洛阳：房价直逼郑州

在全国的三线城市群中，洛阳是有重要影响的一员，其房价应在三线城市群中处于高位。

然而，当前洛阳的房价并没有比周围的三门峡、新乡等三线城市高出很多。

所以，当前的洛阳房地产市场处于“洼地”。

124000米，是洛阳到郑州的距离，但就房地产市场而言，两地的差距可以忽略不计。

比如说万达、恒大这些全国性地产巨头，都将洛阳作为逐鹿中原的切入口，从而衍生出一个繁荣的房地产市场，它的规模和发展速度，无不令人注目。

当地房管局的数据显示，今年4月，洛阳新建住宅销售均价为3580元/平方米，比去年同期增长近三成。而记者在当地采访期间，发现其在售楼盘均价多介于4000元到5000元之间，个别楼盘售价更是高达8000元/平方米。

洛阳房价确有直逼郑州之势。

恒大虚晃一枪

尽管远离此轮楼市调控的风暴中心，但在“一线感冒，全国吃药”的背景之下，洛阳楼市也开始凸现新政效应，市场观望气氛浓厚，看房人数明显下降，甚至有投资客焦急退房。

记者在当地走访楼盘时发现，除市区几个大型售楼部内看房人较多外，其余楼盘都是一片冷清迹象，看房者寥寥无几。隆安·上阳华府销售中心副经理吕鹏飞表示，4月中下旬前来看房的人数明显下降，交易量也从先前的平均1天1套降为两天1套。

当地一名媒体人士表示，市场的观望情绪早已经显现，在今年4月由洛阳市政府举办的“2010洛阳春季房博会”上，“看房人数明显减少，买房的人就更少了，相比往届成交量下降了许多”。

面临严厉的调控新政，洛阳市房管局一名负责人也承认，“新政加重了市场上的观望情绪，购房者期待房价下跌。”

当地不少投资客加入了退房行列。在涧西区的世纪华阳售楼部内，记者遇到了一脸凝重的许先生，他于今年4月份以5800元/平方米的价格，购买了世纪华阳三期的一套100多平方米的房子，“现在按揭办不下来，只能退房了。”

作为一名投资客，许先生从2007年开始投资房产，几年下来，收获颇丰。“这一次的调控很严厉，我手中还有四五套房子，现在贷不到款，资金就周转不开了。”当日，他和妻子是第四次来到售楼部要求退房了，“很麻烦，买房容易，退房难啊，这都来了好几次了，也没办成。”

世纪华阳项目营销总监白洁也证实，连日来的确存在退房现象，但她称，“都是按揭办不下来的，我们欢迎退房，现在房子很好卖出去。”

另一个处于新政聚光灯下的是恒大。从5月5日到12日，一周时间内，恒大地产8.5折优惠促销几经反复，满城风雨。洛阳·恒大绿洲也在此之列：城市公园生态豪宅4363元/平方米起，送1500元/平方米豪装，并特惠20套，最高优惠15万元/套。

5月11日，记者实地探访于洛阳廛河区的洛阳·恒大绿洲却发现，所谓的8.5折优惠，不过是“虚晃一枪”，实际销售价格其实是折后价，而不是折前单价。置业顾问王少甫称，实行8.5折之前的销售价格为6000多元每平方米，但来自洛阳市房管局的数据显示，今年二三月份，洛阳·恒大绿洲的成交均价在4500元/平方米左右。

对于恒大的全面降价，洛阳当地的开发商并不以为然。一名开发商表示，洛阳·恒大绿洲自去年9月份公开销售以来，就一直实行8.5折的优惠，“这一次的优惠，是把价格提上来以后再打的折”。

高涨的房价

昔日洛阳纸贵，而今洛阳房贵。

虽然市场观望气氛浓厚，但洛阳房价仍旧居高不下，不少人抱怨房价过高。在洛阳一所高校任职的李老师，月收入为2000多元，老公在一家设计院工作，月工资在3000元左右，“虽然老公的年终奖不少，但如果我们去买3500元（洛阳商品房销售均价）的房子，还是觉得很吃力。”

