开封：一体化下的楼市突进

从开封经济发展状况和居民收入的增长趋势来看，现在房地产开发过于集中，会在未来的某一段时间释放其积聚的风险，楼市饱和的局面，将会逐步凸显。

开封人对楼市的关注，其程度不亚于国人对股市的热忱。

开封市新建住宅销售均价从2005年的1500元/平方米，飙升到了如今的3000元/平方米，开封西区的房价更是高达4000元/平方米。

在郑汴一体化的优势利导下，开封房价就像是坐上了火箭，上升势头强劲。而未来似乎更加利好，郑开城铁即将开通，郑汴新区涵盖开封新区，开封楼市将迎来新的“黄金时代”吗？

但眼下更为现实的问题是，作为经济实力并不突出的开封，由于外界的刺激，房地产业高歌猛进，也在透支当地人的购房能力。

狂飙的房价

开封房价是什么时候开始明显上升的？

较为清晰的节点是2006年。官方数据显示，2004年开封市房地产均价约为1300元/平方米，2005年上升为1450~1550元/平方米，到2006年年底时均价达到1900元/平方米，2008年达到了2654元/平方米，至2009年年底，这一数据为2978元/平方米。

开封市房地产中介机构方迪公司营销部一名负责人介绍，几年间，开封市中心城区及环境较好的西区，商品住宅均价在2005年的基础上几乎翻了两倍。

他同时称，个别楼盘的涨幅还要高于这个数字，比如位于开封市政府附近的某小区，2006年的开盘均价约为1800元/平方米，如今其二手房交易价格已经接近4000元/平方米。

其实，开封市区各区域的价格极不平衡，西区均价在3500元/平方米，别墅价格在8000~10000元/平方米，内城均价在2900元/平方米，东南区价格较低，在2500元/平方米左右。

比如位于西区的郑开·森林半岛销售均价在4600~5500元/平方米，而十合院均价则在8000~10000元/平方米；位于老城区的天下城均价为3800元/平方米，上城世家为3500元/平方米；相比之下，东区价格偏低，如维也纳森林均价为2600元/平方米，蔚蓝加州为2500元/平方米。

“外地开发商的拥入，在提供房屋品质的同时，也起到了抬高开封房价的作用。”当地一名从事建筑行业的人士分析道。郑汴融城之后，开封云集了建业、香港迪臣国际、宏达股份、大宏房产、开元房产等众多品牌开发企业。

“现在开封房价很高，特别是郑开大道开通后，房价是一路攀升。”当地一名出租车司机感慨道。尽管郑汴一体化为开封的旅游、商业、城市建设等方面带来了好处，但一路飙升的房价，还是让当地市民不满，“房价上涨速度远高于收入提高水平”。

开封市统计局的数据表明，2009年开封市居民人均购建房支出2274.7元，增加1780.2元，增幅达360%，归还住房贷款106.8元，增长85.9%，其中购房支出最大，达2240.8元，增幅353.1%。

2009年土地市场的炙热也将成为未来开封房价继续走高的动力。去年开封共成交土地29宗，成交土地面积2393146.5平方米。成交价格同样是一路走高。

面对越来越高的房价，在很多人将开封房价上涨与郑汴一体化联系在一起的同时，更多开封市民像郑州市民一样，寄希望于国家对房价的宏观调控。尽管此轮楼市调控被称为史上之最，但对开封的影响似乎并不明显，房价并无松动迹象。

被透支的购房能力

高速飙升的房价，显然透支了当地普通市民的购房能力。

2007年毕业于河南大学的小孙就是一个明显的例子。小孙目前供职于开封一家民营企业，月收入在2000元左右，原想这个工资可以在开封过上舒服的生活，但令他想不到的是，快速上涨的房价让他离买房梦越来越远。

