近日，西班牙房价再度大跌，首都马德里等地的房价已经比去年同期跌了三成左右。这使得十多年来的房地产泡沫彻底破灭，它整整使一代西班牙人的中产阶级梦想也随之灰飞烟灭。但问题还不止这些，西班牙央行称国内银行投入到房地产的5800亿美元资金中，估计2400亿存在坏账。西班牙将面临国家破产的可能！那么西班牙房地产泡沫是如何被捅破的？它又有哪些值得我们借鉴的地方呢？

    在过去的十年间，西班牙的地价上涨了5倍，光是2007年一年就有大约80万套新房竣工。西班牙房地产市场的繁荣有着诸多原因：首先近十年市场产生了很多刚性需求的人（这和中国一样），其本国就有一大批年轻人结婚要购房，不仅如此还有大量拉美移民涌入，这些人的住房需求都要得到满足。

    而当地政府通过改变城市开发计划、改变土地性质，允许开发商建设，以收取丰厚的土地出让金，这一点和我国地方政府的“土地财政”如出一辙。最后，西班牙人和中国人一样也有强烈的买房偏好，西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，而且买自住房的本金和利息支出还可以抵扣个人所得税，许多地方政府在此基础上对购房者又附加了许多优惠，这在很大程度上助长了地产泡沫化的进程。

   从1997年至2007年的十年间，西班牙楼市价格上涨了200%，就在泡沫破灭的前一年，西班牙家庭购房抵押贷款已超过5071亿欧元，比2005年同期上升24%。这一数值与西班牙经济增长速度和欧洲平均水平之间的差异相同，持续的经济高增长，使得人们对西班牙经济繁荣产生了幻觉，相对于西班牙国内生产结构的瓶颈、收入分配结构的不平衡等经济和社会问题似乎被人们忽视。西班牙的地产热最终发展为“过度住宅化”，也最终因为过度负债而不支，在世界金融危机暴发之时，西班牙的房地产危机，被格林斯潘批评为比美国的房地产危机更严重。

   在政策和信贷的双重支持下，房地产业迅速成为西班牙国民经济的支柱产业。有资料显示：房地产及相关产业对西班牙国内生产总值增长的贡献率已达到18%，对地方政府的财政收入贡献更是达到了50%以上。不仅如此，西班牙在欧元区单一货币何等系中享受着低利率，而利率过低会带来信贷潮、房地产和建筑业高速增长，从某种程度上也吹大了泡沫。毫不夸张的讲，近年来房地产业的繁荣是西班牙经济增长的主要动力。但这种经济高增长背后存在着极度透支和吹大泡沫的隐患。

    而反观我们，又有很多地方与之相似，中国在宽松的货币政策下，大量资金涌入房地产业，致使房价近年来猛增，普通民众望房却步，各大中城市住房空置率畸高，几乎达到了“富人有百屋，民众无寸瓦”的状态，而房地产业也因此攀上了国民经济之巅，这也与西班牙房地产泡沫破裂前的情形十分相似。现实中，我国的房地产业不断膨胀的泡沫，已经成为经济可持续发展的巨大威胁。

    西班牙政府面对高房价，也颁布了《土地法》，用于遏制土地投机和打击土地开发中的腐败现象，加大住房建筑用地的供应，另外还加强对金融机构的监督，以及对国内外资本热炒房地产的控制，让房价逐步回归理性。但这样一来投资炒作被遏制下去，泡沫随之破灭，一切都已经有些太迟了，西班牙的房地产泡沫只能硬着陆。反观我国，缘于长期过度依赖房地产拉动经济，以及地方政府捆绑在房地产上的利益过多，这使得房地产调控的执行力度不能100%的贯彻执行。不过可以肯定，靠房地产泡沫来支撑经济增长的发展模式是不可持续的，并且会随着地产泡沫的变大而危机四伏，隐患重重。