“从2005年到现在，眼睁睁看着洛阳最好地段的房价，从2000元左右上升到现在4000多元了。真的很闹心，怕这么涨下去，以后真的买不起，或者只能买那种一室一厅的小房子了，但是以后有小孩了，小房子还是不够住啊。”李老师感叹。

2009年一年，洛阳主城区大多数普通新建楼盘的销售价格，从年初的每平方米3000元左右一路“飙”到了年底的每平方米4000元以上，在洛阳新区，几乎没有4000元以下的房子了。

来自洛阳市房管局的数据显示，2009年2月到12月，洛阳商品房销售均价由2567 元/平方米涨至3323 元/平方米，高于全省平均水平562元，每平方米上涨了756 元。

国家统计局河南调查总队对2009年城市房价上涨的调查也显示，洛阳房屋销售价格同比上涨3.8%。在国家统计局统计的70个大中城市中排第六位，高出全国平均涨幅2.3个百分点，高出省会郑州1.7个百分点。同时，也远远高于周边省会城市的增幅。

而洛阳普通市民的月平均工资也仅在2000元左右，4000的收入在这里并不多见。因此，大部分未购房的工薪阶层对于越来越高的房价还是会觉得吃不消。

在一份由洛阳市房管局制作的《2010年洛阳购房指南》地图上共标注了41个在售楼盘，其中，销售均价从2501元至3000元的楼盘3个；3001元至3500元的3个；3501元至4000元的10个；4000元至5000元的18个；5000元以上的7个。

这在记者随后的走访中得到了证实，洛阳房价居高不下，且市场上房源稀少，大多楼盘已经售罄，剩下的房源以小户型和大面积的户型居多。就算购房，也很难享受到优惠。

比如位于涧西区的中泰·世纪花城，销售均价为5000元/平方米左右，按揭购房没有优惠，全款可优惠1%；世纪华阳均价5500元/平方米，按揭无优惠，全款可优惠两个点。

相比之下，洛阳新区的房价更高。比如位于洛阳新区市政府对面的泉舜财富中心，目前在售的房源是30多平方米的小户型和160多平方米的平层豪宅，销售均价为5300元/平方米，个别楼层的房价达到了每平方米8000元。

“我们这里是市府核心区，别看现在人气不旺，但两三年后，一定是城市的中心，寸土寸金，房价8000元才算是正常的。”置业顾问曾娜很有底气地表示。

统计数据表明，今年4月份，洛阳新建住宅销售均价已经涨到了3580元/平方米，比3月上涨9.85%，比上年同期上涨29.2%。今年1~4月，洛阳新建商品房销售8077套，销售面积88.76万平方米，销售额32.25亿元，同比均有所增长。

也就在2009年，洛阳商品房销售数额首次突破百亿元大关，达到了107 .57亿元。市场的热度可想而知。

什么支撑了高价

尽管洛阳的房价一路走高，但这并未滞阻当地楼市的火爆销售，甚至一度出现了一房难求的景象，尤其是在核心区——西工区，某小区400套房源竟有2000多人在抢。

类似的景象时有上演。今年的3月27日，涧西区某楼盘出售停车位，业主蜂拥而至，头天下午4点就开始排队，差点把销售部的门挤破，更有业主跳窗而入；3月28日，洛阳新区泉舜财富中心上演千人购房场面，沁泉苑2期开盘即清盘，当日狂销2.89亿元，还有200多位持卡客户没买到房子。

“去年洛阳的房子，根本不管位置、品质、价格，几乎大小楼盘全部热销。”当地一位媒体同仁认为，购房者的疯狂也是房价居高不下的原因之一，“能买到房，肯定得眼明手快，看得要准，出手要狠”。

