，开发商应当承担何种责任。有的地方，开发商卖完商铺后一推了事，所有的问题交给物业管理公司处理。这是不妥当的，譬如由于开发商没有兑现承诺，投资者有权要求其解除合同并退还购房款项，或者要求降价、或者要求逾期付款等，这都是房屋买卖法律关系中的权利、义务关系内容，物业管理公司并没有介入房屋买卖关系，根本解决不了这样的问题。所以，为了维护自己的权利，投资者首先要在合同中明确自己的权利、开发商的义务和责任。

★注意市政动迁、规划调整的风险

在商铺投资中有个说法，即规划是金。政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，有经验的投资者也清楚，“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，可在很大程度上稳稳掌握财富命运。

但凡事总有两面，政府规划能够让投资者赚得钵满盆盈，但有时候也会起反作用。诸如上海市政府在2004年推行“非改机”工程，其原意在于拓宽马路，使得原来的步行街变成可供车辆快速通过的宽敞马路，但两旁的商铺命运就此改变，虽然人流量要比以前大了许多，但是能够转化成实际消费力的人数却会随着车速的提升而大量减少。最为极端的例子是位于闵行区虹梅路被拓宽为中环线之后，马路上车水马龙，切断了马路两旁的联系，而虹梅路附近的一些商铺的命运就可想而知了。

在投资商铺过程中，除了要掌握规划带来的利好消息之外，还有关注规划对商铺的影响，如市场整体搬迁、马路拓宽等等，都会形成不利因素。当然，对于投资者来说，要提前了解到这些信息的确有不小的难度。但其实有不少规划在实施之前的两三年前就会披露出来，因此投资者了解到这些信息之后，及时补救也为时不晚。

★商业氛围消褪需当心

随着大型市场的整体搬迁，商业氛围可能骤降至冰点，原址附近的商铺由此不可避免会受到影响。

最为典型的是原上海精文花市的整体搬迁，导致周边商铺租赁行情陡然走低。精文花市建立于1997年，占地面积1.5万平方米，营业店铺近300个，年销售鲜花约35亿枝，曾是华东地区最大的鲜花批发市场。精文花市的兴旺，也顺带火了周边小商铺的生意，但从2008年10月开始，这里发生了巨变，由于其所在的文化广场原址处要建世界上最大的下沉式音乐剧院，上海精文花市关闭，市场内的花铺全部搬迁，周边小商铺租金再无起色。可见如果在市场搬迁前后买入周边商铺进行投资，显然投资前景堪忧。