根据“新国八条”规定：尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市的房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购细则。截止目前已有18个城市出台了贯彻新国八条的地方版调控细则。有专家认为：限购令若真正在全国范围内大规模执行，对房地产市场调控一定会起到明显作用，其对楼市的影响甚至会高于房产税。也有人认为限购令是临时性政策，必然不能长久，各地限购令一旦取消，楼价马上就会报复性反弹，从长远来看房产税对楼市的影响远大于限购令。那么限购令与房产税究竟谁对未来房价调控起的作用大呢？

     限购令效果重在问责制

    细数已出台地方调控措施的城市，限购大致分为三种类型。一种是严厉型，以北京为代表，“非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明”，外地人购房的5年大限，比新国八条要求还要高，与原来的限购政策相比更是严上加严；第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调整，如贵阳，3套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高一环内住房；三是照搬照抄型。如长春、南宁等，本地人限购2套房，外地人限购1套房，基本复制了新国八条的要求。

    国八条中的限购令能否真正给力，关键在于地方政府的配合。先前调控政策一波接一波，主要还在于前期已经出台的政策执行的不好。过去历次调控，落不落实调控政策，落实的彻底不彻底，没见到哪级政府、哪位官员被约谈和问责。又因房地产是许多地方政府的支柱产业，所以往往会对中央的政策具体执行起来大打折扣。在这种情况下，除了北京限购令较为严厉之外，其他地区的限购令相对温和也在情理之中。即使限购令达不到预期效果，中央政府肯定会有更严厉的问责机制出台。不过，可以肯定限购令会在短期内降低外地投资客对楼市炒作的需求，对稳定房价会起到立竿见影的效果。

    房产税才是治高房价之根本

    有部分房地产开发商认为，我国高房价是体制造成的，高地价才是导致高房价的“罪魁祸首”，政府不改变现有的财税体制、不改变对土地财政的过度依赖，开征房产税对抑制高房价的作用只是“昙花一现”。但是我认为，房产税作为一种财产税，它的收取能够有效增加抄房人的持有成本，减少住房投资者这一块的收益所得还是很有必要征的。

    随着房产税的逐步推进，也并不意味着土地财政的彻底结束，而是实行土地财政与房产税并存的双轨制，这样有利于地方政府摆脱对土地财政的过度依赖，对遏制高房价起着长远的作用。在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%-54%之间，而我国目前占比还只有3%左右。所以，提高房产税占地方财政收入的比重是当务之急，只要房产税的比重增加了，地方政府对土地财政的依赖就会大幅减少。

     从现在房产税试点的二大城市来看，上海倾向于先对新购房者人均面积超过60平方米以上征收，后逐步过渡到存量房。因为以目前的征收条件对存量房进行评估与征收，是一个难题。不过重庆明确“计税房即包括增量房，也包括存量房”。应该说重庆版的房产税对高房价的杀伤力较大，未来向全国推广的可能性也更大。

    从短期来看，限购令对遏制房产过度投资抄作可以起到立竿见影的效果，不过它是治标，而非治本。而从中长期来看，房产税起到的作用：1、是增加投机客的房产持有环节的成本。2、可以通过财税体制改革，减少地方政府对土地财政的过度依赖起着良好的效果；3、调节社会贫富差距。最终房产税是治中国高房价之根本。楼市调控政策只有做到标本兼治，内外兼修，才能真正把房地产泡沫给压下来，中国的房地产业才能真正实行软着陆。