“主要还是市场供应量不足，满足不了需要，你看现在市场上几乎没有什么房源了，剩下的都以大户型居多，普通人也消费不起。”河南精顺房地产营销策划有限公司市场部经理周莉表示。

根据洛阳市房地产市场管理处的数据，2009年1~12月，商品房批准预售项目90个，套数17211套，建筑面积180.15万平方米，同比下降41.97%。其中，商品住宅批准预售套数13909套，建筑面积159.26万平方米，同比下降41.37%。

“尽管去年开发的一些楼盘，会在今年的七八九月份集中入市，但是按照去年340多万平方米的销售量来算，供不应求的局面仍旧会持续下去。”

周莉认为，目前洛阳房地产市场的需求正在由刚性需求向弹性需求转变，不少改善性及投资性需求开始释放，一定程度上也助涨了房价。

当然，更为显著的原因是，洛阳雄厚的经济实力。在省内，洛阳经济实力仅次于郑州，并且发展势头强劲。2009年，洛阳GDP达到了2075亿，增速13%，高于全国和全省的整体增长速度。位居全省第2位，中部第4位，中西部第7位，增速全国第6位。

“洛阳宜居的环境吸引了众多置业者，下面县里的有钱人谁不想来洛阳市买套房？而且洛阳也是河南比较富裕的地方，富人很多。”开发商们并不愁卖。在洛阳，本地购房者仍是主流，主要来自辖区县市。2010年1~4月，外地人在洛阳购房1038套，仅占总销量8077套的12%。

目前，洛阳下辖6个区、1个县级市、8个县，人口657万。同时，拥有洛阳一拖集团、洛阳钼业集团、中航光电等一大批实力雄厚的企业，“这些都形成了庞大的刚性购房群体，并且是有能力的购房人群”。

数据也为此提供了佐证。2009年，洛阳城市居民人均可支配收入1.56万元，同比增长4.6％，扣除物价因素影响，实际增长5.5%。

虽然面临新政的严厉调控，但当地开发商仍对市场预期表示乐观，“出于买房保值增值的预期，洛阳弹性消费的大幕刚刚拉开，而郑西高铁洛阳龙门站的开通，更将加大这种弹性消费的力度”。

新洛阳

“每亩起价为200万，不到半个小时，轻松突破400万。”这是今年3月31日，洛阳新地王诞生前的激烈场景。当日，经过近200轮的激烈竞拍，生源地产以每亩621万元的价格拿下周山路海关对面的21.1559亩地块，创下洛阳目前住宅用地的最高单价。

人们计算，该地块的楼面价接近2300元/平方米。尽管洛阳自来水公司（生源地产为其下属公司）一名负责人对记者表示，该地块将作为职工用房，不会对外销售，但就算自来水公司能消化如此高的成本，地王对周边房价的拉升作用也将是明显的。

“有这么高的地价作为支撑，洛阳的房价又怎么会降下来？”当地人对洛阳未来房价的预期也在增长，“至少3年内还会上涨，洛阳新区房价攀升到8000元/平方米很正常”。

河南科技大学经济与管理学院院长席升阳教授也表达了类似的观点，“未来十年，洛阳房市价量齐升的态势是可以肯定的”。

他认为，在全国的三线城市群中，洛阳是有重要影响的一员，其房价应在三线城市群中处于高位。然而，当前洛阳的房价并没有比周围的三门峡、新乡等三线城市高出很多。当前的洛阳房地产市场处于“洼地”。

在洛阳当地，洛南新区的称呼已经过时，取而代之的是洛阳新区。这显然是一个更加宽广的范畴，规划面积达438.7平方公里，并且与郑汴新区一起被纳入了省级发展新区。

按照这个规划，偃师市也将被纳入其中。根据推算，到2020年，洛阳市区人口将达300万人左右，相对于目前160万人口而言，可以说是用10年时间再造一个新洛阳。

“这增加的140万人口的住房问题由谁来解决？很显然，是开发商。”席升阳认为，“这就是机遇，洛阳的机遇，洛阳房地产业的机遇！”