养老地产：等资本飞

文| 本刊主笔  禹舜尧

　　可以肯定的是，眼下越发收紧的调控政策，并不能使地产商转向对养老地产投资。

　　此间，河南省在建的最大养老社区中原爱馨阳光城董事长豆雨霞，曾多次向本土某知名的开发商表达合作诉求，均遭拒绝。原因之一是养老地产缺乏传统地产投资的有效回报。

　　目前，超过60岁的老人已经占全国人口总数近13%。养老地产看似是一片财富蓝海，却是镜中之花。

　　鉴于政策、市场和体制等不确定因素，资本在克制中观望。

突破尝试

作为全国第一人口大省，河南在人口老龄化上的压力刻不容缓。郑州市民政局调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，而养老院包括公办、民营在内还不足40家，床位只有5000多个，养老床位出现“巨大缺口”。

今年下半年，中原爱馨阳光城一期近70亩的5幢公寓将开放2000余张床位，将会部分补上这个缺口。

中原爱馨阳光城是豆雨霞蓄力十年的杰作。

2003年，一次偶然机会，豆雨霞参观了北京阳光城。这是一个大型养老社区，设施齐全，尤其是氛围非常好，既有让老人摆脱孤独的公共交流空间，又有个人相对的私密空间，老人可以浇花、养鱼、遛鸟……豆雨霞的思路突然被打开了。

接下来两年，豆雨霞最常干的一件事，就是不停地到广州、武汉、香港及澳大利亚等地参观学习。郑州老年人有哪些特点？什么样的养老方式才适合本土化？老人需要什么文化氛围？他们需要什么样的个性化服务？这些问题每天都在她的脑子里挥之不去。

两年的探索，豆雨霞的思路逐渐清晰起来。

“既然传统的养老模式已不能适应老年人日益增长的个性化需求，就要寻求突破，寻找新的解决方式。”豆雨霞说。

2006年，豆雨霞着手筹建中原爱馨阳光城，开始了养老地产方面新的尝试。

政策瓶颈

2000年，国家出台相关规定，对国家重点扶持的慈善、福利等事业的用地项目，国家可以以划拨方式提供土地使用权，但使用者不能以营利为目的。

2006年，河南省专门出台了《关于加快发展养老服务业的意见》，加大扶持力度，加快社会办养老服务机构的发展。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构，不论是公办还是民办，都同等享受国家有关优惠政策。

中原爱馨阳光城1期近70亩用地除了缴纳少量农民用地补偿款外，均享受国家土地划拨优惠政策，不用缴纳巨额土地出让金。此外，还享受配套费优惠一半，营业税全免等。

然而，令豆雨霞发愁的是，虽然在土地等方面国家政策给予了很大扶持，为自己减轻了很大负担，但建设地面物业和前期的运营，仍需要数目巨大的资本，仅规划的1期项目就需资金2.7亿元。

按照传统的商品房项目运作思路，项目资金的大部分来源可以通过商品土地抵押，开发商从银行贷款取得。但豆雨霞却做不到，因为她的土地属于国家划拨，不能进行抵押融资。

养老地产在享受特殊政策的同时，又受到了特殊政策自身带来的约束。在资金运作渠道或手段上，“市场化”却表现出无力。

赚少赔多

为了筹集资金，豆雨霞除了变卖自家房产外，还到处举债。据她透露，为解决资金来源，她曾多次联系河南某知名地产商，商议资金和项目合作事宜，最终还是遭到拒绝。

“无利可图。”豆雨霞分析对方拒绝的原因时说。

豆雨霞所说的正是郑州养老产业的现状。

从目前郑州养老产业市场来看，这个被称为“朝阳产业”的行业赚少赔多。

郑州晚晴山庄老年公寓院长曹红玲在接受媒体采访时说，大约10年前，就有人把养老产业看成是“朝阳产业”，认为未来发展前景不可限量。也是基于这种认识和一腔创业的抱负，她在1998年投资创建了晚晴山庄老年公寓。

“但现在的老年公寓并不挣钱。”曹红玲算了一笔账。她说，现在，公寓中共有老人500多位，收入除去护工的工资、水电费、损耗等其他各方面的费用，公寓不盈利，近期才基本持平。

早在2007年，河南省民政厅就有一份对郑州市舒心老年公寓、晚晴山庄老年公寓、爱馨老年公寓进行抽样调查的报告，称投资自建房的养老服务机构，每张床位投资5万到6万元，租用房开办的养老服务机构，每张床位投资在8000到1.2万元，收益甚微。舒心老年公寓投资近400万元，每月只有1080元的利润，晚晴山庄老年公寓则处于亏损状态。

同时，该报告证实，这两家还属经营较好的老年公寓。

财富蓝海

虽然养老地产面临种种制约，但不改业内人士对其前景的看好。

曹红玲始终认为，养老产业将来会是“黄金产业”。

而对“黄金产业”的挖掘，豆雨霞从未停止。

克服重重困难后，中原爱馨阳光城一期终于开业。而如何经营好眼下2000余张床位，豆雨霞在广泛借鉴国内外相对成熟的管理经验的同时，自己也不停地琢磨创新养老经营模式。

中原爱馨阳光城推出“阳光·真爱养老证书”销售组合，即普惠型养老证书、理财型养老证书和储蓄型养老证书。这样的组合模式突破了传统的养老方式，例如普惠型养老，该方式为老年人提供宾馆式养老服务，老人选择床位或套房居住。可一次性购买三年、五年或十年居住权，灵活入住，按月消费。

这些创新养老组合模式为中原爱馨阳光城的开门红打下了基础，尚未营业，2000余张床位几乎被预订一空。

在豆雨霞的投资回报预期中，1期2.7亿元的总投资，会在7~10年收回。按此模式，养老地产必将成为下一个蓝海。

等资本飞

有关专家认为，中国养老地产不是房地产业，而是以服务业为主的中游产业，现在各种专业服务公司已经大量出现，在此条件下，我国已具备了大规模发展养老地产的可能性。

在政府对地产调控的高压态势下，不久前，中国最大的地产商万科掌门人王石表示，将积极参加保障性住房建设。

这是否意味着地产商接下来也会往养老地产上迈进一步？

河南财经政法大学工商管理与房地产学院教授刘社认为，资本的本质是逐利。开发商没有责任和义务承担学校和养老院等公共福利设施的投资建设，政府应该给予开发商政策倾斜和收益补贴，让投资有利可图，以此快速、有效地帮政府补齐历史欠账，引导资本介入养老地产。

另外，刘社建议，养老地产也可以充分利用目前大量存在的城市边缘小产权房，在不改变集体土地使用性质的基础上，与开发商合作把小产权房改成老年社区。这样既省去了中间诸多改变土地性质、控制成本、收回投资的种种麻烦，又有效吸收了大量农村剩余劳动力为养老社区服务，使政策、资金、人力、效益和公益福利实现就地转化，实现国家、开发商、老人养老和地方社会经济发展共赢的局面。

作为关注夕阳群体的“朝阳产业”，随着国家保障体系的进一步完善，公益福利体制的逐步建立，养老地产的光芒很快就会照耀一片蓝海。