“太贵了，看来新政也没什么作用啊，又不降价又不打折的。”在开封某售楼部，说起房子的事，小孙满脸忧郁。

小孙家在农村，父母都是农民，没什么积蓄，东拼西凑了5万元作为他的买房基金。“上学的时候，家里的积蓄都快花光了，原本不想再给他们添负担，想自己攒几年钱再买房，但是，现在不买，不知道以后还要涨成什么样呢！”

现实仍旧令他失望，西区几个好点的楼盘，均价都在4000元以上，就算在老城区，便宜的也要3000多元，而且户型都偏大。“这四五万块钱，就算买套小户型，首付也不够啊，而且将来还要装修，还要买家具什么的，没个十来万肯定下不来啊”。

说起当前开封普遍高涨的房价，市民 王先生感到无力承担。他表示，像他们中层干部月工资1000多元，他的家庭是双职工，家庭月收入有2000多元，但这一收入买房，不吃不喝，一个月也买不了一平方米。

至于普通职工，王先生介绍，购房对他们来讲更像是天方夜谭。类似于小孙和王先生一样的市民并不在少数。统计数据显示，2009年，开封城镇居民人均可支配收入为12321.7元，人均GDP为2400美元，低于全省2998美元的平均值。

按照国际的通行惯例，一个城市的平均房价应该是该城市（居民）平均年收入的4至6倍。而就中国实际情况而言，每平方米的平均房价相当于当地居民家庭年均收入10％的水平时，应属正常范围，但开封房价显然超出了这一水平。

在今年的“两会”中，开封市10多位人大代表联名提出了加大保障性住房建设，解决低收入家庭住房困难的议案。他们表示，开封一般的工薪阶层每月工资还不够支付半平方米的房价。中低收入家庭大都没有能力购买商品房，只能挤在棚户区度日。

近年来，开封市政府虽加大投入，建设了一批经济适用房和廉租房，并为部分困难家庭发放了住房补贴，但远满足不了群众的住房需求。

谁买走了开封的房子？

4月26日，中国社会科学院在北京发布了《2010年中国城市竞争力蓝皮书》，开封作为三线城市入选未来十年最具竞争力城市。其中，蓝皮书对开封的评价为：乘天时地利之势，再现古都之繁华。

众多资本的介入可以与此互为映衬。

随着开封房价的不断上涨，各种资本纷纷涌入房地产开发领域，房地产开发企业如雨后春笋般冒出。开封市国土资源局(房产局)的数据显示，2004年开封市房地产投资额为10.064亿元，2007年上升到了13.6亿元，2008年飙升到了21亿元。

很多投资客也看好开封的房产潜力。当地有投资能力的市民也是热情不减，他们拿出手中的积蓄，甚至借钱、贷款购买房产。比如去年西区某高档楼盘开盘，出现了预订者拎着现金排队交钱的景象。

如果靠开封当地人来买房，显然不太现实。“开封作为一个地级市，你凭什么要求别人来这里买房？”河南王牌企业联盟董事长上官同君认为，郑州作为省会，能够吸引全省的购房消费者，旺盛的需求推动了郑州房价上涨。但开封没有这种优势，追平房价不太现实。

“外地开发商的进入，为开封带去了炒房的概念，但目前开封外地人购房置业的比例也就在20%左右，这是值得我们注意的问题”。

的确如此，多年来，开封楼市一直处于供大于求的局面，留下了大量的空置楼房。

据统计，2009年的存量加上往年的积累土地开发，2010年开封市住宅进入市场的总规划建筑面积将在400万平方米以上。由于开封市商品房年销售量在60万平方米左右（包括经济适用住房），2010年开封市商品房供应量将是销售量的6～8倍，过剩局面不可避免，6~8套房来抢夺1个客户的局面将再次显现。

为此，河南大学经济学院院长耿明斋教授指出，从开封经济发展状况和居民收入的增长趋势来看，现在房地产开发过于集中，会在未来的某一段时间释放其积聚的风险，楼市饱和的局面，将会逐步凸显。出于改善居民生活状况的目的而进行的大规模拆迁置业，使得投资房市的风险在逐步积累，人们应该冷静面对房地产投资热潮。