2011年上海土地交易市场首拍在上周落幕，这场拍卖会上的“成果”却让人大跌眼镜。总计12.97万平方米的土地一共只卖出了6.9亿元。在这四幅用地中，楼板价最高的仅为3600元/平方米，而去年上海住宅用地平均楼板价是6632元/平方米。究其原由，人们在这次拍卖会上看到了预申请须知中已写上“70年期满后，出让人收回并补偿相应残余价值”。这则消息在房地产业界引起了轩然大波。

    根据2007年10月1日起施行的《物权法》中第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。我们从中可以看出《物权法》对土地使用70年后如何处置写得很模糊。专家们此前都一致认为，如果是非住宅建设用地使用权期间届满后，上海的确可以按规定收回收，但是住宅建设用地到期满后，在补交一定的土地出让款项后，应当续期。

   上海市由出让人“无偿收回”的规定，倒退回《物权法》出台前。早在1990年国务院就颁布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》里，不仅规定“居住用地最高年限为70年”，更是规定“土地使用权期满后，土地使用权及其地上建筑物等所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

    这个规定，体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，私权只能以租的方式取得土地的使用权，期满后就得无偿收回，这是对私人产权的不尊重的立法作为指导思想。但在3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的改动：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将由国家无偿收回。

   我们不知上海市政府为什么要在最近一次的土地拍卖的预申请须中标上“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“无偿收回”的这些剌激性的文字。如果真是要70年后地方政府可以无偿的话，那就意味着拼了几代人老命供养一套房子的房奴们买高价房，只是买了70年的居住权，买房炒房就成为了与股市投机那样成为了博傻的游戏！同时也给那些发愁土地财政无以为继的地方政府找到了补充财源的新思路。

    不容置疑，上海的新规定，肯定违反《物权法》和《土地管理法》，问题出在，70年后续期是有偿还是无偿？有偿金额又会是多少，我看过相关法律后，没有找到答案。落实到地方操作层面，是完全有可能将“自动续期”操作成“无偿收回的”。如果土地70年后将被政府无偿收回，房子便成为“空中公寓”，显然现在的房价更是被高估得离谱了，买房抄房是建在出让人将要到期收回的土地之上，这和家电、汽车之类的“消耗品”有何区别呢？面对土地出让期满后无偿收回的上海新规，政府有关部门应该作出解释，否则，“70年后无偿收回”一来会引起民众的恐慌，二来会让商品房的价值重新估算，这对房地产行业将是致命的打击。三是会给各地方政府指引出未来新的土地财政可以如此照办的恶劣示范。

    其实打击居高房不下的房地产投机抄作之风，不必要如此做法，首先解决地方政府对土地财政过于依赖的问题，再者在房地产的保有和出售环节上征收税赋，让抄房投机者无利可图即可！对待无法挠开的国有土地70年的居住权问题，各有关政府部门应该作出正式澄清，无偿收回显然有失公允，如果是出让人收回并补偿相应残余价值，这个残余价值又如何折算？这些问题不能再打哑谜，应该尽快解决为妙！