有媒体近日披露了：工行、农行、民生银行、兴业银行等可能迫于资金受限，或延长房贷的审核时间或干脆就“暂时不受理”在上海地区的个人房贷业务。虽然消息有待查实，不过可以肯定房贷申请门槛和成本正在逐步提高。近半年来央行的四次加息，已经给房地产的过度投资需求降了一把温。随着中国步入加息周期，购房得不得不为高额的高贷利息成本“捏把汗”。

     步入加息周期对个人房贷影响有多大？

     我们不妨先单算一笔4次加息后的成本账。2010年10月20日加息之前，执行的是2008年12月23日调整后的利率，即5年以上贷款基准利益为5.94%。而最近这次加息后的5年以上贷款基准利率为6.80%，在4次加息中累计提高0.86个百分点。以85折优惠利率的等额本息20年期100万个人商业房贷为例，经过这4次加息，每月还款额由6626.66元提高至7037.97元，增加了411.31元。就累计支付利息而言，相差高达98715.97元。

    不仅如此，从今年春节起，五大银行在上海等地率先取消85折优惠利率房贷，股份制银行纷纷跟进，其主要原因就是，不是商业银行不想给客户利率优惠，而是央行自去年以来连续9次上调准备金率，大约冻结银行资金3万多亿元，各银行为了确保其利率不失，只能取消房贷利率85折优惠。若把现在的基准利率房贷与半年前的85折优惠利率房贷相比，贷款成本的增加更为明显。

    同样是等额本息20年期100万个人商业房贷，基准利率贷款的月还款额为7633.40元,高出85折优惠利率房贷1006.74元，累计支付利息更是高出241617.43元。换言之，在4次加息及优惠利率房贷取消的双重影响之下，购房贷款者的利息支出增加约4成。所以，中国步入加息周期后，个人贷款购房的成本会大大增加。可能到本轮加息周期结束，购房者的每月还贷的金额会超过其收入的60%以上。个人购房者还贷能力较弱，贷款成本的增加甚至直接会损及生活质量。

    加息对遏制楼市需求效果明显

   再从二套房代来看，加息及政策调控的叠加效应，显现的威力更大。一年多前，不少炒房客还能申请到7折利率优惠的房贷，而现在二套房贷只能按1.1倍基准利率执行。两者相比，当时7折优惠利率的等额本息20年期100万个人商业房贷，每月还款为6143.38元,而今1.1倍基准利率的月还款额是8043.71元。炒房客即使很看好房价继续上涨的趋势，也会对房贷成本的快速攀升心存顾忌。所以，中国步入加息周期不仅为了抑制通胀，而且也是剑指当前的高房价，给过度投机降降温。

    对于楼市调控，加息称得了是一项很有效的举措。由于多数投机客的个人房贷实行的是浮动利率，若考虑到今年年内还可能多次加息，投机客明年年初要执行新的利率后的负担无疑将更重。如果今年下半年，楼价开始松动，部分投资者可能会出于房贷成本考虑而抛售楼盘，此时楼市的供需结构会出现明显的逆转。即使楼市买卖双方呈现僵持阶段，较高的房贷利息成本也会抑制投机需求，减少房价上升的动力。

     对于刚性需求购房者来说，加息周期使他们不得不掂量连续加息推高的购房成本，除了考虑付得起首付外，还要衡量每月的还款能力是否达到？在支出压力面前，也能使部门购需的年青购房者通过购买小户型或者由购转租来解决住房问题。对于刚需购房者来说购房成本大幅提高后，让其过度透支消费的热情转为“由小变大”，“先租后买”的理性轨道上来。

    连续加息的叠加效应已对楼市产生深远的影响，一是促使刚性需求的消费者更趋理性；二是迫使炒房客难以依托银行贷款的高杠杆进行投机。购房行为发生变化对于银行来讲也是好事，有助于防范当前的信贷风险。现在多家房贷占比较高的银行主动收缩“阵线”，使房贷占比出现下降。这些在房贷业务中的质的变化，将使房价在今年的二季度内发生历史性的拐点。