不久前，中国银监会主席刘明康在接受中央电视台采访时首次透露这次房贷压力测试的结果称，根据压力测试的结果，即使房价下跌50%，银行的不良贷款都可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹一说。刘明康的表态给决策层和民众吃了一颗定心丸。同时刘还指出，银监会所说的房价下跌50%，银行业也能扛得住，并不代表其真的认为房价会跌50%的观点。

     银监会的信心满满的依据何在？

     银行业的房地产风险，是一个系统性的概念，不是针对某一个时期的房地产贷款而言。银监会的压力测试主要是针对银行业前后多少年所有房地产贷款的整个经营状况综合来说。一般而言，房地产贷款包括二大块：一个是开发贷款，另一个是购房按揭贷款。

     对于开发贷款而言，一般是中期贷款较多，主要是3-5年期的。经过2010年初宏观政策调控后，即使将来房价大幅下降，其实其前已到期的开发贷款已经收回得差不多了，主要是部分还没到期的贷款和新增贷款，而进入政策调控之后，银行业开始注意预防贷款风险，并从严把关发放房地产贷款。而且，就前后多少年所有房地产开发贷款的均衡来说，银监会觉得已获得的利润回报和风险相抵，坏账的危险系数已经不太大。

     另一方面，就是购房按揭贷款。按揭贷款基本都是长期贷款，一般情况是在10年以上，30年以下，这就可能有一定的风险了。不过，按揭贷款风险，也是针对房地产市场化后的近10多年所有贷款的整个经营状况的综合来说。近年来，房价大幅上涨了，但这个上涨周期只有几年。现在的高房价，即使下降50%，相对于此前房价还没有启动时或在飙升之前的房贷而言，现在的房价即使下降50%可能会出现部分贷款风险，不过大体是安全的，大不了用银行的利润与风险相对冲即可，风险不大。再则，由于购房者中用于自住或改善型比例也不少，再加上信用记录的制约，会全部违约不归还贷款的可能性也不大。而且，从去年以来，在严厉的调控下，各银行已经在不断提高贷款的首付比例和利率的同时，也提高了防范风险的能力。

    以上这些就是银监会在这次房贷压力测试后，依然对外宣布房价下跌50%也能扛得住的底气或依据。

     房地产调控终级目标是什么？

     我觉得中国内地各个城市的房地产泡沫程度不尽相同，像一二线城市房产泡沫就相对较大，就比较具有下跌的空间，像上海、北京这类特大型城市，如果宏观调控政策的终级目标是让房地产去泡沫化、去投资化、去杠杆化，回归自住或改善为主的属性后，恐怕房价下跌50%都止不住。而三四线城市房价在最近一段时间由于没有限购令的缘故，也引来了投机客的恶炒，房价的泡沫也正在吹大，其下跌的空间也并不容小靓。所以对中国房价的总体而言，下跌空间均较大，

     至于银监会认为房产开发贷款和个人按揭贷款并非都是在高房价时段放贷，由于贷款在不同的时间段内放贷，所以房贷会有坏账，不过影响不会太大。但我觉得，中国房价放量大涨的时段是2008年底-2010年（这二年银行信贷规模表内外合计约有20万亿，房地产贷款占25%左右的份额），对开发商来说，尤其是2011年以来，其获得银行信贷的渠道被封堵，由于资金链断裂，而开发商前几年开工的房地产项目正在进行中，那么很难保证其在未来一二年内不出现不良资产。而对于大多数购房者（尤其是投机者），都是在这个房价大涨时段内入市，其房产成交规模远比前几年要大，何况截至7月底，全国商品房空置面积为1.224亿平方米，只要这些空置房有一小部分出现坏账，恐怕届时银监会就乐观不起来了！ 

     最后，一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期，成为市场主流氛围，影响到市场各参与者的心态，再加上市场惯性和调整周期需要个时间过程等因素的影响，那么，就可能加快房价的下降速度，加大房价调整的时间，最终的房价回归以自住或改善为主的属性时，房价可能不止跌50%。如是这样的话，在整体考虑银行业房贷压力时，就要考量一旦房价跌幅超过50%后可能会导致的信贷风险，何况现在除了房贷风险之外，还有信贷资金流入高利贷市场的风险、地方政府投融资平台的风险，中国银行业的潜在风险难以估量。

     银监会主席刘明康把本轮房价终级目标调整到50%，并把其评价为不会发生危机，这显然错了！中国的房地产泡沫已经积怨深重，不管决策层愿意或不愿意看到，中国房地产调整的终极目标，就是回归其主要以居住和改善性为主的属性，这都是大势所趋，民心所向。房价不仅是投资品，也关系到民生问题，房地产调控的终极目标只能去投资化、去杠杆化、去金融化。